地區(qū)差異下的城鎮(zhèn)化水平對房價水平的影響研究

彭志勝 王 研

（安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601）

一、引言

改革開放40年來，我國經(jīng)濟已成功躍居世界第二大經(jīng)濟體，成為全球經(jīng)濟增長的主要貢獻(xiàn)者①中國日報總編輯周樹春在2018第22期《求是》雜志中發(fā)表文章《讓世界讀懂新時代中國》提到的中國國際地位。。其中，城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)也發(fā)揮著重要作用。我國自改革開放以來城鎮(zhèn)化率從1978年的17.92%，發(fā)展到1985年的 23.71%，1995年的29.04%，2000年的36.22%，2011年達(dá)到51.27%，首次超過50%，2017年已達(dá)到58.52%②國家統(tǒng)計局發(fā)布《中華人民共和國2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2017年末全國大陸總?cè)丝?39008萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口81347萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔鞘谢剩?8.52%。，從2000年到2017年上漲了1.62倍。而我國房價已經(jīng)從2000年以來的1948元漲到了2017年的7624元①數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局，受數(shù)據(jù)資料可得性，房價的變化是以2000年為起始。，房價上漲了3.91倍。圖1顯示，從2000年以來房價的變化率與城鎮(zhèn)化率的變化率基本保持一致。但可以看出房價的上漲速度要高于城鎮(zhèn)化率的上漲速度，且地區(qū)差異性較大。合肥和寧波在2015年城鎮(zhèn)化率突破70%，雖然兩個城市城鎮(zhèn)化率差距小，但房價水平卻相差3000元；而濟南和南昌房價水平差距不大，城鎮(zhèn)化率卻相差15%。通過數(shù)據(jù)簡單分析可以看出，城鎮(zhèn)化水平對房價水平是有影響的，但是地區(qū)差異大。因此研究城鎮(zhèn)化水平對房價水平的影響程度以及地區(qū)差異的影響因素，從而達(dá)到在提高城鎮(zhèn)化水平的同時穩(wěn)定房價水平，具有現(xiàn)實意義。

圖1 改革開放以來我國的城市化率與房價變化率趨勢圖

二、文獻(xiàn)綜述

在梳理文獻(xiàn)時發(fā)現(xiàn)，目前的研究都集中在城鎮(zhèn)化與房價和房價的地區(qū)差異性兩個方面。

（一）城鎮(zhèn)化與房價的關(guān)系

關(guān)于城鎮(zhèn)化與房價的關(guān)系的研究很多，以實證分析為主，觀點基本一致。一些學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平的提高會促進(jìn)房價的上升。如：Jim和Chen利用我國31個省市1995—2005年的面板數(shù)據(jù)展開分析，結(jié)果顯示：城鎮(zhèn)化率的提高將會帶動房價不斷上漲[1]。張延、張靜利用中國30個省市2005—2014年的數(shù)據(jù)實證分析發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率與房價具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，李繼玲的研究結(jié)果支持前述結(jié)論[2－3]。張洋子、張淑娟采用不同的城鎮(zhèn)化衡量方法（人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化）實證分析發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房價的變動呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，不同地區(qū)存在差異[4]。李嬌等將70個大中城市劃分為一、二、三、四線城市，實證結(jié)果表明城鎮(zhèn)化對區(qū)域房價影響呈現(xiàn)空間差異化[5]。張緩緩、曹宗平、王凱風(fēng)則認(rèn)為城鎮(zhèn)化會在影響房價的同時對城鄉(xiāng)收入差距產(chǎn)生影響從而使這種差距反過來影響房價[6]。另一些學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)房價上升會抑制城鎮(zhèn)化的發(fā)展。如：李斌、董昕指出購房、用房的制度門檻和房價會阻礙人口遷移、令城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩[7]。Plantinga等認(rèn)為高房價會通過增加遷移成本來抑制城鎮(zhèn)化[8]。孫焱林通過中國59個大中城市面板數(shù)據(jù)的PVAR分析發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化水平對提高房價產(chǎn)生影響較小，但房價過高會對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生負(fù)向影響[9]。

