中國房地產與房地產金融七十年運行軌跡、經驗與展望
——兼論房地產去金融化

陸岷峰，歐陽文杰

（1.南京財經大學 江蘇創新發展研究院，江蘇 南京 210046；2.南京財經大學 金融學院，江蘇 南京 210046）

一、引言

在過去的70年中，中國人民繪就了波瀾壯闊的中國經濟畫卷，而房地產可以說是中國經濟時代畫卷中濃墨重彩的一筆。改革開放以來，中國房地產業的蓬勃發展成為當代中國經濟成長壯大過程中一個突出的經濟現象，是中國經濟版圖的重要組成部分，在很大程度上影響、甚至主導著中國經濟的起伏波動。

在文化價值觀念層面，“居者有其屋”一直是中國人根深蒂固的觀念共識，房地產承載中國家庭太多的福利安排，在家庭資產配置中占據重要地位，也是居民社會經濟活動中一個極其重要的影響因素，廣泛影響著民生福祉和社會穩定。[1]在宏觀經濟運行過程中，房地產業與眾多行業之間存在著產業關聯，具有牽一發而動全身的經濟連鎖效應，房地產周期一直被稱作經濟周期之母，在整個國民經濟體系中發揮著舉足輕重的作用。[2]投資、消費、出口是拉動中國經濟增長的三駕馬車，雖然不同經濟發展時期三駕馬車的主導地位有所更迭變化，但是，由于其時效性強、乘數效應大，以及政策操作靈活等固有特性，投資、尤其是固定資產投資，一直在中國經濟增長和下行周期調節過程中發揮了不可替代的作用。[3]2018年，資本形成總額對國內生產總值的增長貢獻率為32.4%，資本形成總額對GDP增長率貢獻2.2個百分點，而2006—2016年期間，資本形成總額對國內生產總值的增長貢獻率都保持在40%以上，甚至在某些年份超過50%。2017年，全社會固定資產投資額為64.12萬億元，其中，房地產業固定資產投資額為14.62萬億元，在全社會固定資產投資中占比達到22.8%，房地產業增加值5.4萬億元，在當年國民生產總值中的比重為6.6%，其年度增加值與1978年的增加值相比提高了約47倍。房地產開發、生產和銷售活動在拉動投資、擴大消費從而促進經濟增長方面發揮著十分重要的作用，是中國經濟發展的重要引擎。

房地產全產業鏈運轉的各個環節，包括房地產開發、生產、經營和消費都需要金融信貸資金的支持。一方面，房地產開發過程中存在著資金使用量大但自有資金量小、社會資金來源分散的資金空間錯配矛盾，還存在著房地產生產建設周期和投資回收期較長與連續性再生產要求資金可持續性供給之間的時間結構矛盾，這些資金配置矛盾的存在需要金融活動發揮跨時空資金配置功能來為房地產解決資金矛盾；另一方面，在房地產產業鏈終端的銷售環節，房地產屬于大類資產，價格較高，超過絕大部分消費者的可支配收入和相關儲蓄，需要金融信貸活動的支持以促進消費者完成自身收入的時空轉移，幫助其完成購買計劃，從而促進房地產市場的有效運轉；此外，土地資源的稀缺性和房地產資產的價值沉淀能力以及市場需求的穩定性使得房地產的保值增值功能顯著增加，成為金融信貸最好的抵押物之一，金融機構有動力將業務錨定在房地產相關資產標的上。[4]由于房地產本身的行業結構特點和經營運轉規律，房地產與金融業幾乎具有天然的產業關聯性，由此催生出房地產金融這一獨特的金融業務形態和經濟結構體系?，F代金融在為房地產市場賦能并促進房地產發展的同時，也加強了自身與房地產的聯系，甚至將自身的金融業務深深地嵌入并捆綁在房地產上，使得二者的經濟聯動效應成倍放大，不僅擴大了現代金融經濟活動的覆蓋范圍和滲透程度，也提高了社會經濟系統的風險脆弱性和危機破壞性。

走過70年的風雨歷程，中國經濟已經進入了一個新的時代，從過去的粗放型規模經濟發展模式轉向經濟高質量發展的道路。當前，中國經濟正處于深化改革的重要轉折期，在高質量發展的總要求下，供給側結構性改革將是當前和今后一段時期內貫穿中國經濟走向的一條主線，而對整個中國經濟體系有重要結構性作用和系統性影響的房地產及房地產金融不可避免地成為供給側結構性改革的重點領域和主要對象之一，無論是“三去一降一補”的五大任務，還是三大攻堅戰之一的“防范化解系統性風險”，都將房地產及房地產金融置于改革的重要地位。[5]

中國房地產及房地產金融到底走過了怎樣的發展歷程？中國的房地產市場化改革留下了哪些經驗及教訓？在高房價高風險弊端突顯的當下，中國的房地產及房地產金融將何去何從？

值建國七十周年之際，在構建現代化經濟體系的新起點和建設社會主義現代化強國的特殊節點上，我們對中國房地產與房地產金融七十周年的運行軌跡進行系統性回顧，理清中國特色的房地產及房地產金融的發展脈絡和經濟金融規律，總結中國房地產發展過程中的經驗及教訓，并在此基礎上對其未來的發展進行科學的展望，以期促進房地產與房地產金融的健康可持續發展，為實現經濟結構調整和經濟高質量發展提供支持。

二、中國房地產及房地產金融的歷史回顧

中國房地產及房地產金融經過七十年的發展，已經走出了一條市場定位準確、目標清楚、體制健全、措施得當的發展思路，七十年中，其歷史發展可分為兩個大的時期：一是1978年黨的十一屆三中全會之前，中國房地產及房地產金融發展的初創期，在當時的計劃經濟體制下，房地產及房地產金融完全實行供給制；二是1978年黨的十一屆三中全會后，在市場經濟體制下，中國的房地產及房地產金融得到了超常規的發展（其中，按重大事項及重要戰略目標的調整來看，可細分為四個階段）。因此，中國房地產及房地產金融七十年的發展歷程大致可分為五個階段，各個階段均有其發展特點和思路。

