房地產交易中的風險及規避問題探討

曹煒

隨著我國城市化進程的加快，關于房地產問題一直成為當今的熱點話題。本文主要是從房地產交易本身的特征和屬性的角度出發，針對現實發展中遇到的問題作出系統化的分析和評估，最大程度的確保房地產交易本身的科學性、合法性和嚴謹性，營造出健康、良好的房地產交易的環境氛圍。

隨著我國國民經濟實力的不斷提升，房地產行業亦得到快速發展并壯大。雖然經過了幾年宏觀調控，部分城市房地產市場過熱局面得到一定程度降溫，但相關行業的競爭更趨于白熱化狀態。為了確保房地產行業在快速發展的前提下有序化、合理化、科學化的穩定持續發展，對于監察手段和方式、秩序方面就要有嚴格的規劃和設計。這樣做的目的也是為了保障我國的房地產市場交易的環境保持健康、安全的氛圍，通過合法、合理的手段幫助交易雙方化解風險。

一、房地產市場概述

房地產市場簡單來講就是通過社會分工對房地產商品經濟化交易的方式進行的社會活動。隨著人們對生活品質的不斷提升需求，對房地產的居住功能也有了更為迫切的關注，已經將這種特殊的商品由“可替換商品”逐漸轉化為“剛需商品”。在實際的房地產交易過程當中主要涉及的關系包括買賣雙方以及房地產開發商，房地產中介機構。房地產開發商，房地產中介機構在房地產市場上起到調節和促成交易的作用，通過促成交易從而獲取單位或個人的利益。

二、房地產交易的主要特征

（一）房地產交易具有復雜性

房地產交易的途徑種類繁多，可以是土地出讓、在建工程轉讓、租賃、抵押以及房產買賣等。關于其交易的時間帶有及其不確定性，整個活動主要包括房源的查找、實地考察、驗收房產、商議價格、合同簽訂、辦理產權以及最為重要的專業證書的鑒定等。前幾項內容是屬于每個房地產交易的基本流程性問題，然而最后一項主要就是為了保護購房人的個人權益。一旦房地產出現問題對于維護企業、個人財產安全有著及其重要保護的作用。在簽訂合同時需要多方因素的介入和見證，諸如：銀行、公積金、擔保公司、律師等。宏觀上進行房地產的核驗，同時具體化的細節問題也要進行微觀系統上的把控，多方面的進行分析對于購房人購房安全有著極好的保護作用。

（二）政府機制的干預影響大

政府對于房地產市場的干預性有著很大的作用。通過相關政策制定對于房地產交易導向做出一定的制約和推動，諸如：城市規劃、土地管理以及經濟財政政策等。房地產價格牽動著全國人民的心，也一直是政府特別關注的焦點問題。十多年來，政府部門不斷推出房地產方面的各項政策，力圖使這個市場走向健康。從實際效果看，一些政策的出臺和實施，確實對宏觀調整和市場規范發揮了極大作用。但也有部分政策因各種原因沒有得到很好落實，或者說落實得并不平衡。

（三）房地產交易過程具有權利主導性

房地產商品本身就不像其他商品那樣可以進行隨意的更換和改動，在空間結構上有著固定性。一旦交易成功之后，交易的核心和關鍵就會變成房屋的產權，而不是建筑物本身。因此，在交易的過程中要對交易目標有著明確的認知和界定，避免認知錯誤給購房人帶來巨大的經濟損失。同時，房地產交易一般都是在特定的場所和法律的保護之下進行操作的，在市場交易過程當中有著獨特的自主權。

（四）房地產交易具有壟斷競爭性

房屋建設是以土地作為主要的前提條件，而土地因素有著稀缺的屬性。我國憲法規定：“城市的土地屬于國家所有”，政府高度壟斷建設用地供應一級市場，與此同時，國家規定經營性土地出讓必須采取“招、掛、拍”方式，所以，在市場經濟當中僅有少數的企業可以進行房地產項目的開發、建設，長期發展下去就會給整個房地產市場經濟帶來極其嚴重的壟斷式交易。造成該商品交易周期長、成為價格高昂的特殊商品。同時也是會助長房地產交易的不良風氣。另外隨著市場集中度的提高，市場占有率較高的中介機構，通過簽署獨家代理協議壟斷房源，可以輕易控制區域內二手房交易的成交量和價格，捂盤惜售以達到高價賣出次樓盤的目的，或壓低或抬高成交價格，操控區域內房價，大大損害了買賣雙方的利益。

三、房地產交易中的風險

（一）房地產中介機構欺詐行為

房地產中介是指從事房地產交易項目的相關營銷和組織性活動，主要是由具有國家認證證書的銷售人員、經紀人員組成（但事實上大部分在外和買賣雙方接觸、推介和促成交易的人員，并未持有任何證照）。房地產中介機構主要的目的就是盈利，通過對房屋銷售或出租的方式對消費者收取費用的過程，也就是所謂的傭金和勞務提成。目前隨著中介機構的大幅增多，房地產中介機構和相關人員的職業素養良莠不齊，盈利的項目和收費也變得愈發的無序化。主要就是通過消費者對房地產行業的不了解鉆法律的空子。利用自己的優勢地位，采用固定格式合同對消費者提供明顯不平等的合同條款，在房地產交易過程中隱瞞雙方信息獲取額外差價收入。

