我國新租賃準則變革對零售行業的影響

李爽 宋鑫

摘 要：財政部于2018年12月7日對《企業會計準則第21號——租賃》進行了修訂，修訂后的新租賃準則有效借鑒了國際會計準則，又結合了我國實際情況。通過對比我國新舊租賃準則，以租賃資產占比較大的零售業龍頭企業百聯股份為例，根據相關數據計算，分析租賃準則變化對零售企業財務報表及主要財務指標產生的影響，并為零售業快速適應新準則提出可行性建議。

關鍵詞：企業會計準則;租賃;零售業

中圖分類號：F715.5;F721? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2019）20-0049-04

一、新租賃準則修訂的背景

（一）舊租賃準則存在的問題

財務部在2006年2月發布了《企業會計準則第21號——租賃》（本文簡稱舊租賃準則），來對企業租賃活動的確認、計量、記錄和報告進行規范。但是，近年來隨著現代企業間租賃業務活動日益復雜，租賃業務的會計處理，尤其是對于承租人來講，持續面臨新的問題。在舊租賃準則的背景下，承租人會計處理采用“雙重會計模型”，即在租賃開始日將租賃分為兩類：融資租賃和經營租賃。對企業經營租賃取得的資產，不需要將其價值計入資產負債表中，而僅在附注中進行披露，這實際上形成了一種表外融資。對于存在大量經營租賃活動的企業來講，企業獲得了經營租賃資產的使用權以及其可以為企業帶來的收益，并在租賃期間可以對其自由支配，但卻沒有在企業的報表上進行披露。顯然，舊準則的規定為企業利用經營租賃合同，調節企業財務數據，粉飾財務報表的行為留下了隱患。

（二）與國際會計準則趨同

為了更加真實地反映承租方經營租賃計入報表的信息，進一步提升承租人使用財務杠桿和資本的透明度，滿足財務報表使用者的需求，國際會計準則理事會（IASB）在2016年1月發布了新國際會計租賃準則（本文簡稱“IFRS16”），并于2019年1月1日開始實施。在我國企業會計準則與國際會計準則逐漸趨同的時代背景下，我國財政部有效借鑒國際會計準則，更新了我國企業會計準則，開啟經營租賃資產“上表”新時代。

二、新舊租賃準則的差異

（一）承租人會計處理

舊租賃準則根據是否在實質上將與租賃資產所有權有關的全部風險和收益進行轉移，采用融資租賃與經營租賃“雙軌道”會計計量模式。在會計業務處理方面，發生經營租賃業務的承租人僅將經營租賃資產確定為表外資產，只需要確認相關費用，并在附注中對原值、累計折舊、賬面凈值等進行披露。對于發生融資租賃的承租人，準則規定，在租賃期開始日根據租賃付款額現值和租賃資產公允價值孰低法，將較低者確認為租賃資產入賬價值、同時將最低租賃付款額確認負債，二者的差額作為以后年度攤銷的“未確認融資費用”。

在會計處理模型方面，新的租賃準則規定對于租賃期不超過12個月的短期租賃和低價值資產租賃以外的租賃活動，采用“單軌道”會計計量模式，即不再對租賃形式進行分類，一律進行使用權資產和租賃負債的確認，并分別確認資產折舊、減值損失和利息費用。大部分租賃資產在租賃時確認資產和負債，拓寬了財務數據和信息質量的披露要求。在租賃識別時，新租賃準則增加了識別租賃的具體要求，強調“控制”，即租賃是“讓渡了一段時間控制已識別資產的使用權;強調是特定的資產，能夠決定資產的用途，能獲取租賃資產的全部的收益。在進行初始計量時，首次確認資產和負債科目：使用權資產和租賃負債。在后續計量時，按照直線法在剩余使用壽命內計提折舊，并根據租賃內含報酬率或增量借款利率計算利息。同時，新租賃準則也補充了租賃合同的合并、分拆和修改的相關指引。