（一）計劃性福利分配階段（1949—1978）：艱苦創業三十年

新中國成立以后，中國建立了新民主主義經濟制度，在該經濟形態下，社會主義國營經濟處于領導地位，同時，又存在著多種經濟成分，社會經濟形勢處于恢復國民經濟建設的快速發展中。在取得一定的經濟建設基礎之后，社會主義三大改造順利完成，我國正式建立了社會主義公有制經濟，國家經濟運轉方式轉向計劃經濟體制，直到改革開放之前，中國實行完全的計劃經濟制度。在這段時期內，中國金融體制建立在高度集中的銀行體制基礎之上，資金運轉服從單一的指令性計劃安排。[6]在這高度集中的計劃經濟制度安排下，住房沒有實現商品化，也就不存在房地產市場，更不會有房地產金融。但是，住房制度安排是關系民生福祉和社會穩定的重要問題，我國的住房政策也不是從建國開始就直接實行計劃分配制，而是隨著計劃經濟體制的建立和國情的變化逐步調整形成的，即使在計劃經濟體制內也需要妥善處理好人民的住房問題。

黨從人民的利益出發，在這一時期的不同階段針對不同的社會形勢制定了一系列的住房制度安排：建國初期，針對戰后城市住房分配不均的問題，政府實行“以租養房”政策來解決城市居民住房問題，并于1950年著手打擊房產投機行為，同時，承認并保護居民的私有房屋產權；1956年，隨著三大改造向社會經濟領域的縱深方向推進，城市私有房產領域的社會主義改造全面展開，逐步奠定了計劃經濟體制下由國家統一分配、使用，并維護開發城市住房的制度安排基礎；經過60年代和70年代的發展，政府將事業單位和公有部門的房屋組織起來，實行統一管理，并成立了房管局等專門住房管理機構，最終，以企事業單位自建房屋、并按一定條件以福利形式向職工分配住房的方式作為社會住房的主要供給形式，以福利分房為特點的住房供給制由此形成。[7]

在這一住房制度的安排下，住房建設資金的來源主要包括政府財政撥款和單位的自籌資金，其中，國家財政資金是其主要資金來源。但受當時社會經濟發展狀況的制約，再加上財政創收及管理運用能力的不足，社會住房建設資金的供給難以滿足全社會的住房建設需求，其有限資金在各單位主體之間的分配也存在較大的不平衡性。同時，受不同單位財富創造能力差異的影響，不同單位之間的自有房屋建設資金也不盡相同，住房建設資金安排既有總量性的不足，也存在結構性的差異甚至矛盾，與社會整體住房建設需求難以匹配。[8]在住房的實物分配上，基本上以不同單位主體為空間劃分依據，根據本單位職工的經濟貢獻程度和個人家庭狀況來制定分房標準，單位內職工的住房差異較小，且居住人口的空間分布以單位性質集聚，不同單位之間的住房差異較大且居住空間的橫向聯系較少，分配住房難以滿足居民的多樣化住房需求，對人口的空間流動和社區文化多樣性交流也產生了較大制約作用。

總的來看，從新中國成立到改革開放以前的這段時期，我國基本不存在真正意義上的房地產市場及房地產金融，但是，鑒于住房問題對人民生活水平的重要影響，黨和政府站在維護人民利益的立場上制定了符合當時經濟金融體制和社會生產狀況的住房制度安排。盡管這些制度安排受制于當時經濟體制的影響，沒有很好地解決在人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的社會主要矛盾下與住房相關的問題，也缺乏一定的市場化基因和金融性邏輯，但是，其所蘊含的從人民的利益出發來解決住房問題的政策機理對當下的房地產政策決策機制具有重要的借鑒意義。

（二）市場化改革探索階段（1978—1997）：跌宕起伏二十年

1.經濟體制與經濟形勢

1978年12月，中國共產黨于北京召開了十一屆三中全會，將國家工作的重心轉移到經濟建設上來，開啟了改革開放和社會主義現代化建設的新時期。從1978年開始，中國經濟體制改革的鐘擺首先倒向了農村經濟領域，市場機制逐步引入農村經濟改革，促進了農業的發展、鄉村集體經濟建設，以及鄉鎮企業的崛起，中國農村微觀經濟形態發生了翻天覆地的變化，邊緣性的經濟革命為整個中國經濟體制改革打開了突破口。1984年以后，改革的鐘擺來到了城市經濟領域這一端，十二屆三中全會提出了要發展有計劃的商品經濟，同時，隨著城市經濟體制改革的深入，國家圍繞“增強企業活力，提高經營效率”制定了一系列改革措施，市場經濟運行機制的基礎得到了逐步確立。[9]由于國內經濟形勢的變化，尤其是通貨膨脹的惡化，在1988年到1990年期間，我國經歷了三年的經濟調整期，相關的改革理論和政策不完全適合市場經濟，這也在一定程度上直接造成了經濟不景氣程度的加深，并延緩了經濟復蘇的步伐。直到1992年，小平同志南方談話的到來使中國經濟體制改革的進程得以在正確的方向上向前繼續推進。在南方談話精神的指引下，黨的十四大確立了建立社會主義市場經濟體制的改革目標，市場經濟的制度性框架初步得到構建。1997年，黨的十五大召開使以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度確立，市場經濟的發展格局得以形成并繼續深化發展。

1978年，我國的國內生產總值只有3 678.7億元，到1988年，我國的國內生產總值達到了15 180.4億元，是1978年GDP的2.6倍，改革開放前十年的GDP平均增長率為10.2%。1989年和1990年的經濟發展相對緩慢，其GDP增長率分別為4.2%和3.9%。經過調整改革，從1991年到1997年，我國經濟發展又重回持續高增長的狀態，GDP平均增長率達到了11.5%，到1997年，我國國內生產總值實現79 715億元（見圖1）。結合這一時期的經濟體制改革情況我們會發現，改革開放進程的推進情況和市場化深化程度是國內經濟發展狀況好壞的關鍵影響因素，在建立中國市場經濟體制的改革探索過程中，改革并不是一帆風順的，其曲折起伏的改革發展路徑影響著中國經濟脈搏的同頻波動，也深刻改變了中國各大行業的發展軌跡與微觀經濟形態。