（二）區(qū)域差異與房價

大量研究表明房價水平受區(qū)域差異的影響。范新英通過建立動態(tài)面板數(shù)據(jù)進(jìn)而分析我國房價的波動受空間差異的影響，得出東南沿海地區(qū)發(fā)達(dá)城市收入對房價的影響較大；中西部地區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展對房價的影響表現(xiàn)更為明顯[10]。范莉麗、郭沛等采用不同權(quán)重的泰爾指數(shù)法測算出不同區(qū)域的房價存在差異，且區(qū)域內(nèi)部不同地區(qū)房價也存在明顯差異（東部和西部地區(qū)省際差異較大）[11]。朱麗夏基于中東西三個區(qū)域分析房價受區(qū)域差異的影響得出，從短期看，購房者對于未來房價的預(yù)期會影響房價的變動，但中東西三個區(qū)域房價預(yù)期所受的影響因素不同，而從長期看，對房價影響最為顯著的是城鎮(zhèn)人口數(shù)，城市越大，城鎮(zhèn)人口數(shù)越多，則房價越高[12]。李嬌、梁桂寶、袁晨利用70個大中城市2007—2016年的數(shù)據(jù)實證研究發(fā)現(xiàn)房價具有空間依賴性，房價高的地區(qū)周邊地區(qū)房價相對也較高，反之亦然[5]。黃映紅、陳瑞利用30個省的數(shù)據(jù)實證研究發(fā)現(xiàn)住房的供求關(guān)系對房價的變動產(chǎn)生顯著影響，且東西部地區(qū)差異性很大[13]。

通過文獻(xiàn)的梳理，得出現(xiàn)有研究存在一定的局限性：第一，既有文獻(xiàn)在劃分區(qū)域以30個省市或者東中西部為主，劃分不夠準(zhǔn)確，影響結(jié)果的可靠性。第二，既有文獻(xiàn)大多未剔除宏觀經(jīng)濟政策、風(fēng)俗習(xí)慣等因素對房價影響。本文擬在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：第一，將70個大中城市劃分為東中西以及東北四個區(qū)域①2011年國家統(tǒng)計局網(wǎng)站頒布的關(guān)于《東西中部和東北地區(qū)劃分方法》。，劃分更為準(zhǔn)確，結(jié)果更為可靠。第二，增加時間虛擬變量，利用固定效應(yīng)面板回歸模型分析不同區(qū)域城鎮(zhèn)化水平對房價影響，可以剔除宏觀經(jīng)濟政策、風(fēng)俗習(xí)慣等因素的影響，結(jié)果更為科學(xué)、合理。

三、實證分析

（一）數(shù)據(jù)與變量

1.數(shù)據(jù)的選取與城市的劃分

為研究不同區(qū)域城鎮(zhèn)化水平對房價的影響，本文收集70個大中城市2014—2017的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于各省市以及國家統(tǒng)計年鑒。

為分析區(qū)域的差異性，將70個大中城市劃分為東中西以及東北四個區(qū)域：

東部地區(qū)（共29個市）：北京，天津，無錫，揚州，徐州，溫州，金華，上海，南京，杭州，寧波，福州，廈門，三亞，石家莊，唐山，秦皇島，廣州，深圳，濟南，青島，湛江，韶關(guān)，海口，泉州，煙臺，濟寧，惠州，瀘州。

中部地區(qū)：（共16個市）：合肥，蚌埠，安慶，太原，南昌，洛陽，平頂山，鄭州，武漢，宜昌，襄陽，岳陽，常德，長沙，九江，贛州。

西部地區(qū)（共17個市）：呼和浩特，包頭，南寧，桂林，北海，重慶，成都，南充，貴陽，遵義，昆明，大理，西安，蘭州，西寧，銀川，烏魯木齊。

東北地區(qū)（共8個市）：沈陽，大連，丹東，錦州，長春，吉林，哈爾濱，牡丹江。

2.變量的選取

被解釋變量：房價指數(shù)（取對數(shù)）。采用住宅銷售價格指數(shù)作為房價指數(shù)的指標(biāo)，是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)，中國住宅銷售價格指數(shù)由70個大中城市的新建住宅銷售價格指數(shù)和二手住宅銷售價格指數(shù)組成。數(shù)據(jù)一般根據(jù)月度的環(huán)比指數(shù)編制，且對比基期為5年，文章因數(shù)據(jù)的可比較性，換算成以2010年為基期的數(shù)值。因本文研究的是70個大中城市城鎮(zhèn)化率對房價的影響，故選擇住宅銷售價格指數(shù)作為被解釋變量。

