基于經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)核算的零售項(xiàng)目投資回報(bào)分析研究

謝燕暉 豆阿妮 刁力卓

摘 要：本文擬通過(guò)以具體投資項(xiàng)目為案例進(jìn)行研究，站在過(guò)會(huì)計(jì)利潤(rùn)核算方法的角度進(jìn)行投資回報(bào)分析，然后進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)核算方法的投資回報(bào)分析，以期為在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的人們提供一些參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn);會(huì)計(jì)利潤(rùn);購(gòu)物中心;零售消費(fèi)品項(xiàng)目;投資回報(bào)分析

0 引言

在“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮背景下，很多年輕人加入了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的隊(duì)伍，而在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)一些零售、輕餐飲項(xiàng)目成為了很多年輕人初次創(chuàng)業(yè)的熱門(mén)選擇之一。

但隨著城市的發(fā)展，一方面，從成本的角度來(lái)看，土地成本越來(lái)越高，近幾年購(gòu)物中心商鋪的租賃費(fèi)用呈現(xiàn)出遞增趨勢(shì)，加大了購(gòu)物中心商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn);另一方面，從效益的角度來(lái)看，各大開(kāi)發(fā)商近年來(lái)都增加了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)數(shù)量，城市購(gòu)物中心的數(shù)量也每年在增加，這又稀釋了每個(gè)購(gòu)物中心的客流數(shù)量。據(jù)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威門(mén)戶(hù)平臺(tái)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目約982個(gè)，商業(yè)總體量約8622萬(wàn)平方米。

本文以升級(jí)為國(guó)家中心城市、作為“一帶一路”背景下古絲綢之路起點(diǎn)的西安為背景進(jìn)行分析。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，西安2018年已開(kāi)業(yè)和2019年擬開(kāi)業(yè)商業(yè)（體量≥3萬(wàn)平米）的分別達(dá)18和24個(gè)，2018年西安新開(kāi)購(gòu)物中心位居全國(guó)第二，僅次于上海，人均商業(yè)面積1.5平米。據(jù)在紐約證券交易所上市的著名房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布的2019年一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，2019年一季度西安全市購(gòu)物中心總存量維持在488萬(wàn)平方米。而另一方面，經(jīng)筆者調(diào)查，西安具有代表性的購(gòu)物中心的月綜合租賃費(fèi)用在300元～1000元/平米/月，租金不菲。所以，在西安的購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，一方面將面臨的是租賃費(fèi)用的增加，另一方面則是購(gòu)物中心平均客流量的下降。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)最重要的指標(biāo)，相對(duì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)來(lái)說(shuō)，用會(huì)計(jì)方法計(jì)算出來(lái)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)實(shí)際上是高估了實(shí)際利潤(rùn)。企業(yè)有無(wú)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)是多少，這對(duì)于評(píng)估企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)投資項(xiàng)目的可行性更具有價(jià)值。本文擬通過(guò)西安Y購(gòu)物中心中某90平米M品牌零售項(xiàng)目為例，分別從經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和會(huì)計(jì)利潤(rùn)的角度來(lái)分析項(xiàng)目投資回報(bào)的差異，以期幫助在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的人們，為他們提供一些參考。下面是筆者對(duì)西安Y購(gòu)物中心中某90平米M品牌零售項(xiàng)目進(jìn)行的具體分析，先通過(guò)會(huì)計(jì)利潤(rùn)核算方法的角度進(jìn)行投資回報(bào)分析，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)核算方法的投資回報(bào)分析，具體如下：

1 啟動(dòng)資金的總投入分析

經(jīng)筆者調(diào)研，目前西安購(gòu)物中心為了保障自己引進(jìn)品牌的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，在品牌商戶(hù)入駐前，都會(huì)向商戶(hù)收取一定金額的經(jīng)營(yíng)質(zhì)保金，一般經(jīng)營(yíng)質(zhì)保金會(huì)按照三個(gè)月的租金金額收取，這樣做還有一個(gè)好處，就是對(duì)于購(gòu)物中心而言可以提前回籠一部分資金。但是對(duì)于品牌商戶(hù)而言，相當(dāng)于將一部分資金押給了購(gòu)物中心，而這筆資金是直到合約結(jié)束才可以取回的，那么對(duì)于商戶(hù)而言，這部分資金其實(shí)是有機(jī)會(huì)成本的。