圖1 1978—1997年中國國內生產總值及其增長率

2.金融體制與金融形勢

隨著經濟體制改革的全面展開及現代化工業體系和企業制度的建立，我國金融體制改革的工作也相繼進行。在該階段二十年的改革進程中，從中國人民銀行的改革開始，我國由單一的銀行體制逐步調整為二級銀行體制，并成立了專業化的商業銀行，構建了市場化的銀行體系架構，以市場化為導向發展獨立于財政的企業化金融體系，并充分發展多層次的貨幣市場和資本市場，建立市場化的金融市場體系。[10]同時，我國的金融監管體系也在該時期發生了巨大變革，從人民銀行的統一監管逐步向分業監管的方向轉變；宏觀金融調控和金融管理的手段也由過去的行政指令性調控轉向運用經濟性市場化政策工具調控；社會建設資金的來源由行政調撥轉為市場化存貸配置，外資金融機構也獲得市場準入資格，并被允許在境內從事相關金融活動。[11]我國初步建立起市場化的金融機構、金融市場和金融監管體系，中國金融業獲得了巨大的發展，為經濟體制改革的推進和市場經濟的發展打下了良好的基礎。

在這二十年的發展歷程中，我國金融機構信貸資金來源規模從1978年的僅1 930億元增長至1988年的13 111億元，進入90年代之后，又迅速攀升至1997年亞洲金融危機之前的96 527億元；在信貸資金來源結構方面，存款占信貸資金來源的比重從1978年的60%一直上升至1997年的86%，這在很大程度上反映了金融機構資金來源的市場化水平的提高，漸進擺脫計劃經濟時期信貸資金來源依靠財政撥款的局面；在存款總額的分布中，企業單位存款占存款總額的比例基本維持在30%—40%之間，在70年代到80年代末，單位存款占存款總額的比重相對上升，而進入90年代之后，在其存款絕對規模持續擴大的同時，其所占比重卻相對下降，城鄉居民儲蓄存款的比重相對上升，該階段微觀主體存款總量和結構的變化也反映了經濟金融改革進程中微觀經濟主體的經濟活力和巨大的增長潛力（見圖2、圖3）。社會金融資源的創造速度和積累規模隨著市場化改革的推進得到提高和擴大，在提高中國金融規模的同時也促進了其市場化改革的深入發展，為同時期的行業發展和現代化經濟水平的提高提供了市場化的金融環境。

圖2 1978—1997年中國金融機構資金來源結構

圖3 1978—1997年中國金融機構資金運用結構狀況

3.房地產及房地產金融的發展狀況

金融體制市場化進程在經濟體制改革中得到了推進，中國房地產在該時期獲得了巨大的發展，開啟了房地產市場和房地產金融發展的新時期；同時，受市場化改革進程曲折波動的影響，房地產業也在跌宕中前行發展，政策束縛和與市場改革相匹配的相關配套是制約該時期房地產發展的主要因素；此外，房地產和房地產金融的市場化發展對當時及下一階段的經濟金融改革提出了更高的要求，融入并深刻影響著改革進程的路徑選擇。

在1978年—1997年期間，中國的住房制度安排在很大程度上依然實行計劃性福利分房制度，但是，各種市場化的住房安排舉措也得到發展和實施，并在房地產市場化的道路上走出了堅定的步伐，中國城市人均住宅建筑面積從改革開放初期的6.7平方米增加到1997年的17.8平方米，人均住宅面積擴大了1.7倍，人民的居住水平和住房生活條件得到了顯著提高，這是中國房地產市場化改革的貢獻之一。1981年，中國城鎮人口數量大約為1.9億，城鎮化率僅有20%，到1997年，城鎮人口數量增加到4億人左右，城鎮化率也上升至32%，人口城鎮化進程的加速帶動了住房建設和消費需求，推動了這一時期房地產的巨大發展。城鎮住宅投資從1981年的149.2億元增加到1988年的578.8億元，1989年和1990年，受當時經濟形勢的影響，城鎮住宅投資連續兩年出現下滑，整個80年代的城鎮住宅投資雖有增長，但增長幅度較小；進入90年代之后，受市場化改革進程加快推進的影響，城鎮住宅投資出現爆發式增長，從1990年的498.3億元一路飆升至1997年的3 319.7億元。商品房銷售額從1987年的110億元增加到1997年的1 800億元。1978年的房地產業增加值僅有79.9億元，到1997年，房地產業增加值已增加到2 921.1億元，20年間擴大了36倍左右，房地產業增加值占GDP的比重也從2.2%增加到3.7%；其中，1984年—1989年是中國房地產業增加值迄今為止同比增速最大的一個時期，進入90年代之后，房地產業增加值同比增速也出現較大起伏波動，但增長率總體趨于回落并轉向常態化水平（見圖4、圖5）。

因該時期的房地產金融統計數據不足，我們未能對該階段的房地產金融發展進行量化，只是從中國房地產金融在該時期的性質變化節點來描述其發展軌跡。在1997年之前，中國房地產金融一直處于萌芽階段，從1979年開始，基建投資的資金來源逐漸由財政撥款改為銀行貸款，中國房地產金融建設開啟的標志，也說明房地產開發建設得到了金融市場支持，而銀行面向個人的貸款則發展緩慢，以至于房地產消費端的金融信貸在1997年之前一直未能得到充分的發展。[12]僅從房地產開發建設方面來看，該時期房地產金融的發展為住房制度改革提供了一個較好的金融支持條件：1984年開始，我國企業的融資方式也由財政撥款改為銀行信貸，隨后為進行城市住房開發建設，相繼成立了房地產綜合開發公司，并由建設銀行提供信貸資金支持以進行房地產開發，房地產開發貸款業務于1985年正式形成，而后銀行專設了房地產信貸部門，后來于1987年又成立了專業的住房儲蓄銀行。[13]隨著1991年上海開始試點住房公積金制度，個人住房信貸業務也得到了一定的發展并開始轉向全面的市場化消費金融，也為我國房地產金融市場化發展建立了基礎。

