房地產(chǎn)公司財務(wù)風險管理芻議

劉衛(wèi)紅

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)的興起時間是非常早的，它的發(fā)展歷程也比較久遠，近年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很多的經(jīng)營風險，其中最為重要的就是財務(wù)風險，它限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展腳步。文章對房地產(chǎn)公司財務(wù)風險出現(xiàn)的主要原因進行了簡要的分析，并由此提出了一些解決對策，希望能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司;財務(wù)風險管理;收益管理

[中圖分類號]F299.23

房地產(chǎn)企業(yè)是一個工程量大、耗時多、投資巨大、回收緩慢、收益頗豐，但是風險極大的領(lǐng)域。目前的很多人在選擇工作領(lǐng)域或是公司時會優(yōu)先選擇房地產(chǎn)公司，因為當前的房地產(chǎn)企業(yè)確實是一個熱門行業(yè)，獲得經(jīng)濟效益較多，但是房地產(chǎn)企業(yè)具有資產(chǎn)負債率、投融資金額大、生產(chǎn)周期長的特點，使得企業(yè)面臨較大的財務(wù)風險，特別是在經(jīng)濟發(fā)展如此迅速的時代背景下，帶給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險會更大。財務(wù)風險主要是指企業(yè)在某個項目開展時的籌資、投資、資金回收及經(jīng)濟收益管理的各項財務(wù)活動，但是由于在項目開展過程中總會出現(xiàn)一些不可控的影響因素，導致企業(yè)的財務(wù)管理出現(xiàn)問題，給企業(yè)帶來巨大的風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以從這幾個方面來對公司的財務(wù)風險進行分析，并提出一些可行性策略來降低房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險。

1 房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的成因

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展速度極快的一個行業(yè)，所占市場比重在逐漸擴大，影響著社會的整個市場經(jīng)濟發(fā)展局勢。然而，企業(yè)發(fā)展得越快，所面臨的風險也就越大，房地產(chǎn)公司財務(wù)風險的成因主要有以下兩個因素。

1.1 外部因素

外部因素主要體現(xiàn)在投資、政策、融資等方面，首先是投資方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的社會比重逐漸加大，很多企業(yè)的高層為了獲得很多的經(jīng)濟收益，會選擇加大對房地產(chǎn)企業(yè)的投資，但是市場競爭是瞬息萬變的，存在著很多的不確定因素，而這些自然因素都是我們所預料不到的，很有可能會造成一些財務(wù)風險。其次是國家政策的影響。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多國家政策在不斷地完善，為了降低房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟方面的影響力，國家頒布了一系列的限購限售政策，使得企業(yè)出現(xiàn)成本大、收益小的財政風險。最后是融資風險。隨著社會的不斷進步，市場上出現(xiàn)了很多的融資手段，但是融資方式需要承擔更多的經(jīng)濟風險，然而有一些企業(yè)為了擴大規(guī)模，會鋌而走險地選擇一些風險較高，但是資金很快到位的融資手段，這些都會為企業(yè)帶來程度不一的財務(wù)風險。

1.2 內(nèi)部因素

企業(yè)的內(nèi)部因素主要體現(xiàn)為兩個方面，一方面是企業(yè)內(nèi)部的員工，如果企業(yè)內(nèi)部的員工工作能力達不到要求，綜合素質(zhì)不高，就會在工作中缺乏一定的判斷力，對財務(wù)風險的本質(zhì)認識不到位，使得最后的工作質(zhì)量大打折扣;另一方面就是財務(wù)管理方面，企業(yè)上下級或者各部門之間的財務(wù)信息不對稱會造成財務(wù)決策的不準確，同時相關(guān)人員為了個人私利，會在財務(wù)方面做手腳，這些問題都會在不經(jīng)意間給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風險。

