營改增背景下房地產企業納稅管理研究

竇維祥

隨著我國市場經濟建設的高速發展，進一步推動了稅收政策制度的改進和完善，房地產企業作為我國經濟的重要產業，稅收成本一直較高。在營改增稅收制度實施前有20%的稅負，而由以往營業稅改為增值稅后，房地產企業有進項可抵扣，不僅降低了稅負還幫助企業減少重復征稅問題，但房地產企業具有一定的特殊性質，同時也面臨納稅成本增加的雙重影響。因為為了提高企業經濟效果，推動行業長遠發展，本文對營改增背景下房地產企業納稅變化影響進行了分析探討，并在此基礎上提出了相應的納稅管理策略。

新時期市場經濟轉型階段，稅收制度變革是成為必然發展趨勢，降低稅收成本一直是涉及房地產業長遠發展的關鍵問題。因此為了避免重復征稅，降低企業稅負，營改增稅收政策的改革，為企業的發展創造了更加公平的發展環境。因此，房地產企業應對營改增產生的雙面影響，進行深入的分析，通過科學納稅管理，切提高企業效益減輕納稅負擔。

一、營改增對房地產企業納稅的影響

（一）營改增對房地產企業土地增值稅的影響

營改增完成以前，房地產企業在進行不動產銷售的過程中，要以5%的稅率繳納稅款，納稅額度相對較少，且這部分納稅額在進行土增稅核算時還會將其予以扣除。營改增制度落實以后，房地產企業的納稅額從過去的5%上升到了11%，且這部分稅額在核算時不可以進行抵扣。這種方式會在一定程度上提升土地的增值稅額度，進而加大房地產企業的壓力。對于該制度落實后，房地產企業是否進行了重復征稅這一問題，我們還需要進行深入的研究和思考。

（二）營改增對房地產企業所得稅的影響

營改增制度落實以后，房地產企業在計算所得稅前不能夠將增值稅進行扣除，一定程度上加重了房地產企業的負擔，對房地產企業收入產生了較大的影響。房地產企業納稅后，其所得的收益會與稅前發生較大的變化。

（三）營改增對房地產企業納稅處理的影響

營改增制度的實行，對房地產企業在納稅工作方面也產生了一定的影響，例如納稅過程更加繁瑣，需要對增值稅的明細科目進行全面的調整。具體來說包括以下三個方面：第1點，財務工作人員在進行工作時，需要對增值稅的明細科目進行整理;第2點，與過去的房地產企業納稅核算工作相比，現階段的核算方式和核算內容更加的復雜，需要科學的整合和分類各項的收入才能夠實現科學合理的計算。與此同時，還要全面的規劃和統籌收入和成本等諸多項目;第3點，要整合和分類收入項目和成本項目，進而實現科學合理的核算;第4點，要對新舊稅收制度進行全面研究，如果不能深入的研究營改增這一政策將會給那些工作帶來巨大的不便，甚至還會使房地產企業承擔違法的風險。

（四）營改增對房地產企業銷售環節的影響

受營改增這一政策的影響，房地產企業在實現房產銷售的過程中適用的稅種從過去的營業稅向增值稅轉變這種轉變，這對房地產企業的影響是巨大的。例如在進行增值稅納稅時，房地產企業的銷售方式會對納稅額度和納稅時間產生影響。房地產企業的收款方式也會影響納稅額度，為此，房地產企業應當對營業稅改增值稅的政策進行全面了解，統籌規劃納稅的方式和時間。

（五）營改增對房地產企業發票管理的影響

營改增后房地產企業如果想抵扣掉一定的稅額，必須通過增值稅專用發票來實現。從這一點我們可以得出結論，營業稅改增值稅后對企業的發票管理將帶來巨大的可持續性的影響。過去，稅收發票不能被看作為抵扣稅款的有效憑證，而僅僅是確認房地產企業在經營過程中的有關資產項目和費用項目。但營業稅改增值稅這一政策實施之后，發票則可以作為抵扣稅款的有效憑證，這將對企業的發展帶來巨大的影響。這一現狀告訴我們，房地產企業必須對稅收發票進行全面的、科學的管理，在此基礎上制定相應的專用發票開具時間和保管程序，從而為房地產企業納稅統籌規劃提供依據。