解釋變量：城鎮(zhèn)化水平即城鎮(zhèn)化率。城鎮(zhèn)化率一般有三種計算方式：一種是人口城鎮(zhèn)化，第二種是土地城鎮(zhèn)化（城市建成區(qū)面積/總面積），第三種是經(jīng)濟城鎮(zhèn)化。本文選擇以地區(qū)城鎮(zhèn)常住人口數(shù)/總常住人口數(shù)表示的人口城鎮(zhèn)化率來代表城鎮(zhèn)化水平。這也是大多數(shù)研究所采用的指標(biāo)。

控制變量：以房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（取對數(shù)）解釋房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；居民消費價格指數(shù)（取對數(shù)）是反映一定時期內(nèi)居民消費價格的變動趨勢，是對城市居民消費價格指數(shù)和農(nóng)村居民消費價格指數(shù)進(jìn)行綜合匯總計算的結(jié)果，因此用來表示地區(qū)的消費水平；預(yù)期房價即滯后一期的房價來觀察消費者行為對房價水平是否產(chǎn)生影響。具體見表1。

表1 描述性統(tǒng)計

從表1可以看出，城鎮(zhèn)化率的差異很大，最大值是最小值的一倍多，房地產(chǎn)投資額在最值上的差距就更加明顯；對于居民消費價格指數(shù)與房價指數(shù)，可以看出以2010年為基準(zhǔn)的消費價格指數(shù)明顯上升，但上升幅度穩(wěn)定，而對于房價指數(shù)來說，房價有升有跌，其中漲幅最高達(dá)200%以上，房價變化明顯。

文章選取的是面板數(shù)據(jù)，因此，為了剔除時間上的因素與地區(qū)上的差異，我們添加了時間與地區(qū)的虛擬變量。

（二）模型建立

對數(shù)據(jù)進(jìn)行Hausman檢驗，結(jié)果表明固定效應(yīng)模型比隨機效應(yīng)模型好，因此建立固定效應(yīng)模型如下：

其中：y代表房價指數(shù)；α代表常數(shù)項；r是城鎮(zhèn)化率；X代表著其他控制變量：房地產(chǎn)投資總額（inv）、居民消費價格指數(shù)（CPI）以及預(yù)期房價；ε代表著殘差項；i代表城市、t代表時期。

考慮到地區(qū)差異和時間因素對房價產(chǎn)生影響，添加地區(qū)虛擬變量C*以及時間虛擬變量REG*（以2014年為基準(zhǔn)），其中包括C1東部、C2西部、C3中部、C0東北（基準(zhǔn)）。因此對式（1）進(jìn)行修正，建立以下面板回歸模型：

其中，j代表控制變量個數(shù)。地區(qū)虛擬變量里j范圍在1—3和時間虛擬變量里j范圍在2—4。

（三）實證結(jié)果

利用70個大中城市2014—2017年相關(guān)數(shù)據(jù)并采用式（2）模型根據(jù)回歸，得出結(jié)果如表2：

表2 實證結(jié)果

1.全樣本回歸結(jié)果

由表2第二列可知，房價水平的變動與城鎮(zhèn)化水平呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，回歸系數(shù)為0.0439，達(dá)到10%的顯著性水平，表明城鎮(zhèn)化水平每上升1個百分點，房價指數(shù)上升0.0439%。從區(qū)域差異看，相較于基準(zhǔn)的東北地區(qū)，東部地區(qū)和中部地區(qū)的房價明顯高于東北地區(qū)，而西部地區(qū)的房價低于東北地區(qū)，但沒有東部地區(qū)和中部地區(qū)顯著性水平高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和前一期的房價都對當(dāng)期房價呈現(xiàn)顯著的正向影響，尤其房價預(yù)期對房價水平影響更為顯著，房價預(yù)期對房價水平的影響系數(shù)為1.103，達(dá)到1%的顯著性水平，表明預(yù)期房價變化1個百分點，房價水平正向增長1.103%。同時發(fā)現(xiàn)居民的消費價格對房價水平影響并不顯著。

