房地產公司財務風險管理芻議

劉衛紅

[摘 要]房地產行業的興起時間是非常早的，它的發展歷程也比較久遠，近年來，隨著社會主義市場經濟的快速發展，房地產企業面臨著很多的經營風險，其中最為重要的就是財務風險，它限制了我國房地產企業的發展腳步。文章對房地產公司財務風險出現的主要原因進行了簡要的分析，并由此提出了一些解決對策，希望能夠為我國房地產企業的發展提供幫助。

[關鍵詞]房地產公司;財務風險管理;收益管理

[中圖分類號]F299.23

房地產企業是一個工程量大、耗時多、投資巨大、回收緩慢、收益頗豐，但是風險極大的領域。目前的很多人在選擇工作領域或是公司時會優先選擇房地產公司，因為當前的房地產企業確實是一個熱門行業，獲得經濟效益較多，但是房地產企業具有資產負債率、投融資金額大、生產周期長的特點，使得企業面臨較大的財務風險，特別是在經濟發展如此迅速的時代背景下，帶給房地產企業的財務風險會更大。財務風險主要是指企業在某個項目開展時的籌資、投資、資金回收及經濟收益管理的各項財務活動，但是由于在項目開展過程中總會出現一些不可控的影響因素，導致企業的財務管理出現問題，給企業帶來巨大的風險。所以，房地產企業可以從這幾個方面來對公司的財務風險進行分析，并提出一些可行性策略來降低房地產公司的財務風險。

1 房地產公司財務風險的成因

房地產行業是近年來發展速度極快的一個行業，所占市場比重在逐漸擴大，影響著社會的整個市場經濟發展局勢。然而，企業發展得越快，所面臨的風險也就越大，房地產公司財務風險的成因主要有以下兩個因素。

1.1 外部因素

外部因素主要體現在投資、政策、融資等方面，首先是投資方面。隨著房地產行業的社會比重逐漸加大，很多企業的高層為了獲得很多的經濟收益，會選擇加大對房地產企業的投資，但是市場競爭是瞬息萬變的，存在著很多的不確定因素，而這些自然因素都是我們所預料不到的，很有可能會造成一些財務風險。其次是國家政策的影響。隨著社會經濟的不斷發展，很多國家政策在不斷地完善，為了降低房地產行業在市場經濟方面的影響力，國家頒布了一系列的限購限售政策，使得企業出現成本大、收益小的財政風險。最后是融資風險。隨著社會的不斷進步，市場上出現了很多的融資手段，但是融資方式需要承擔更多的經濟風險，然而有一些企業為了擴大規模，會鋌而走險地選擇一些風險較高，但是資金很快到位的融資手段，這些都會為企業帶來程度不一的財務風險。

1.2 內部因素

企業的內部因素主要體現為兩個方面，一方面是企業內部的員工，如果企業內部的員工工作能力達不到要求，綜合素質不高，就會在工作中缺乏一定的判斷力，對財務風險的本質認識不到位，使得最后的工作質量大打折扣;另一方面就是財務管理方面，企業上下級或者各部門之間的財務信息不對稱會造成財務決策的不準確，同時相關人員為了個人私利，會在財務方面做手腳，這些問題都會在不經意間給房地產企業帶來財務風險。

2 房地產公司財務風險管理的問題分析

2.1 政策把控難度大，投資決策失誤

房地產行業是一個投資風險極高的領域，所以企業管理過程中一定要準確把握投資風險的來源、實質及變化的規律，確保在工作中出現問題能夠有解決的方向，然后能夠用最準確的措施來降低風險。房地產的風險是體現在多方面的，文章主要是從兩個方面來進行敘述，一方面是投資比重失衡，投資決策失誤。近年來，我國的經濟發展不斷增強，導致很多企業在項目投資上會出現一些較大的偏差。房地產企業為了獲得更大的利益，一般對商業住宅、高檔公寓或是獨立別墅的投資比重會比較高，而對于商業住房、經濟適用房的投資比重會比較低，但是我國的社會公民多為工薪階層，他們的工資不高，住不起那種高檔住宅，只能居住得起那種低消費的房屋。雖然房價高的房屋所獲利潤較大，但是如果房價持續上漲，普通居民就無力購買房屋，漸漸地，房地產企業的房屋就會有所剩余，資金回收就會困難，企業內部的資金周轉不過來，銀行的貸款就無法按時歸還，進而就會導致企業的財務管理出現極大的風險。另一方面就是國家宏觀政策的影響，國家在環境保護、土地管理、外資限制等方面的政策改革都會對房地產項目的開發造成影響。房地產企業的發展與社會主義市場經濟的發展是離不開的，國家對經濟的調控是企業不能預見的，企業只能在平常多關注一些時政新聞，了解國家下一步的發展方向，并對當前的市場經濟進行分析，通過市場的發展趨勢和國家的最新動態為企業下一步的發展提供一個方向，但是這些經濟分析都具有很大的不確定性。而且國家近年來為了使社會各大企業的經濟均衡，制定了一系列的政策來打壓房地產企業的發展，這些政策體現為籌資、房價、市場預期等方面的改動，然而不管是哪個方面變動都會加大房地產企業的財務風險。