經(jīng)筆者調(diào)研，Y購(gòu)物中心中某90平米零售項(xiàng)目總投入資金詳見(jiàn)下表：

綜上，該項(xiàng)目資金啟動(dòng)總投入為445，277元。其中，貨品所需周轉(zhuǎn)資金會(huì)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況有所浮動(dòng)。

2 利潤(rùn)預(yù)估與投資回報(bào)

由于Y購(gòu)物中心一般與零售商戶(hù)的簽約期為2年/租期，所以后續(xù)分析以2年為投資周期進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)綜合調(diào)研同類(lèi)產(chǎn)品、同級(jí)次品牌的月均營(yíng)業(yè)額為參考，假定M品牌月均營(yíng)業(yè)額預(yù)估12～15萬(wàn)元，其他成本費(fèi)用以筆者調(diào)研數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，具體分析如下：

2.1 以會(huì)計(jì)利潤(rùn)核算方式測(cè)算投資回報(bào)率

（一）會(huì)計(jì)利潤(rùn)

分析公式：會(huì)計(jì)利潤(rùn)=總收益-會(huì)計(jì)成本，具體如下表所示：

（二）投資回報(bào)

以經(jīng)營(yíng)期2年為投資周期進(jìn)行測(cè)算：

（1）年會(huì)計(jì)利潤(rùn)=總收益-會(huì)計(jì)成本=月利潤(rùn)×12

經(jīng)計(jì)算所得年會(huì)計(jì)利潤(rùn)為120785.8元。

（2）年化投資回報(bào)率

投資回報(bào)率（ROI）=年利潤(rùn)/投資總額×100%=120785.8/ 445，277=27.12%

2.2 以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)核算方式測(cè)算投資回報(bào)率

經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)則是在會(huì)計(jì)成本的基礎(chǔ)上將投資的隱成本、主要是資金機(jī)會(huì)成本加以考慮進(jìn)行計(jì)算，這種方法有利于投資人了解項(xiàng)目的投資回報(bào)前景。機(jī)會(huì)成本是指利用一定資源獲得某種收入時(shí)所放棄的其他收入中最高的一種收入。

（一）經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=總收益-經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)利潤(rùn)-隱成本（機(jī)會(huì)成本）

（1）Y購(gòu)物中心M品牌零售項(xiàng)目投入資金的機(jī)會(huì)成本

該項(xiàng)目投入資金可以用于私人借貸而產(chǎn)生高額利息、也可以用于購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)生較好的收益、也可以存在銀行中獲取定期存款利息。這幾種收入中，筆者選取銀行定期存款利息為機(jī)會(huì)成本，因?yàn)檫@個(gè)是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益中最高的一種收入。

下面以中國(guó)銀行最新兩年定期銀行存款利2.73%為依據(jù)計(jì)算如下：

投入資金的機(jī)會(huì)成本= 445，277×2.73%=12156元/年

（2）企業(yè)家才能的機(jī)會(huì)成本

創(chuàng)業(yè)者如果不創(chuàng)業(yè)，他可以選擇給別人工作，可以把他的工資收入作為企業(yè)家的機(jī)會(huì)成本。這里根據(jù)2017年陜西省統(tǒng)計(jì)年鑒，西安市城鎮(zhèn)集體單位平均工資54814元/年為依據(jù)，則創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家才能的機(jī)會(huì)成本為54814元/年。

（3）經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=總收益-經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)利潤(rùn)-隱成本（機(jī)會(huì)成本）

M品牌零售項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為：120785.8-12156-54814=53815.8

（二）經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的年化投資回報(bào)率

投資回報(bào)率（ROI）=年經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)/投資總額×100%=53815.8/ 445，277=12.09%

3 風(fēng)險(xiǎn)提示

當(dāng)然，上述分析中有幾項(xiàng)不確定的因素。例如該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入，這取決于很多因素，例如創(chuàng)業(yè)者的企業(yè)家才能水平、對(duì)零售項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)程度、項(xiàng)目在購(gòu)物中心動(dòng)線(xiàn)布局中的具體位置、所陳列商品的豐富程度等。

4 小結(jié)

從以上分析中可以看出，以經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)方法核算的Y購(gòu)物中心中某90平米M品牌零售項(xiàng)目年投資回報(bào)率僅為12.09%，說(shuō)明購(gòu)物中心零售創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目并非超高投資回報(bào)項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目投資創(chuàng)業(yè)者應(yīng)有足夠的耐心通過(guò)提升經(jīng)營(yíng)管理水平、提升業(yè)績(jī)預(yù)期來(lái)提升投資回報(bào)。

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