2 房地產(chǎn)公司財務(wù)風險管理的問題分析

2.1 政策把控難度大，投資決策失誤

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風險極高的領(lǐng)域，所以企業(yè)管理過程中一定要準確把握投資風險的來源、實質(zhì)及變化的規(guī)律，確保在工作中出現(xiàn)問題能夠有解決的方向，然后能夠用最準確的措施來降低風險。房地產(chǎn)的風險是體現(xiàn)在多方面的，文章主要是從兩個方面來進行敘述，一方面是投資比重失衡，投資決策失誤。近年來，我國的經(jīng)濟發(fā)展不斷增強，導致很多企業(yè)在項目投資上會出現(xiàn)一些較大的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利益，一般對商業(yè)住宅、高檔公寓或是獨立別墅的投資比重會比較高，而對于商業(yè)住房、經(jīng)濟適用房的投資比重會比較低，但是我國的社會公民多為工薪階層，他們的工資不高，住不起那種高檔住宅，只能居住得起那種低消費的房屋。雖然房價高的房屋所獲利潤較大，但是如果房價持續(xù)上漲，普通居民就無力購買房屋，漸漸地，房地產(chǎn)企業(yè)的房屋就會有所剩余，資金回收就會困難，企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)不過來，銀行的貸款就無法按時歸還，進而就會導致企業(yè)的財務(wù)管理出現(xiàn)極大的風險。另一方面就是國家宏觀政策的影響，國家在環(huán)境保護、土地管理、外資限制等方面的政策改革都會對房地產(chǎn)項目的開發(fā)造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展是離不開的，國家對經(jīng)濟的調(diào)控是企業(yè)不能預見的，企業(yè)只能在平常多關(guān)注一些時政新聞，了解國家下一步的發(fā)展方向，并對當前的市場經(jīng)濟進行分析，通過市場的發(fā)展趨勢和國家的最新動態(tài)為企業(yè)下一步的發(fā)展提供一個方向，但是這些經(jīng)濟分析都具有很大的不確定性。而且國家近年來為了使社會各大企業(yè)的經(jīng)濟均衡，制定了一系列的政策來打壓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這些政策體現(xiàn)為籌資、房價、市場預期等方面的改動，然而不管是哪個方面變動都會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。

2.2 融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資巨大的企業(yè)，所以，融資規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的一個重要原因，能否籌集到足夠的資金是企業(yè)擴大規(guī)模、開展項目的一個重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性融資、債務(wù)性融資等，而我國的房地產(chǎn)行業(yè)主要采用的融資方式是債務(wù)性融資，包括自籌資金、銀行貸款等方式，雖然債務(wù)性籌資的貸款利息會在稅前被扣除，但是它的限制因素比較多，需要支付固定的利息并在規(guī)定時間內(nèi)歸還債務(wù)，否則企業(yè)就要承擔巨額賠償。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資問題還體現(xiàn)在兩個方面，一方面是融資渠道單一，規(guī)模不大，無法為企業(yè)的項目開展提供一個有力的保障;另一方面是企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)不合理，融資過程中負債率過高，容易受到市場波動影響，使得財務(wù)風險加大。

2.3 資金回收困難，資金鏈斷裂

房地產(chǎn)企業(yè)一般會為了提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時購置多塊土地，開設(shè)多個項目，但是社會市場的變化是瞬息萬變的，可能在投資該項目的時候，市場經(jīng)濟的發(fā)展前景比較好，但是在項目開展的后期，市場行情可能就會出現(xiàn)很大的變化，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常不利，銷售困難，使投資進去的資金無法及時收回，企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)不開，無法及時地償還銀行債務(wù)，給企業(yè)的發(fā)展帶來麻煩。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂主要體現(xiàn)在融資、銷售、應收賬款等財務(wù)風險上，融資風險主要是指銀行貸款，一旦在銀行貸款過程中出現(xiàn)問題，就會影響企業(yè)的項目開發(fā)。銷售風險是指房地產(chǎn)在后期的銷售過程中出現(xiàn)的各種問題，一方面是企業(yè)本身的預售款或出售款無法到位，會導致企業(yè)的資金鏈斷裂;另一方面是國家提出的限購、限價、限貸等政策，會降低企業(yè)的銷售率，減少經(jīng)濟收入。現(xiàn)在的人們住房都會采用分期付款的方式，然而在后期的還款中會因為各種因素而延期還款，進而引起應收賬款的風險。總之，這些財務(wù)風險都會使得企業(yè)的資金鏈斷裂，加大企業(yè)的財務(wù)風險。