圖4 1980—1997年中國城鎮住宅投資額及城鎮化率

圖5 1978—1997年中國房地產業發展狀況

由于該時期的房地產市場化改革進度較慢，房地產市場及房地產金融的發展受制于相關政策的規定，整個與房地產相關的改革還處于探索階段，住房安排在很大程度上還沿襲著計劃經濟時期的制度，房地產及房地產金融未實現充分的市場化，但是，局部性漸進式的市場化政策措施也在有條不紊的推進，這就使得該時期的房地產及房地產金融的發展受計劃和市場兩種因素的交叉影響，其發展伴隨著政策周期的變動而跌宕起伏，所以，經濟數據只是反映該時期的房地產及房地產金融發展狀況的一個總體量化情況，而要觀察其具體的變化改革歷程和發展轉折軌跡則需要將視角轉向該時期的房地產及房地產金融政策的演變機理。

4.房地產相關政策制度的演化歷程及其影響

本階段的房地產相關政策以住房制度安排為主，中期配合土地制度安排的變革，同時注重對房地產市場化活動主體力量的培育，后期通過房地產金融制度安排來尋求房地產市場化改革的邊際性突破和增量型變革。鄧小平同志于1980年在《關于建筑業和住宅問題的談話》中提出了住房改革的問題，鼓勵用多種手段解決住房問題，房地產改革由此啟幕；[14]同年，全國基本建設工作會議確立了房改的基本思路，住房買賣得到允許，住房商品化的思路開始萌芽；在此次講話和會議召開之后的幾年內，住房商品化改革在全國一些城市相繼試點，促進了房地產市場化改革思路的擴展。[15]時間來到1988年，國務院出臺了一系列住房制度改革措施和細化實施方案，全面推動住房商品化目標的實現，更為重要的是，在本年修改了憲法中關于土地制度的內容，[16]土地使用權的商品化得到了最高的法律許可，自此開啟了房地產土地供應的市場化進程，是房地產市場化改革進程中的關鍵轉折點。

1991年，上海開始試點住房公積金制度，1994年，住房公積金制度成為全國住房制度改革的重點政策目標任務，[17]該制度的實行為住房資金的來源提供了制度性的解決手段，同時，也為住房消費貸款的發展積累了現實經驗和經濟基礎，為下一階段的房地產市場化改革進程的提速和房地產金融的全面化發展做了政策鋪墊和制度蓄能。1997年，住房公積金制度在全國全面推行，住房消費信貸的基本實行方式確立，同時，配合以利率的下調，房地產價格市場化程度的提升，房地產市場化的消費端政策勢能的積累已然來到一個爆發的臨界點。還是1997年，中共十五大召開，基本經濟制度確立，市場化經濟的發展格局初步形成并繼續向前深化發展，同年底，亞洲金融危機爆發，疊加國內經濟發展結構性問題的突顯，中國的經濟政策周期進入下一個階段，影響房地產和房地產金融繼續向前發展的相關政策也將悄然生變。

（三）房地產業蓬勃發展階段（1998—2007）：昂首闊步黃金期

1.經濟體制與經濟形勢

自1997年黨的十五大確立了基本經濟制度和制定了完善社會主義市場經濟體制的具體部署以來，我國的經濟體制改革繼續向深層次發展。從1998年到2007年黨的十七大召開的這十年間，在黨的領導下，我國圍繞完善市場經濟體制的目標，在經濟結構、所有制形式、分配方式、價格體制和宏觀調控等方面進行了一系列大刀闊斧的改革，[18]國有企業改革也持續向縱深推進，國有經濟布局與結構實現了重大調整。經過數十年改革開放進程的持續推進，我國市場化程度和開放水平顯著提高。

在這跨越世紀的十年間，中國經濟在經濟全球化的浪潮中砥礪前行，成功應對亞洲金融危機的沖擊，經過多年的艱苦談判，最終于2001年成功加入世界貿易組織，開啟了中國經濟融入全球化的新時期。自“入世”以來，中國出口導向型經濟獲得了飛速發展，在帶動國內相關產業發展的同時也促進了社會財富的積累和國民收入的提高，同時，外商直接投資迅速增長，我國經濟體量和經濟結構發生了深刻變化。在這十年間，我國國內生產總值從1998年的85 196億元增加至2007年的270 092億元，GDP增長率也由7.8%一路攀升至14.2%，GDP平均增長率達到10%；出口總額由15 224億元增加到93 627億元，凈出口占GDP的比重從2003年之后開始快速提升，至2007年，凈出口占GDP的比重已經達到8.62%，出口對GDP增長的貢獻率不斷增加（見圖6）。

圖6 1998—2007年中國宏觀經濟走勢及其結構變化

圖7 1998—2007年中國宏觀金融環境發展狀況

2.金融體制與金融形勢

經過九十年代的金融體制改革，我國初步建立了與市場經濟發展相適應的金融機構和金融市場的基本架構。為了應對亞洲金融危機的沖擊，從1998年到2001年，我國金融體制進行了一系列的結構調整，強化了金融部門對經濟刺激計劃的配合與支持。進入新世紀以后，我國已基本建立了以銀行、保險、證券等不同機構為主體的金融體系，股票、債券、外匯、金融衍生品等金融市場也相繼成長起來，同時，構建了以分業監管為原則的監管體系，金融機構企業化的市場化改革也深入推進，一大批金融機構完成股份制改革并登陸資本市場，金融體系治理能力和經營水平的現代化程度得到提高。[19]從1998年到2007年，我國的貨幣供應量（M2）由104 499億元增加到403 442億元，十年間貨幣供給增長了約2.9倍，M2的同比增長率平均每年約16%；金融機構資金運用各項貸款中的中長期貸款規模從20 718億元擴大到131 539億元，中長期貸款占貸款總額的比重也由23.9%上升到50.2%，社會信貸資金的供給較為寬松；外匯儲備從1 450億美元增加到15 282億美元，外匯占款規模從1998年的13 728億元增加到2007年的128 377億元，外匯占款規模擴大了8.35倍，外匯占款增多造成的被動貨幣投放在國內貨幣供給中形成的結構性影響愈發顯著（見圖7、圖8）。