（二）開發商的無良操作

隨著我國城鎮化建設的逐漸加快，房地產開發商的經濟效益就有著大幅度的增長。更多人將關注的目光轉到房地產開發當中，在相關行業不斷加大投資力度，促進了整個房地產行業的繁榮發展。發展的同時也給建筑市場方面帶來的問題也是非常值得重視的，尤其是關于施工建材方面，很多的無良開發商往往利用劣質的材料冒充優質建材進行使用，通過昧下中間差價的方式追求自身的經濟利益。但這種建材本身就有著及其嚴重的質量問題，因此在實際建設中經不起時間的推敲和考驗，嚴重的甚至會引發墻體下沉、管道泄漏以及地基不穩等不良后果。還有些開發商，一味強調發展速度而不尊重關鍵工藝時間間隔，強行壓制工期，造成房屋質量問題甚至房屋倒塌的嚴重事故。

（三）各方信息不對稱，損害消費者利益

在已公開房地產信息的城市中，有很大一部分的信息并不準確，尤其是價格信息不準確。在中介機構發布的房地產信息當中存在惡意營銷的行為，包括：發布虛假房源、虛假降價吸引客戶的注意、收費標準不一、不透明等等。尤其是內在的捆綁銷售行為更是嚴重侵害了消費者的利益，同時對于房地產市場的正常秩序存在著惡意擾亂的現象。在實際交易的過程中中介機構的工作人員通過多方面的炒賣和違規倒賣購房指標等不法手段賺取個人利潤，虛假承諾誘騙客戶，協助買賣條件不具備的客戶偽造證件文件、避開限購限制、逃避稅費或騙取貸款審批等。

四、房地產交易中規避風險的有序化策略

（一）完善房地產信息管理機制

隨著計算機和互聯網技術的不斷發展，我國的各大城市基本上已經實現了網絡的全覆蓋。通過借助互聯網的透明性和公平性將房地產信息進行發布和交流、溝通，力求做到平臺的一致性和統一性。在發布信息的同時也可以通過信息平臺實現自我價值的保護，一旦存在不規范操作和中介機構的欺詐行為要及時的進行揭露和整治。同時，對于平臺要有著準確的認知，確保房地產市場的有序化和合理化。通過公開的方式實現交易權益的監督和維護，及時了解相關行業的常識性信息，將房地產行業的法律和制度真正做到貫徹落實到實際操作當中。

（二）加強宣傳及防范工作

政府相關部門要對房地產市場有明確的指向，給予廣大人民群眾對于市場的清晰認知，明確自身所占有的地位。可以結合房地產買賣中典型的司法案例分析宣傳，提高市民對房屋買賣風險意識的認知。同時，對于中介機構要進行定期的排查，同時將誠信教育和“不誠信記錄”落到實處，所有從業人員的檔案和誠信記錄，應該在官方網站上公示，供客戶查詢。規范房地產中介的日常管理和規范化的經營。

（三）加強對專業人員的素質教育

在每一個城市當中基本上房地產中介機構遍布，在整個交易當中人員因素是起到貫穿全程的作用。因此，關于從業人員的綜合素質培養幾乎是行業發展的重點問題，對促進市場合理化運營起到關鍵影響。首先，關于相關的工作素質要具有正確的價值觀和認知力，提升從業人員基本的職業素養。其次，關于市場動向有著正確的把握，在講解期間嚴格的規范自身的語言，確保所講的語言具有科學度和嚴謹度。最后，關于權利的使用方面，要明確自身的工作職責，對于權利秉持著不亂用、不濫用的原則。引導其樹立正確的認識，清楚的明確欺詐行為帶來的傷害，為整個房地產市場渲染健康的生態環境。

（四）健全土地和房產登記制度

國家對土地登記和不動產登記工作及時進行整治和規范同時，進一步完善相關信息登記工作流程，統籌好各個部門之間的相互協調和配合，對不同歷史時期、不同地區的不動產登記簿記載信息不完整、不統一的情況要盡快加以補錄、規范。彰顯出不動產登記實際的涵義和作用，保障登記本身的權威性、嚴謹性和科學性不受外在因素的影響，尤其是關于人為因素方面。在執行過程當中嚴格的把控各要素之間的統籌關系，最大限度的避免誤操作行為的發生。

（五）減少房地產交易過程中的行政行為

傳統的房地產登記大多沿襲著習慣上的行政方式，這種方式經過多項調查實例顯示已經不再適用現今的管理體制。政府部門應根據現今房地產業發展的趨勢進行調整和變革，準確把握市場需求和工作理念。將房地產交易逐漸向著服務化體系轉變，淡化傳統體制中的僵硬化管理模式。相關部門要積極推進“放管服”改革與優化營商環境要求有機結合，推進不動產登記、房地產交易及稅費收繳有序銜接，做到三方信息互聯互通互享，保障交易安全、高效，提升人民群眾獲得感。

五、結語

總而言之，房地產交易實際上就是市場中眾多的商品交易中的一種，但正是由于其本身獨特的屬性給整個交易活動帶來的風險和問題也是不可避免的。本文通過對現今房地產交易存在的風險進行科學、系統、嚴謹的分析和探究，從而針對具體問題進行合理的整治和規范，最大化的構建出健康的房地產交易市場。（作者單位：上海市金山區房地產交易中心）