不動產統一登記中存在問題與解決路徑的探索

于國林

摘 要：不動產統一登記有著諸多的作用，但是在推進不動產統一登記的過程之中卻出現了一些需要解決的問題。在文中就不動產統一登記中存在問題進行分析，并提出了解決的措施。

關鍵詞：不動產登記;統一登記;法規銜接

遼寧省阜新市阜蒙縣不動產登記中心，是2015年12月經批準掛牌成立的，2016年6月21日發出第一本不動產證，至今已歷經兩年多時間。對于不動產統一登記的全流程，由過去的不成熟逐步走向今天的完善和比較成熟階段。到2018年10月，全縣共辦理類不動產登記6892件;頒發不動產登記證書3514本;協助辦理抵押登記業務2867筆。可以說阜蒙縣不動產統一登記工作基本上步入了正軌，取得了顯著成績。

一、不動產登記中存在的問題

不動產統一登記對于健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度意義重大。盡管阜蒙縣在不動產登記中工作較為成熟，但實際工作中仍存在不足和缺陷，在實際工作中遇到不少新情況新問題，須引起高度重視，其主要表現如下：

1.法規銜接不夠緊密

例如，《物權法》第147條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建筑用地使用權的一并處分”，由此體現“房地一體”原則。而《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。農戶通過繼承、贈與等方式，依法取得農村房產，導致不止一處宅基地，無法實現“房地合一”登記。類似的法律銜接問題，使不動產統一登記在實施過程中遇到了不少難題。

2.技術規程不統一

在不動產統一登記之前，各部門各自有一套登記辦法。但統一登記后，由于技術規程和要求不一致，導致一些具體問題難以處理。例如，農戶超出批準面積占用的宅基地，以往通過罰款方式也給確權登記。而現在的不動產統一登記中，依據《土地管理法》第77條規定：“超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處”。而且要求限期拆除房屋，退還非法占用的土地。阜蒙縣是全省最大的農業產糧大縣，農業用地比較富足，當地多年實行“庭院經濟”政策，家家戶戶多是大院套，大多數農戶的宅基地普遍都有超占現象，全部拆除不夠現實，確權又無依據。

3.數據整合的科學性尚待提高

目前，數據庫整合房地數據無法自動關聯，必須依靠手工關聯，相關工作量大、管理難。同時，農村的不動產幾乎沒有數據庫，加之權屬交叉重疊等現象嚴重，登記難度大、數據整合難。例如：以前的《農村集體土地建設用地使用證》俗稱《宅基地證》，是由鄉鎮政府會同村委會到現場勘驗的，經鄉鎮審核、縣國土資源部門審查發證。不少四至界限非常模糊，有的甚至重復填寫給了不同主體，尤其是現在使用GPS等高科技定位，過去的“四至”定位根本滿足不了今天的標準要求，由于數據基礎不真實，這給確權頒證帶來了很多問題。

4.部分登記措施不實用

在山區地區，農戶以往大都靠地吃飯，分配承包地時，對地肥地瘦等非常在意，致使每戶承包地數量分散，一戶承包地的二三畝地，可能會分散在4至6塊位置，伴隨著農業生產力的提升和農民生活水平的提高，大家不再計較地力狀況如何，而是希望自家的承包地相對集中，最好分布在住宅周圍，利于興辦家庭農場、庭院經濟或便于流轉。所以，一些村集體出現了農民私下調整承包地位置的情況。而在不動產統一登記中，雖然有兩輪承包發證基礎，但為了準確掌握承包地位置，仍需要重新航拍取得正攝影像圖，重新每戶指界，等等，由此導致成本很高，工作量也大，而這只是將原有承包地數字化了的結果，并沒有很好地解決地塊零星分散的問題。

5.業務操作不夠明了

不動產統一登記是個新生事物，各地尚處于探索和逐步完善階段，常常會遇到以往沒有遇到新問題，同時，不動產登記又是一項面向群眾的政府窗口性工作，政策性強、涉及面廣，需要登記人員具備過硬的業務素質，此外，不動產登記中心，在業務辦理中，還發現許多必須上級協調解決的事項，例如，農村宅基地審批和登記發證中以公安部門登記的戶為單位，而公安部門分戶則以土地使用證權為依據，部門之間互為前置條件等，結果導致不動產登記工作就會因此而延誤。

二、解決路徑的探索

遼寧省阜蒙縣在不動產統一登記中遇到的問題可能是其他地方也會出現的普遍性問題，筆者認為應該從制度建設入手，在具體實踐中多創新思路，多解決系列實際問題。

1.以“六個統一”加快不動產登記步伐

在統一依據、機構、簿冊和平臺的基礎上，還須增加“兩個統一”。一是統一技術規程。研究各地在不動產登記的技術路線，制定出統一的技術標準。二是統一業務要求，研究不同的不動產登記要件和程序，加強業務整合，制定出精簡、高效、便民的業務流程。

2.以“無縫對接”消除不動產登記障礙

匯總各地在不動產登記中發現的法律法規層面的問題，同時組織力量研究，以不動產各項相關法律法規之間的規定條款，找出必須修改完善的地方，通過提請立法機構修訂等方式，妥善消除法律之間、法規之間“打架”現象，確保不動產登記沒有制度障礙。

3.以“實例比照”解決登記實際操作問題

自下而上收集、整理、歸類各地在不動產登記工作中遇到的實際問題及其解決辦法，認真研究其可行性、適用性和合法性，制定出一套案例模板，力爭對每類問題給出一個合法的、科學的解決方式，讓地方知道如何排解那些疑難事項，力爭不再遺留有新的問題。

4.以“自動關聯”提高登記效率

自上而下開發建設統一的技術平臺，確保縱向能與自然資源部和省、市不動產登記信息管理平臺自動連接，橫向能與公安、住建等部門共享登記信息。同時，操作系統必須實現數據自動關聯，操作方式盡可能簡單明了。

5.以“調整引導”增強不動產登記實用性

對人口密度大、承包地零星分散的地區，建議在不動產登記時，在尊重群眾意愿的基礎上，引導集體經濟組織通過集中調整的方式，把每戶承包地整合連片，并盡量集中到住戶周圍。同時，應當充分考慮不動產登記的后續應用，對那些不是急需的或是重復原有成果的登記工作，建議放到成熟階段以后再行進行。