2.2 融資渠道單一，資本結構不合理

房地產企業是一個投資巨大的企業，所以，融資規模是房地產企業快速發展的一個重要原因，能否籌集到足夠的資金是企業擴大規模、開展項目的一個重要保障。房地產企業的主要融資方式有內部融資、外部融資、權益性融資、債務性融資等，而我國的房地產行業主要采用的融資方式是債務性融資，包括自籌資金、銀行貸款等方式，雖然債務性籌資的貸款利息會在稅前被扣除，但是它的限制因素比較多，需要支付固定的利息并在規定時間內歸還債務，否則企業就要承擔巨額賠償。除此之外，房地產企業的主要融資問題還體現在兩個方面，一方面是融資渠道單一，規模不大，無法為企業的項目開展提供一個有力的保障;另一方面是企業資本的結構不合理，融資過程中負債率過高，容易受到市場波動影響，使得財務風險加大。

2.3 資金回收困難，資金鏈斷裂

房地產企業一般會為了提高企業的經濟效益，同時購置多塊土地，開設多個項目，但是社會市場的變化是瞬息萬變的，可能在投資該項目的時候，市場經濟的發展前景比較好，但是在項目開展的后期，市場行情可能就會出現很大的變化，對于房地產企業的發展非常不利，銷售困難，使投資進去的資金無法及時收回，企業內部的資金周轉不開，無法及時地償還銀行債務，給企業的發展帶來麻煩。房地產企業的資金鏈斷裂主要體現在融資、銷售、應收賬款等財務風險上，融資風險主要是指銀行貸款，一旦在銀行貸款過程中出現問題，就會影響企業的項目開發。銷售風險是指房地產在后期的銷售過程中出現的各種問題，一方面是企業本身的預售款或出售款無法到位，會導致企業的資金鏈斷裂;另一方面是國家提出的限購、限價、限貸等政策，會降低企業的銷售率，減少經濟收入。現在的人們住房都會采用分期付款的方式，然而在后期的還款中會因為各種因素而延期還款，進而引起應收賬款的風險。總之，這些財務風險都會使得企業的資金鏈斷裂，加大企業的財務風險。

3 房地產公司財務風險管理的對策探討

3.1 強化項目論證，投資決策科學化

投資項目是房地產企業項目開發的重要前提，也是一項專業性極強的技術，而且項目投資會帶給企業的風險極大，所以企業在投資項目時一定要對項目進行多重論證，并提出科學化的投資決策。企業在投資某一項目前務必要從多個角度來對項目進行大量的研究和論證，首先要從所投項目的所在地開展研究。其次要從市場目前的發展趨勢和政府關于房地產企業的限制和經濟的最新發展動態來研究該項目的發展前景。再次要從項目的土地規模、地理位置等項目本身來進行分析論證。最后要對項目開展制作一些風險防范預案，按照國家的規定來提出科學合理的投資，要盡可能地將房地產的財務風險降到最低。

3.2 優化資本結構，融資渠道多元化

融資是房地產項目開展的重要保障，只有資金充足，企業才能夠擴大規模，促進項目的快速發展。但是目前房地產企業的融資渠道較為單一，融資結構也不夠完整，限制了房地產企業的項目發展。除此之外，房地產行業的融資方式主要以銀行貸款為主，這種債務性融資雖然比較方便，但是給企業帶來的財務風險也比較大，所以我們必須要優化資本結構，拓寬融資渠道，降低企業的財務風險。房地產企業優化資本結構的方式有三種，首先可以直接提高自有資金的比重，其次可以通過降低過高的投資比重來優化結構，最后是可以采用除銀行貸款外的其他融資方式，比如典當融資、房地產信任投資資金、融資租賃、股權融資、項目眾籌以及吸引外資的方式來為企業籌資。這樣既能夠使融資渠道多元化，還能夠優化企業的資本結構，進一步減少房地產企業的財務風險，促進企業的穩定發展。

3.3 強化財務預算管理，建立財務預警機制，增強抗風險能力

房地產企業是一個資金運轉量極大的工程，企業必須要學會對內部的財務進行合理的管理。首先最重要的就是在項目開展之前，做好財務的預算管理，要保證投入的資金都能被合理地分配，在預算過程中，要從項目的成本投入、財政支出、資金投放和經營的統籌分配等方面進行財務預算。除此之外，還要對項目開展的各個環節都做好財務預算，確保后期的項目開發工作在合理有序的機制中進行。財務預算一旦完成，監督部門就要嚴格按照預算來開展工作，定期開展項目檢查和考核，要保證資金運轉按照預算管理進行，如果超出預算，要及時進行分析，找出原因，做出改進。同時，還需要建立完整的財務預警機制，以企業的財務管理機制、預警管理機制和經營情況為主要依據，對房地產企業項目開展的財務風險進行實時監測，對一些風險較大的程序提前安裝預警裝置，保證財務風險能夠及時被發現并做出相應的處理，以此來增強企業的抗風險能力。

參考文獻：

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[3]余延紅.房地產公司財務風險應對策略分析[J].智庫時代，2018（40）.