低前瞻市盈率和高股息率為地產股鋪好安全墊

廖志靈

目前，市場上對房地產行業的普遍擔心，主要來自于市場認為其未來的銷售情況將會受政策和需求影響，從而大幅下跌，所以不敢投資。但這個行業的未來并沒有市場認為的那么悲觀。今年1-8月，商品房銷售額95373億元，增長6.7%。試想，即便是今年這么大的政策和經濟壓力下，行業都能夠實現增長，所以一定是有真實的需求在推動銷售額增長。退一步看，即便未來地產形勢持續嚴峻，總銷售額不增長，按照外國的地產行業趨勢來看，規模較大的地產開發商（TOP30）也將會受益于集中度的提升和規模效應，未來實現穩健增長還是大概率的。

如巴菲特所說，價值投資就是五毛錢買一塊錢的資產，所以關鍵是我們要判斷地產公司目前是否低估，而且未來利潤不會大幅度下降。

地產行業與其他行業不同，其當年的營收利潤并不能代表真實的銷售情況，而銷售額結轉為營業收入，一般有一到兩年的時間段。所以，如果能估計出今年公司的銷售情況，根據歷史情況得出權益比例和凈利率，就可以算出公司的“真實利潤”，用當前市值除以它，就能得出前瞻市盈率，代表公司真實的估值。而如果股息率較高的話，則代表目前公司的投資價值較高，且公司愿意將利潤與股東分享。這里筆者選取了在A股和港股規模比較大的地產公司進行觀察。（見表1）

我們可以看到，目前這些地產公司的2019年前瞻PE大多數都在5倍市盈率以下，更有像中國奧園、時代地產等3倍以下的估值，可以說地產的確是處于比較低估值的狀態。從股息率來看，除了陽光城和融創因為融資擴規模等原因股息率低于3%，其他地產公司則都高于3%，還有部分大于5%，結合行業利潤后置的特點，如果未來股價不漲，那么它們未來的股息率將會更高，所以他們的安全墊將會更厚。

此外，在今年房企銷售壓力較大的情況下，如果還能在這時候逆勢銷售增長的，則未來應該會更有潛力。

根據克而瑞截至今年8月的銷售數據來看，增長情況比較好的應該是中等規模的房企（見表2）。究其原因，盡管大型地產公司有規模和資金成本較低的優勢，也有豐厚的土地儲備，但相對于規模稍小的中型地產來講，它們基本已經實現全國化布局，很難通過突破地域來增長銷售。再則，有些中型地產公司如中國奧園和時代地產也具備其獨特的并購和舊改優勢，像金茂等公司靠城市運營的拿地模式已經成為其核心競爭力，這些能力也是大規模公司難以企及的。

如果我們“以合理價格買入優秀公司”作為投資原則的話，在目前經濟環境下能夠保持穩健增長的地產公司毋庸置疑是在業內特別優秀的，加上低前瞻利潤和高股息率已經為它們提供了厚厚的安全墊，選擇并且投資于低估且具成長動能的優秀地產公司，未來獲勝的概率是很大的。