在考慮時間虛擬變量的因素時，可以看出，相較于2014年基期，2015年房價水平是在1%的顯著性水平下下降的。這與2015年大力開展住房租賃政策有關(guān)，而在2016年和2017年房價水平分別在1%和5%的顯著性水平下增長。這是因為在“去庫存”的影響以及供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、買房公積金政策的鼓勵下房價水平開始回升。

2.分地區(qū)回歸結(jié)果

由表2第三列可以看出，東部地區(qū)房價水平的變動與城鎮(zhèn)化水平呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，回歸系數(shù)為0.198，達(dá)到1%的顯著性水平，表面城鎮(zhèn)化水平每上升1個百分點，房價指數(shù)上升0.198%。房價預(yù)期對房價水平的影響也呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，系數(shù)為1.087。而房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和居民消費價格指數(shù)對房價水平的影響并不顯著。剔除時間因素的影響可以看出，2015年東部地區(qū)房價水平在1%的顯著性水平下呈現(xiàn)負(fù)向變動，而2016和2017年均呈現(xiàn)正向變動。其中，2016年在1%的顯著性水平下正相關(guān)。

由表2第四列可以看出，中部地區(qū)房價水平的變動受城鎮(zhèn)化水平影響并不顯著，這是因為東部地區(qū)的溢出效應(yīng)導(dǎo)致的。而房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和房價預(yù)期均在1%的顯著性水平下對房價水平產(chǎn)生正向影響。剔除時間因素看，2015年房價水平呈現(xiàn)顯著的下降趨勢，而2016年和2017年都呈現(xiàn)上升趨勢，其中，2017年在10%的顯著性水平下上升。

由表2第五列可以看出，西部地區(qū)的房價水平受城鎮(zhèn)化水平的影響是顯著的，但卻在10%的顯著性水平下呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。主要是因為西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不完善以及經(jīng)濟發(fā)展速度緩慢，導(dǎo)致人口雖然從農(nóng)村移向城市，房價水平卻沒什么顯著變化。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和房價預(yù)期卻對房價水平產(chǎn)生顯著的正向影響。剔除時間因素的影響可以看出，西部地區(qū)在2015和2016年房價整體水平呈現(xiàn)下降趨勢，反而在2017年在1%的顯著性水平下呈現(xiàn)上升趨勢。這是因為相關(guān)的房地產(chǎn)政策（增加房地產(chǎn)稅）在2015年頒布，相較于東中部地區(qū)而言，西部地區(qū)的反應(yīng)時間要更長些。

由表2第六列可以看出，東北地區(qū)的房價水平受城鎮(zhèn)化水平的影響是不顯著的，除了預(yù)期房價對房價水平產(chǎn)生了顯著的正相關(guān)關(guān)系，其他因素對房價水平均未產(chǎn)生顯著影響。這與東北地區(qū)城鎮(zhèn)化水平偏低以及城市相對較少有關(guān)。剔除時間因素的影響可以看出東北地區(qū)2015—2016年房價呈現(xiàn)顯著的下降趨勢。而在2017年上升，但上升趨勢不明顯。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

1.總體角度

通過實證分析可以得出，總體而言，城鎮(zhèn)化水平的變動對房價水平變動呈現(xiàn)出正向的顯著影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與預(yù)期房價同樣對房價水平產(chǎn)生顯著的正向影響。這是因為根據(jù)需求供給理論得知，價格越高，生產(chǎn)者越愿意投入生產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣里扮演的就是生產(chǎn)者，當(dāng)房價趨于高水平的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增加，使得房價進(jìn)一步上升；對于預(yù)期房價，人們認(rèn)為房價將會在未來上升，從而現(xiàn)階段會大力購買房屋。因此，更加促進(jìn)了房價水平的上漲。剔除了時間因素來看，2015年房價水平普遍下降，而在2016—2017年逐漸上升。這是因為2015年出臺的房地產(chǎn)稅的政策在以后年度產(chǎn)生影響，而對于當(dāng)期的反響并不顯著，以及大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)使得2015年房價相較于2014年度不升反降。