（六）營改增對房地產企業利潤的影響

營改增政策對房地產企業利潤水平高低的影響與企業的實際情況有密切關系。對于小規模納稅人來說，在營改增這一政策實施前，小規模納稅人的利潤總額是相對比較確定的，就是在所有收入中扣除掉成本和稅金。例如，利潤總額=收入-成本-稅金。例如：10000-8000-10000×5%=1500。而營改增這一政策實施后小規模納稅人的納稅方式則發生了變化，既利潤總額=10000/（1+5%）-8000=1524。由此可見，在營改增后企業的納稅有所下降，企業的利潤得到了提升。對于一般納稅人，為了能夠達到較高的利潤，則需要對可抵扣的進項稅額的多少進行全面了解，這是房地產企業納稅籌劃重要的一項。

二、營改增背景下房地產企業納稅統籌管理建議

納稅籌劃主要目的目標在于幫助企業提升企業的利潤，因此，在營改增這一政策落實后需要對營改增的政策進行深入的研究。以增值稅和土地增值稅為例，房地產企業在營改增政策背景下的納稅統籌建議如下：

（一）增值稅納稅籌劃建議

從一般納稅人的角度來看，銷項稅和進項稅直接影響著企業的納稅額度，因此，我們要從這兩方面對增值稅納稅統籌進行建議。

1.銷項稅額的籌劃

與進項稅相比，財務管理人員在銷項稅額的統籌方面空間有限。這是因為在進行房地產銷售的過程中，相關政策已經明確規定了銷項稅的稅額。但企業往往可以通過預售款的方式來實現銷項稅的納稅。通常情況下，房地產企業可以按照3%征收率來實現增值稅的先期繳納，待項目完成后，再將余下的稅款繳納完畢，這種方式充分利用了資金的時間價值。但我們也應當充分意識到這種稅款的繳納方式對于政策房和其他限定銷售價格的房屋來說積極意義并沒有那么大，這要求房地產企業在進行統籌時充分考慮預收款方式銷售的積極意義，靈活地采用該種方式實現銷項稅額的統籌規劃。通過對相關政策的研究，我們不難發現在進行銷項稅額的計算過程中，我們可以將銷售額部分中的土地價款進行抵扣。如果房地產企業所開發的項目中，既包括老項目又包括新項目，在這種情況下，企業的財務管理人員應當依照具體的情況對新老項目的土地價款扣劃進行統籌，值得注意的是統籌必須建立在自身發展的實際情況基礎上，否則將會直接侵害企業的利益。

2.進項稅額的籌劃

籌劃房地產企業進項稅要求我們從以下三個方面入手：第1點，從納稅人身份角度來看。一般納稅人納稅時所采用的增值稅稅率為11%，小規模納稅人在納稅時所采用的稅率為5%。但這并不意味著采取高稅率就可以抵扣更多的進項稅，納稅籌劃就越有利。我們在選擇納稅人身份時應當全面考慮成本報價和增值稅等諸多方面，在此基礎上結合納稅統籌實現企業利潤的最大化。第2點，選擇科學的發包方式來實現納稅統籌。通常情況下，房地產開發商在進行工程開發的過程中往往會選擇包工包料和不包料包工這兩種發包方式。很多房地產開發商在選擇發包方式時往往會選擇包工不包料這種形式，之所以這樣做的主要原因是通過提供工程材料的方式可以確保工程質量，另一方面也可以在納稅時獲得更多的抵扣項目和抵扣金額。不論采取何種方式，房地產企業需要對合作的相關企業提出能提供增值稅專用票據作為最優選擇，材料供應商和施工單位都是如此，要做到合同簽訂方、發票提供方和收款人相一致。第3點，在納稅統籌過程中，將上述兩點進行全面的整合，從總體角度來考慮發包方式和納稅人身份的選擇，既節約成本又能夠保證工程的質量，從而獲得更多的進項稅額，提高房地產企業的經濟效益。值得注意的是在進行統籌時，應當全面結合土地增值稅和印花稅等稅額，做到全面的權衡避免出現損害企業利潤的現象發生。例某房地產企業A標段建安工程費為6000萬元，其中材料和設備成本為4000萬元，建筑安裝工程費為2000萬元。如材料設備直接由開發商采購供應，可按17%稅率抵扣，則進項稅額為4000*17%/1.17+2000*11%/1.11=779.4萬元。如全部發包給建安企業，則進項稅額為6000*11%/1.11=594.59萬元。進項稅額差距比較大，稅收籌劃非常重要。