（二）出租人會計處理

對于出租人來講，仍需要在租賃開始日根據是否實質上轉移了租賃的全部風險與收益，將租賃活動對經營租賃和融資租賃進行區分，分別進行確認、計量、記錄和報告。在會計處理上除涉及轉租的情況外，出租人無須在過渡時對其租賃活動做出調整。但是，由于新租賃準則的變化前后承租人的相關會計處理存在較大差異，承租人可能會據此調整租賃結構，這將會影響出租人在租賃合同的談判和業務模式的重新安排。

三、新租賃準則對零售業的影響

（一）我國零售業的租賃特點

線下零售企業對經營場所存在著較大需求，企業可以通過自有或者租賃兩種渠道取得經營場所。而由于自建經營場所需要耗費大量的財力和時間，零售企業往往會選擇在繁華地帶或中心區域租賃購物中心或者實體門店。考慮到短期租賃的中間費用，租賃期都會超過一年，并且承租人往往不以在租賃結束后取得租賃資產的所有權為目的，即零售企業多進行經營租賃活動。此外，為了減少在物流運輸、倉儲和辦公活動的一次性大量資金支出，零售企業可能還會進行車輛、倉庫以及辦公設備的經營租賃。新會計準則的實施，將會對這些經營租賃資產較多的零售企業產生重大影響。

（二）案例分析——以百聯股份為例

國內零售行業的龍頭企業百聯股份有限公司，以連鎖化經營為發展模式，以百貨商超、大型購物中心、奧特萊斯為主營業務。傳統線下零售業收到新零售的沖擊，營收增速逐漸放緩，百聯股份2018年營業收入484.27億元，比去年增加2.64%，利潤總額14.36億元，比去年減少9.82%，公司發展狀況與行業發展基本吻合。百聯股份公司2018年年報顯示，其自有物業門店數量43家，租賃物業門店1 597家，雖然門店租賃時間較長，但由于租賃結束后租賃財產所有權將不會發生轉移，在舊的企業會計準則中仍屬于經營租賃。同時，計入管理費用和銷售費用的租賃費合計15.52億元，占總費用的17.85%，是百聯股份除工資獎金及附加以外第二大費用支出項目。以從數據上可見，經營租賃費用對百聯股份財務數據具有重大影響，因此新租賃準則的實施，對該企業的財務報表及后續經營決策將會產生較大影響。

1.條件假設

本文以百聯股份2018年的財務報表信息為依據，編制簡單的資產負債表、利潤表和現金流量表的調整項目報表。根據我國法律規定，租賃合同因為涉及商業保密性，無須在財務報告中進行詳細披露。百聯股份2018財務報告中，只對當期的租賃費和租賃時間等進行了說明，因此為了后續的簡單計算，本文設定了如下四個假設。

假設一：2017年末資產負債表日，百聯股份公司根據我國新租賃準則開始編制財務報表。

假設二：財務報告顯示，2018年百聯股份經營租賃的租賃期限大多是10年、15年、20年等，根據門店建筑面積進行加權平均，租賃年限為18.32年，為了計算簡便，本文經營租賃期和折舊期限定為18年，并采用平均法計提折舊。

假設三：新準則規定，折現率采用內含報酬率或承租人增量借款利率，但本例中由于缺少相關數據，內含利率不易確定，作為替代方法，假設承租人使用其一般借款利率作為確定增量借款利率的輸入值。資料顯示，2018年五年期以上借款利率4.9%，考慮到已租房地產的具體特征，將其上調至5%。

假設四：為了計算簡便，對租賃負債進行計量時，僅考慮租金的現值，不考慮租賃期結束時預計支付款項的現值。在確認使用權資產時，不考慮初始直接費用、預付租賃付款額、使租賃財產恢復到約定狀態發生的成本和收到的租賃激勵。同時，將2018年的租賃費15.52億元作為經營租賃承租人當年租賃付款額，并假設未來18年租賃費保持不變。