圖8 1998—2007年中國外匯儲備及人民幣匯率變化情況

3.房地產及房地產金融的發展狀況

經過二十多年的市場化變革，經濟金融體制的市場化程度顯著提高，市場主體的經濟活力被充分挖掘并釋放出來，經濟金融形勢在動態平衡中趨向穩定繁榮，這些改革成果為我國房地產及房地產金融的發展鏟除了一些制度障礙、積累了發展勢能并提供了一個良好的市場環境。從1998年到2007年，我國房地產及房地產金融進入了蓬勃發展的黃金期，房地產成為國民經濟的支柱產業。

從房地產市場的需求端來看，1998年，商品房銷售額僅有2 513.3億元，到2007年，這一數字增長至29 889.12億元，商品房銷售額的同比增長率平均達到33.16%，房屋銷售市場的活躍度表現亮眼；從商品房銷售額的增長過程來看，1997年住房消費信貸的試行和1998年住房分配貨幣化的全面推行使得1998年的商品房銷售額出現爆發式增長，當年的銷售額同比增長了40%；到1999年，商品房銷售額同比增速下滑，但仍達到19%，此后商品房銷售額同比保持平穩增長；經過2003年房地產市場的相對過熱和2004年的短暫調控，房價上漲到一個相對較高的水平，2005年商品房銷售額同比增長率異常提高至70%，房地產市場出現量價齊升的火爆行情，2007年，在2006年短暫下調之后開始反彈增長（見圖9）。如圖10所示，商品房平均銷售價格同比增長率從2001年的2.75%上升至2003年的4.84%，而經過2003年的市場過熱表現之后，2004年的商品房平均銷售價格同比大幅增長了17.76%，2005年繼續保持14.03%的高增長率，2006年短暫回落到6.29%，2007年則重回14.77%的高速增長，房地產市場的銷售價格快速增長，其市場規模也進入迅速擴大的黃金期。

在這蓬勃發展的十年間，我國房地產開發企業的個數從1998年的24 378家迅速增加至2007年的62 518家，房地產開發企業數量增長了156%，越來越多的市場主體加入房地產行業的供給側，提高了行業的市場化競爭程度和現代化服務水平。從房地產供給端的經濟先行指標來看，房屋新開工面積和房地產開發投資完成額均在此期間保持較快增長，二者的平均同比增長率均在20%以上；1998年，房屋新開工面積為20 388.1萬平方米，與1997年相比增長了45.35%，此后直到2007年，其每年的同比增長率均在10%以上，2007年的房屋新開工面積達到95 401.53萬平方米，房地產建設和供給體量在此期間獲得了突飛猛進的擴大；房地產開發投資完成額則持續高速增長，從1998年的3 178億元持續增長至2007年的25 289億元，平均同比增長率為23.19%，房地產開發投資的速度和熱情持續高漲；房地產業增加值也從1998年的3434.5億元持續增加至2007年的13 809.7億元。（見圖11）

圖9 1998—2007年中國商品房銷售情況

圖10 2000—2007年中國商品房價格增速與城鎮單位就業人員工資增長率對比

在房地產金融的發展方面，隨著1998年住房制度改革的全面推進，住房實物分配制度被住房分配貨幣化全面替代，個人住房貸款管理辦法開始實行，房地產開發業務的貸款限制也逐漸放開，商業銀行的房地產金融業務得以積極開展，中國房地產金融進入茁壯成長的黃金期。房地產開發企業國內貸款規模達到年均23.28%的同比增長率，1998年，房地產開發企業的國內貸款規模為1 053億元，同比1997年的貸款規模增長了15.58%；經過1999年同比增速的短暫回落之后，房地產開發企業的貸款規模出現快速增長，其同比增長率持續升高，到2003年，其貸款規模的同比增長率達到41.34%的高峰，房地產市場出現過熱行情，房地產金融在其中起到了巨大的推動作用；針對房地產市場的過快發展，國家實施了調控政策，2004年，其貸款規模同比增速急劇下降到0.64%，國家從房地產金融端開始對房地產進行調控；但是，從2005年開始，房地產開發企業的貸款規模又開始高速增長，其同比增長率恢復到30%的高速水平，2007年，房地產開發企業資金來源中的貸款規模達到7 016億元；從2000年開始，房地產開發企業貸款規模的同比增長率持續超過同期M2供應量的增長率，房地產金融杠桿加大，房地產的金融屬性增強（見圖12）。

圖11 1998—2007年中國房地產投資變化趨勢

圖12 1998—2007年中國房地產開發企業國內貸款同比增速

自1998年房改貨幣化以來，房地產和金融業的相互影響顯著增強，二者保持著幾乎一致的成長速度和發展變化，房地產金融在該時期開始深化發展。在此期間，房地產業增加值和金融業增加值的同比增長率呈現近乎同步的變化軌跡（見圖13）；在2005年之前，房地產業增加值的增長速度高于金融業，金融為房地產業的擴張提供支撐，進入2005年之后，金融業的增長率超過房地產，金融開始引領房地產業的發展，二者的融合程度從此大大加深并開始了同步超高速增長的階段；到2007年，房地產和金融業增加值的同比增長率均攀升至25%左右，顯著超過工業增加值的成長速度，房地產金融步入高速發展的黃金期。在房地產金融向前深化發展的同時，其內部也開始出現結構性變化：隨著房地產的不斷發展壯大和宏觀調控的加強，僅靠銀行信貸難以滿足房地產的融資需求，國內貸款在房地產開發企業資金來源中所占的比重波動下降，而自籌資金與其他資金的供給比例不斷提升，信托、證券、基金以及影子銀行等融資渠道相繼打開，境外資金也開始滲入中國房地產，房地產金融向深層次結構化方向發展（圖14）；此外，隨著房地產金融屬性的增強和杠桿率的上升，房地產市場泡沫開始出現，房價的增長速度開始超過工資的增長幅度，房地產金融蘊含的風險開始顯現。