3 房地產(chǎn)公司財務(wù)風險管理的對策探討

3.1 強化項目論證，投資決策科學化

投資項目是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的重要前提，也是一項專業(yè)性極強的技術(shù)，而且項目投資會帶給企業(yè)的風險極大，所以企業(yè)在投資項目時一定要對項目進行多重論證，并提出科學化的投資決策。企業(yè)在投資某一項目前務(wù)必要從多個角度來對項目進行大量的研究和論證，首先要從所投項目的所在地開展研究。其次要從市場目前的發(fā)展趨勢和政府關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的限制和經(jīng)濟的最新發(fā)展動態(tài)來研究該項目的發(fā)展前景。再次要從項目的土地規(guī)模、地理位置等項目本身來進行分析論證。最后要對項目開展制作一些風險防范預案，按照國家的規(guī)定來提出科學合理的投資，要盡可能地將房地產(chǎn)的財務(wù)風險降到最低。

3.2 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

融資是房地產(chǎn)項目開展的重要保障，只有資金充足，企業(yè)才能夠擴大規(guī)模，促進項目的快速發(fā)展。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，融資結(jié)構(gòu)也不夠完整，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的項目發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式主要以銀行貸款為主，這種債務(wù)性融資雖然比較方便，但是給企業(yè)帶來的財務(wù)風險也比較大，所以我們必須要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，降低企業(yè)的財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的方式有三種，首先可以直接提高自有資金的比重，其次可以通過降低過高的投資比重來優(yōu)化結(jié)構(gòu)，最后是可以采用除銀行貸款外的其他融資方式，比如典當融資、房地產(chǎn)信任投資資金、融資租賃、股權(quán)融資、項目眾籌以及吸引外資的方式來為企業(yè)籌資。這樣既能夠使融資渠道多元化，還能夠優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進一步減少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.3 強化財務(wù)預算管理，建立財務(wù)預警機制，增強抗風險能力

房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金運轉(zhuǎn)量極大的工程，企業(yè)必須要學會對內(nèi)部的財務(wù)進行合理的管理。首先最重要的就是在項目開展之前，做好財務(wù)的預算管理，要保證投入的資金都能被合理地分配，在預算過程中，要從項目的成本投入、財政支出、資金投放和經(jīng)營的統(tǒng)籌分配等方面進行財務(wù)預算。除此之外，還要對項目開展的各個環(huán)節(jié)都做好財務(wù)預算，確保后期的項目開發(fā)工作在合理有序的機制中進行。財務(wù)預算一旦完成，監(jiān)督部門就要嚴格按照預算來開展工作，定期開展項目檢查和考核，要保證資金運轉(zhuǎn)按照預算管理進行，如果超出預算，要及時進行分析，找出原因，做出改進。同時，還需要建立完整的財務(wù)預警機制，以企業(yè)的財務(wù)管理機制、預警管理機制和經(jīng)營情況為主要依據(jù)，對房地產(chǎn)企業(yè)項目開展的財務(wù)風險進行實時監(jiān)測，對一些風險較大的程序提前安裝預警裝置，保證財務(wù)風險能夠及時被發(fā)現(xiàn)并做出相應的處理，以此來增強企業(yè)的抗風險能力。

參考文獻：

[1]王惠偉.房地產(chǎn)公司財務(wù)風險管理研究[D].天津：天津農(nóng)學院，2017.

[2]解錦羿.智川房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制研究[D].天津：天津工業(yè)大學，2018.

[3]余延紅.房地產(chǎn)公司財務(wù)風險應對策略分析[J].智庫時代，2018（40）.