2.新租賃準則對資產負債表影響

在新租賃準則下，承租人應該在租賃期開始日確認一項資產和一項負債。每年支付的租賃付款額均為15.52億元，18年租賃付款額的現值=15.52×（P/A，18，5%）=15.52×11.689 =181.41億元，則租賃負債初始計量的金額=租賃付款額的現值=181.41億元;使用權資產的初始計量金額=租賃負債+租賃開始日或之前支付的租賃付款額-租賃激勵+初始直接費用+使租賃財產恢復到約定狀態發生的成本=181.41億元 。因此，資產負債表內資產和負債同時增加181.41億元。根據新準則調整后的數據計算得出資產增加39.93%，負債增加70.9%。調整項目報表如表1所示。

3.新租賃準則對利潤表影響

新準則的變化會影響企業的資產、負債、費用等科目，而不會直接影響營業收入，但是利潤總額會發生一定的變化。舊的租賃準則下，經營租賃的租金支出計入到利潤表中，以銷售費用、管理費用下的明細科目租賃費進行反映，而對于租賃資產的價值、折舊、賬面凈值等信息只在附注中披露。新的租賃準則變化后，準則要求對使用權資產按租賃期與租賃資產剩余使用壽命內較短者計提折舊，對租賃負債按照實際利率法（本文采用五年期以上借款利率）計提利息費用。按照平均年限法，使用權資產的折舊=使用權資產初始計量金額/折舊年限=181.41/18=10.08億元;根據實際利率法，租賃負債產生的財務費用=租賃負債賬面價值×實際利率=181.41×5%=9.07億元。在利潤表里，銷售費用和管理費用調減=舊準則下租賃費用-新準則下折舊=15.52-10.08=5.44億元，財務費用調增9.07億元，則應計入利潤表的承租人的費用為=10.08+9.07=19.15億元，利潤總額調減=19.15-15.52=3.63億元。很明顯，新準則下的期間費用比舊準則計入的費用15.52億元要高，由于每個會計年度折舊相同，租賃負債的利息隨著租金的支付而逐年降低，呈現“前高后低”的模式，這將會對利潤表內利潤總額的穩定性產生影響，不利于公司股價穩定。將準則變化后的損益類數據填入利潤調整表，見表2。

4.新租賃準則對現金流量表影響

新準則規定，用于償還租賃負債的付款額以及利息而形成的現金的流出應當計入籌資活動現金流出。而對于租賃期限小于12個月和低價值資產租賃的特殊情況，準則允許將租賃付款額計入經營活動現金流出。租賃準則的變化，對于現金流量的總額不會產生影響，只是將現金從“支付其他與經營活動有關的現金”項目轉記到“償還債務支付的現金”項目，改變了現金流量的分布結構。這將會使經營活動的現金凈流量增加86.27%，而籌資活動的現金凈流量減少176.97%，調整項目表見表3。

5.新租賃準則對主要財務指標影響

執行新的租賃準則，會影響企業的資產、負債、費用和利潤等項目，進而會影響到眾多財務指標，并將關系到企業未來的決策活動。在償債能力方面，企業的舉債經營比率為68.78%，較之前增加了22.12%，產生了較大提升。同時，利息保障倍數變為10.76，較之前下降明顯。主要是因為經營租賃的租賃租金資本化增加了百聯股份的債務水平，隨著資產負債率的提高，企業的債務負擔加重，企業長期償債能力減弱;隨著利息保障倍數的降低，企業償付負債利息的能力減弱，兩個財務指標的變化都預示著企業財務風險加大，不利于企業后期進行銀行貸款、發行新股、發行債券等融資活動。同時這也反映出，新租賃準則的實施能更好反映企業實際資產管理狀況。在營運能力方面，資產周轉率從1.07次降低為0.76次，下降了28.53%，是因為百聯股份首次確認使用權資產，資產總額變高。資產周轉率的降低，反映企業利用資產經營的效率較差。在獲利能力分析方面，百聯股份的營業利潤率下降23.22%，主要是因為租賃負債的應付款額和利息費用計入費用，影響了企業的利潤總額。企業按實際利率法計算利息費用，利息費用會隨著租金的支付而逐漸減少，利潤總額也會產生較大波動，降低經營的穩定性。