圖13 1998—2007年中國房地產業、金融業與工業的增加值同比增速對比

圖14 1998—2007年中國房地產業資金來源分布結構

4.房地產相關政策制度的演化歷程及其影響

在中國房地產及房地產金融蓬勃發展的黃金期，為實現房地產市場化并發展國民經濟支柱產業的政策目標，黨和政府從貨幣化的住房制度改革入手，掃除房地產市場化進程中最為關鍵的政策障礙，完成房地產市場化制度骨架的搭建，以房地產金融制度安排為主線，為房地產市場化的發展注入靈魂，從此，開啟了房地產及房地產金融加速發展的黃金期，房地產制度安排和房地產調控手段的重點逐漸轉向金融層面。從1998年開始，《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》《關于加大住房信貸投入、支持住房建設與消費的通知》和《個人住房貸款管理辦法》等政策安排相繼發布并實施，住房實物分配制度逐漸走向終結，住房貨幣化分配的市場化進程加速推進，房地產金融開始快速發展；[20]2001年，土地出讓的“招拍掛”規定出臺，房地產供給端的市場化結構顯著優化；2002年，央行開始下調貸款利率，住房商業貸款利率隨之走低；經過幾輪的政策刺激，住房消費快速增長，從2003年起，房地產市場開始出現房價過快上漲和投資過熱的情形，房地產政策轉向抑制性宏觀調控。從2003年到2007年，圍繞穩定房價這一目標，政府分別在土地供給、房地產開發、稅收、信貸和貨幣政策等方面展開了宏觀調控，其中，金融調控成為政策實施的主要手段，但是，房地產供需矛盾依然突顯，穩定房價的調控效果并不明顯。[21]在房地產價格過快上漲的形勢下，從關心人民生活的立意出發，為解決城市低收入家庭的住房困難問題，2007年，保障性住房建設重新獲得政策層面的戰略支持，政府房地產政策兼顧市場化發展和居民住房保障并重，[22]在強調市場化運作邏輯的同時注重人民利益，房地產市場的政策邊際出現新的增量型結構因素，發展刺激與抑制調控分屬兩端的政策天平開始周期性擺動，需要探索綜合平衡的相關政策制度。

（四）周期性徘徊整合階段（2008—2017）：激蕩穿越新時代

1.經濟體制與經濟形勢

圖15 2008—2017年中國宏觀經濟走勢及其結構指標變化

從2007年底黨的十七大召開到2012年黨的十八大，再到2017年黨的十九大，中國經濟在深化經濟體制改革思想的指導下，不斷開辟新的航程，社會主義市場經濟體制不斷得到完善，市場在資源配置中起決定性作用的地位得以確立，中國特色社會主義市場經濟不斷發展壯大。2008年，由美國次貸危機引發的國際金融危機爆發，國際經濟環境惡化，拉動經濟增長的出口面臨巨大滑坡，為應對金融危機的沖擊，我國實施了“四萬億”的財政刺激計劃，經濟增長開始逆勢反彈，2010年GDP重回10.4%的高峰；2009年歐債危機開始持續發酵，全球經濟復蘇之路步履維艱，我國經濟發展所面臨的外部風險加大，國內經濟政策實施的掣肘增多；在經濟刺激計劃的推動下，我國經濟依然保持較快增長，2010年，我國國內生產總值超過日本，中國也由此成為世界第二大經濟體。政策刺激人為延緩了經濟的周期性回調，前期國內經濟高速發展所積累的深層次結構性矛盾未能得到有效調整，疊加外圍經濟環境的影響，我國經濟增長的動能開始減弱，GDP增長率從2010年開始持續下滑；2012年中國經濟進入新常態，經濟由高速增長轉為中高速增長，GDP增長率從2012年的7.9%平穩遞減到2017年的6.8%；中國經濟面臨的下行壓力持續存在，在固有的深層次結構性體制性問題急需充分解決的情況下，社會經濟也開始出現新的增量型結構性變化。進入2015年，我國提出“供給側結構性改革”，將“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”作為供給側結構性改革的五大核心任務并協調推進，中國經濟改革由此深化；[23]在深化改革的同時，對外開放也不斷擴大并走向更高水平，“一帶一路”和“人民幣國際化”戰略向前推進，外資開放領域不斷擴大，市場準入條件也不斷放寬；我國經濟在這風云變幻的十年間由規模速度型的粗放增長逐漸轉向質量效率型的集約增長，中國經濟調整邁向高質量發展的新時代。

2.金融體制與金融形勢

為應對全球金融危機的挑戰，吸取危機國家金融管理體制的經驗教訓，主動防范化解金融風險，我國金融體制在該時期進行了相應的變革，宏觀審慎管理框架逐步建立健全，并朝著符合全球化金融治理體系目標的方向推進；人民幣國際化取得階段性成就，利率和匯率市場化改革有條不紊地推進，資本項目可兌換在逐漸擴大，多層次資本市場的建設在加緊進行，直接融資的比例有所提高。為了配合一攬子的經濟刺激計劃，貨幣政策從2008年開始趨向寬松，M2供應量的同比增長率由2008年的17.8%急劇攀升至2009年的28.5%，隨后，M2供應量以年均14.37%的同比增速保持平穩快速增長，2015年，廣義貨幣供應量為1 392 278億元，2015年“去杠桿”工作開始之后，M2供應量的同比增速才開始明顯下降；在貨幣供給量持續增加的同時，各項貸款總額也同步上升，各項貸款的同比增長率超過同期的貨幣供應增長率，社會經濟的杠桿率水平顯著上升。從2005年到2014年，人民幣對美元持續升值，人民幣持續走強使得出口貿易競爭力下降，疊加2008年金融危機爆發造成的外部需求萎縮，我國出口貿易的創匯能力持續下降，外匯儲備的同比增長率從2008年的27.34%一路下滑至2015年的-13.34%，外匯儲備開始出現負增長；在外匯儲備減少的同時，金融機構資金運用中外匯占款的同比增速也同步急劇下滑，資本外逃的情形加劇，我國外資的數量和結構發生了新的變化。