2.區(qū)域角度

從區(qū)域角度看，在不同區(qū)域的房價水平所受影響因素不同。

東部地區(qū)城市較多、靠近沿海，經(jīng)濟更為發(fā)達(dá)、人口更為眾多，城鎮(zhèn)化水平對房價水平的影響更為顯著。而且因為東部地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)相對其他地區(qū)更加完善，溢出效應(yīng)明顯，導(dǎo)致房價水平受城鎮(zhèn)化水平影響更為顯著。而對于房地產(chǎn)投資來說，東部地區(qū)市場相對穩(wěn)定，趨于飽和，因此房地產(chǎn)投資總額對房價影響并不顯著。

對于中部地區(qū)和東北地區(qū)，城鎮(zhèn)化率對房價的影響效果不顯著，從圖2可以看出主要是因為城鎮(zhèn)化水平還沒有達(dá)到一個水平從而刺激房價水平的上升。但通過實證分析我們可以看出，房地產(chǎn)投資總額對中部地區(qū)影響顯著，主要是因為中部離發(fā)達(dá)地區(qū)距離近，居民在發(fā)達(dá)地區(qū)上班，因為買不起房，退而求其次選擇距離靠近的中部地區(qū)，因此加大對房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，從而促成房價的上升。

對于西部地區(qū)，可以從圖2看出，西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率明顯攀升，在2017年超越東部地區(qū)，但不難發(fā)現(xiàn)，在剔除了時間因素的影響下，2015年西部地區(qū)房價的水平是下降的，而到了2017年房價水平呈現(xiàn)顯著的增長趨勢。這與國家推進(jìn)西部大開發(fā)戰(zhàn)略到了加速發(fā)展階段離不開關(guān)系。

圖2 地區(qū)城鎮(zhèn)化變化趨勢

（二）建議

1.加強房地產(chǎn)業(yè)“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革

加大房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”的發(fā)展力度，但需要調(diào)節(jié)商品房的供需均衡，穩(wěn)健房價。尤其對于中部地區(qū)和東北地區(qū)，需要通過提高常住人口的城鎮(zhèn)化率和深化住房體系與制度來消除房地產(chǎn)“庫存量”，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城擴大需求，優(yōu)化供給。同時對于地區(qū)人口分布也需要均衡，不能將人口都聚集在東部地區(qū)，需要提高中部與東北地區(qū)的城鎮(zhèn)化率，發(fā)揮人口紅利的影響，并鼓勵城市人才引進(jìn)計劃的實施。對于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)根據(jù)地區(qū)的不同制定不同的銷售策略，對于各地限購政策也需要適時放寬。

2.注重區(qū)域的差異性

不同地區(qū)房價的影響因素是不同的，政府和房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)地區(qū)房價所受因素的影響因地制宜的設(shè)計方案來穩(wěn)定房價，這樣既能穩(wěn)定房價又能突出地方的特色。對于不同地區(qū)的房價水平也應(yīng)縮小其差異，其中不僅包括城鄉(xiāng)的差距，還應(yīng)包括城市間的差距，中西部與東部的房價要與實際的城鎮(zhèn)化率相匹配的同時，也要縮小城鎮(zhèn)化率的差異。同時，要對居民消費心理進(jìn)行引導(dǎo)，當(dāng)期房價水平的穩(wěn)定能夠?qū)ξ磥矸績r水平產(chǎn)生顯著影響，因此應(yīng)注意對房產(chǎn)的投機行為，減少因投機心理帶來的房價攀升。

3.走新型城鎮(zhèn)化道路

新型城鎮(zhèn)化道路能夠給地區(qū)帶來溢出效應(yīng)，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能夠促使周邊居民集聚，促進(jìn)地區(qū)的融合、縮小城鄉(xiāng)收入差距、完善城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、深化土地制度改革，因此走中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路，能夠?qū)崿F(xiàn)城市的高質(zhì)量發(fā)展，有了高質(zhì)量的發(fā)展的城市，新型城鎮(zhèn)化道路才能走得長遠(yuǎn)，房價才能穩(wěn)定，人民的生活才更加美好，才能更好地解決我國現(xiàn)階段的主要矛盾，國民才能過上美好幸福的生活。