綜上，百聯股份在有關經營租賃的調整后，利息保障倍數、資產周轉率、營業利潤率降低，資產周轉率提高，導致其財務風險加大、融資難度提升，對于資產管理的效率降低。 但是，新租賃準則將經營租賃納入報表進行管理，在一定程度上加強了會計信息的披露范圍和質量，降低了出租人和承租人為了利益最大化濫用經營租賃合同，掩蓋真實的資產負債關系，提供不真實、不可靠的財務信息的風險。

四、關于零售業適應新租賃準則的建議

（一）做出合理租購決策

新租賃會計準則規定承租人的會計處理不再區分租賃形式，零售企業將無法利用經營租賃進行表外融資，降低了企業的長期償債能力，不利于融資活動的進行。對于經營良好、現金流量充足的大型企業，可以選擇購買或者通過融資租賃來增加企業的資產，這將為企業帶來一定的投資機會。而對于資金不充裕的企業，可以參考國際租賃方式，發展多樣化租賃。如國際上應用最多的杠桿租賃，其每年租賃負債的付款額低于一般融資租賃的付款額，可以降低企業財務指標的大幅波動。

（二）合理安排租賃合同

新租賃準則規定了簡化處理原則，即將租賃期小于12個月或者低價值租賃的資產作為特殊租賃資產，依然按照舊租賃準則對經營租賃的規定對費用進行會計處理。零售企業可以根據這一規定，在對成本影響較小的情況下，調整租賃期限、可變租金或是拆分嵌入的服務成分，盡量滿足簡化處理的要求，以減少租賃負債的影響。比如盡可能簽署短期租賃合同，因為在其他條件一定時，租賃期限越短，折現系數越小，對使用權資產和租賃負債進行初始計入時的金額越小，從而一定程度上減小報表指標的波動幅度。

（三）完善風險管理

對于擁有大量經營租賃資產的線下零售企業，新租賃準則的變動使得企業大幅度增加了資產和負債，將會加大企業的財務風險、提升融資成本。為應對新準則變動，零售企業需要進行內部風險管理。應該組織對企業財務人員職業技術培訓，及時更新企業會計信息系統，建立和完善更有效的業務活動處理流程和內部控制體系。同時，財務指標的變化，也會降低企業的信用等級，不利于企業的融資和經營活動。企業應該及時調整債務結構，識別自身信用風險特征，調節信用等級，降低變動的負面影響。

五、結論

本文對比我國新舊租賃準則，從零售龍頭企業百聯股份入手，依據新租賃準則對企業的財務報表的相關數據進行調整，研究準則的變化對三大報表和主要財務指標的影響，為零售行業今后適應新租賃準則提供了可供借鑒的建議。

研究表明，租賃活動的“單軌道”計量，一方面造成了零售企業的財務數據的較大波動，企業的資產、負債和費用大量增加，對企業的償債能力、營運能力和盈利能力產生了不利影響，提高了企業的融資成本和融資難度，給企業資本有效管理和穩定經營帶來較大挑戰;另一方面，規范了租賃活動的會計確認、計量、記錄和報告，更加符合會計信息質量要求，增強了財務報表的準確性和可比性，一定程度上減少了企業利用表外融資粉飾報表的行為，更有利于企業利益相關者做出正確的決策。

面對新租賃準則的挑戰，經營租賃資產占總資產比例較大的零售企業應結合行業和自身發展狀況及時做出調整，以降低新租賃準則實施的不利影響，包括合理選擇租賃或者購買資產、縮短租賃合同的租賃期限以及創新管理模式加強內部控制等。隨著新零售的不斷發展，傳統零售業還需要結合其未來行業形勢進一步探討如何適應新準則。

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