圖16 2008—2017年中國宏觀金融環境發展狀況

3.房地產及房地產金融的發展狀況

（1）房地產市場發展狀況

為了應對國際金融危機，穩定經濟增長，防止房地產市場經濟下滑，房地產市場政策由控制房價轉向刺激住房消費需求，在2008年低點之后，經過密集的政策刺激和寬松的金融信貸支持，房地產市場在2009年開始強勢反彈，并出現爆發式增長的局面；2009年，商品房銷售額、銷售面積和平均銷售價格的同比增長率分別為76.94%、43.63%和23.18%，創歷史最高水平，房地產市場出現量價齊升的火爆行情，房價過快上漲，商品房銷售額達到44 355億元；受市場強勁需求的推動和宏觀政策的支持，房地產供給端接續發力，從2009年開始，房地產開發投資和開工建設的速度迅速提升，2010年，房地產開發投資完成額和新開工房屋面積的同比增長率分別為33.16%和40.56%。

圖17 2008—2017年中國外匯儲備及人民幣匯率變化情況

在強烈的政策刺激下，保增長的目標基本實現，但是，也伴隨著房價過快上漲的問題，從2010年到2013年，調控政策聚焦以遏制房價上漲。從2010年開始，商品房銷售額和銷售面積的同比增速開始持續下降，到2013年有所回升，但到2014年又出現急劇下滑；商品房平均銷售價格增速在2010年大幅減緩，此后，以年均6.23%的同比增速保持小幅平穩增長，一直到2014年，房價過快上漲的勢頭暫時得到控制；在市場消費端得到抑制之后，房地產供給端的增速隨之進入下行通道，除2013年出現短暫小幅反彈以外，房地產開發完成投資額和新開工房屋面積的同比增長率幾乎以直線下滑的趨勢分別從2010年的33.16%和40.56%迅速下行至2015年的0.99%和-14%，房地產供給端的持續增長明顯乏力。

2014年中國經濟下行壓力增大，穩增長的政策周期訴求開始主導宏觀調控，2015年，房地產去庫存的戰役打響，房地產市場進入新一輪的刺激周期。2015年和2016年，房地產市場又出現量價齊升的爆發式增長，到2016年，商品房銷售額和銷售面積的同比增長率又分別回到34.77%和22.46%的高速增長水平；商品房平均銷售價格在2015年和2016年同比分別增長了7.42%和10.05%，高房價問題再度成為市場焦點。在房價問題上，縱觀幾輪房地產周期的演變，中國房地產市場的平均價格走勢出現區域性結構化的分野：從整個時間線條上來看，一二三線城市的房價均隨市場周期同頻起伏波動，但是，一二線城市房價的波動幅度較大，三線城市房價的上漲空間較低。2013年和2016年，一二線城市房價均出現暴漲，而三線以下城市的漲幅較小；2011年以來，一線城市房價總體上呈上漲態勢，但是房價上漲的同比增速起落不定，而二三線城市均在2014年和2015年出現房價下跌的情形；2015年房地產去庫存工作開展以來，一二三線城市房價均出現較大幅度增長，但是，房地產庫存壓力主要集中于三線及以下級別的城市，隨著政策的調整，在2017年一二線城市房價同比增速開始回落的同時，三線城市房價的同比增長率繼續提高，出現逆周期調節的翹尾型分化。（見圖18、19、20）

圖18 2007—2017年中國商品房銷售情況

圖19 2008—2017年中國房地產開發投資情況

（2）房地產金融發展狀況

經過1998年到2007年的蓬勃發展，中國房地產金融逐漸成熟壯大，自2008年以來，房地產金融的融合發展程度進一步加深，其體量規模持續膨脹擴大，房地產金融內部也出現了結構性的新變化，房地產與金融交叉融合的廣度和深度不斷地擴大和深化，房地產金融在整個金融體系中的重要性日益突顯，也給系統性金融風險的防范帶來了巨大的挑戰。

圖20 2011—2017年一二三線城市房價走勢對比

從2008年到2015年，房地產業增加值與金融業增加值的同比增速延續近乎一致的波動變化軌跡，但是，金融業增加值的同比增長率一直高于房地產業，金融的發展持續引領房地產業；進入2015年，隨著“去杠桿”和“去庫存”工作的同步推進，宏觀層面去杠桿導致金融業的發展收縮，而房地產去庫存則推動房地產業發展，二者的同比增速在2015年到2016年之間出現反向交叉的變化趨勢；在房地產業增加值同比增長率整體下滑的同時，其同比增速連續多年低于工業增加值的成長速度，房地產業成長性的下滑趨勢顯現，成熟衰退期的轉折點即將到來（圖21）。在房地產金融持續深化發展的這個階段，商業性房地產貸款余額占金融機構各項貸款總額的比重平穩上升，從2008年的17.4%連續上升到2017年的26.8%；在2013年之前，房地產開發貸款余額與個人住房貸款余額的同比增長率隨房地產周期保持同步同向波動，兩者變化軌跡近乎平行；從2014年開始，房地產開發貸款余額與個人住房貸款余額的同比增速開始出現循環交叉的反向變動，呈現此消彼長的輪動變化；隨著2015年宏觀去杠桿要求控制房地產開發企業的信貸規模，疊加房地產去庫存要求控制供給端的增量并推動住房消費端加杠桿消化庫存，針對房地產開發企業和居民個人的信貸政策出現異化，到2016年，房地產開發貸款余額的同比增長率為8.38%，而個人住房貸款余額的同比增長率為38.1%。居民杠桿率上升，房地產金融化的程度發生結構性深化（見圖22）。