（二）土地增值稅納稅籌劃建議

一直以來，土地增值稅都是成本構成中最為基礎、最為重要的組成部分之一，它與地價和建安成本共同構成了房地產企業的三大成本。對于房地產企業的發展來說，土增稅的納稅籌劃重要性是不言而喻的。針對土增稅的納稅籌劃方式，筆者提出以下幾點建議：

1.加強發票管理

房地產企業要對財務、銷售、招標采購、行政管理及項目施工等方面人員進行增值稅方面的培訓。營改增政策發布以后，房地產企業的財務管理人員應當加強對發票的有效管理，并依照國家相關政策制定發票管理規章制度，在收取發票時應當明確發票的備注欄，要將建筑服務發生地的名稱及項目名稱計入到備注欄當中。如果發票的備注欄當中沒有任何記載或是記載的項目規定不一致，在這種情況下發票金額不得計入土地增值稅扣除項目的金額當中。總體來說，房地產企業財務管理人員在發票管理工作方面應當給予高度的重視，這是因為發票管理工作一方面會關系到增值稅進項稅額的抵扣問題，另一方面還與土增稅扣除項目的計算存在著密切關系，因此，實現企業發票的全面科學管理具有非常重要的意義。

2.合理利用優惠政策

房地產企業財務管理人員還應當充分合理的利用相關優惠政策，從而增加房地產企業的利潤。例如房地產開發企業在銷售住宅時，如果住宅為普通標準住宅，且由房地產企業自行開發，增值額未超過扣除項目金額的20%，那么就可以對房地產企業免征土地增值稅。但值得注意的是該項政策的應用需要對普通標準住宅進行單獨的會計核算。如果房地產開發的某項目中的房屋既有符合普通標準住宅要求的房屋，也有不符合普通標準住宅要求的房屋，在這種情況下應當在項目方案規劃階段對土地增值稅進行測算，取得最佳的納稅方案。如某房地產企業，開發銷售普通住宅，可采取不同的銷售價格。方案一，不含增值稅銷售單價為20000元/平方米，扣除項目金額為17000元，增值額為3000元，增值額占扣除項目的比例為17.64%，未超過20%，不征土地增值稅，營業利潤為3000元。方案二，不含增值稅銷售單價為21500元/平方米，扣除項目金額為17500元，增值額為4000元，增值額占扣除項目的比例為22.86%，未超過50%，土地增值稅稅率為30%，應交土地增值稅為1200元，營業利潤為2800元。方案一雖然售價低于方案二，但由于享受了土地增值稅優惠政策，利潤反而高于方案二。

3.計算增值率臨界點，有效降低稅額

超額累進稅率是土增稅的計算方式，它主要分為4檔，一旦稅率提高一檔，就會增加房地產企業的土地增值稅納稅額度。這就要求房地產企業相關人員在測算增值率臨界值時，要明確售價降低多少會降低一檔的增值率，做到全面考慮和統籌售價和成本，確保在成本現金支出不改變的情況下，采取合法手段增加企業成本，降低納稅額度。如上例，銷售單價的確定，扣除項目金額的控制直接關系到增值額，關系到土地增值稅的稅率，影響稅額，影響營業利潤。

4.合理分攤可售產品和自持產品的成本

如果房地產開發商的某一項目中既包括要銷售的房屋，也包括需要自持的房屋，但依據自持部分不需要繳納土增稅的這一政策，房地產開發企業財務管理人員應當做到科學合理的分攤成本，做到從項目設計階段著手不增稅的納稅籌劃，并在此基礎上分別簽訂總包合同。

三、結語

綜上所述，營改增背景下增值稅稅額計算明顯更加復雜，尤其應交稅費的變動較大，因此，房地產企業應當建立專門的納稅管理團隊切實有效提高會計核算水平，有針對性的提升財務人員財稅知識，同時房地產公司積極加強與稅務機關溝通，嚴格遵守相關法律犯規，在稅務部門指導下制定合理的納稅管理方案。（作者單位：合肥東部新中心建設管理辦公室 ）