自2008年金融危機以來，“四萬億刺激計劃”使得信貸需求大幅增加，而銀行表內信貸受監管規則的限制難以滿足信貸需求的激增；在2009年房價過快上漲之后，2010年宏觀調控收緊，銀行進行表外放貸的動力進一步增強，影子銀行機構成為銀行表外信貸的合作通道，中國影子銀行業務走上擴張的道路。[24]從圖23的數據表現來看，信托貸款規模的同比增速與房地產開發企業國內貸款規模的同比增速的周期變化趨勢擬合程度較高；2010年房地產調控政策收緊，房地產貸款同比增長率開始下滑，信托貸款的同比增速也開始下降，2014年和2015年的房地產市場處于低位徘徊狀態，信托貸款規模的同比增長率分別下滑到-71.89%和-91.61%；而2015年去杠桿嚴格控制銀行信貸政策出臺之后，在去庫存的刺激下，房地產開發企業的融資需求激增，銀行信貸渠道的受阻使得房地產企業轉向信托機構尋求融資，信托貸款融資規模在2016年急劇攀升；在2017年金融監管開始加強之后，銀行表外資產開始回表，信托融資受到監管限制，其同比增長率開始回落，但仍達到162.48%。房地產金融的金融供給端的主體力量也發生了結構性變化。

圖21 2007—2017年房地產業、金融業與工業的增加值同比增速對比

圖22 2008—2017年房地產貸款增速及其結構分布

在房地產周期性整合的十年間，我國房地產金融化程度加深，金融屬性增強，房地產逐漸成為大類資產投資配置的重要標的。在這期間，圍繞房地產進行的金融投資和投機炒作成為各市場主體獲取超額財富的重要途徑，其泡沫化的財富創造效應將房地產帶入過度金融化的危機泥沼，在一定程度上成為金融危機的策源地。2008年到2013年期間，貨幣超發形成的流動性盛宴使得股市和房地產市場成為社會流動資金的蓄水池，股票交易額和商品房銷售額也隨著M2供應量增速的變動而變動，股市與房市隨貨幣周期同向波動；從2014年到2015年，股市的高速上漲行情產生了巨大的流動性虹吸效應，社會資金大舉流向股市，商品房交易額增速下滑，在隨后的去庫存刺激下增速才有小幅上升，但也遠低于股市交易額的增長速度；2015年股災爆發之后，去杠桿的推進又使得社會增量資金開始收縮，資金流量在股市和房市之間展開了此消彼長的投資方向博弈，去庫存激發的房價上漲使得投資資金從股市流向房市，2016年商品房銷售額增速上升而股票交易額增速下滑，2017年房地產調控加碼之后，投資資金流向又出現反轉（見圖24）。經過幾輪的調整，房地產的金融投資屬性不斷強化，在社會意識觀念和金融操作層面的影響顯著擴大，房地產過度金融化成為防范系統性風險和經濟改革進程中的一大結構性問題。

圖23 2008—2017年房地產企業貸款與國內信托融資狀況

圖24 2008—2017年房地產市場與宏觀金融環境及資本市場的聯動變化

4.房地產相關政策制度的演化歷程及其影響

為應對金融危機的不利經濟沖擊，2008年12月，國務院出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，同時配合以信貸支持和稅收減免等刺激政策，2009年房地產市場觸底強勢反彈，房價開始大幅上揚；[25]為遏制房價過快上漲，從2010年到2013年，抑制房價上漲的宏觀調控政策密集出臺，在傳統金融手段的基礎上，國家采用行政性的“限購”等措施；“國四條”“國十條”以及提高首付比等差別化信貸政策和措施接連落地，同時，保障性住房建設開始進行，房價過快上漲基本得到控制。進入經濟新常態之后，經濟增速放緩，2014年，受前幾年的抑制政策影響，房地產市場表現疲軟，為穩住經濟增長，房地產刺激政策漸趨走向臺前；在放松限購限貸行政抑制措施的同時，貨幣政策也開始寬松，存款準備金率多次下調，2014年9月30號，銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，房地產金融也開始發力；[26]2015年，房地產“去庫存”開始成為政策實施重點，疊加前期寬松政策的影響，2016年房地產市場重回高增長路徑，一二線城市房價暴漲，三四線城市去庫存明顯。為應對房價過快上漲之后的金融風險，2016年下半年開始，相關政策重點轉向防風險，房地產刺激政策踩剎車。2017年10月，黨的十九大召開，“房住不炒”的政策定位形成，國家開始探索建立房地產市場發展的長效機制，中國房地產在激蕩調整中穿越到新時代。

（五）規范化長效發展階段（2018—）：砥礪奮進中國夢

2017年10月18日，黨的十九大勝利召開，中國特色社會主義進入新時代，開啟了決勝全面建成小康社會和實現中華民族偉大復興中國夢的新征程。完善社會主義市場經濟體制，建立現代化經濟體系，實現國家治理體系和治理能力的現代化，全面建設社會主義現代化強國成為新的改革奮斗目標。

2018年，中美貿易摩擦全面升級并演化為貿易戰，直到2019年6月，中美貿易談判重啟，中美貿易爭端仍未得到解決，全球保護主義勢力興起，全球經濟增長前景撲朔迷離，我國經濟發展的外圍環境存在隱憂；國內經濟發展的結構性問題仍然突出，民營經濟發展困難，資本市場金融風險集中爆發，宏觀經濟調整的政策掣肘增多，深化改革開放成為社會共識。進入2018年以來，供給側結構性改革的階段性成效顯著，“去產能”和“去庫存”工作基本完成，“去杠桿”也取得重要進展并進入穩杠桿階段，2018年年初“兩會”召開以來，“降成本、補短板”成為經濟改革施策的重點；脫貧攻堅、防范化解系統性風險，污染防治這三大攻堅戰持續推進，以保證不發生系統性風險。2018年機構改革全面展開，金融監管體系發生重大變革，金融強監管歸位，綜合性穿透式監管全面加強；2019年2月，中央政治局召開第十三次集體學習會議，金融供給側結構性改革全面開啟，供給側結構性改革步入深水區。

進入新時代，中國房地產及房地產金融經過上一階段的周期性整合調整已經進入新的成熟發展階段，中國房地產面臨新的環境變化和結構調整需求。在影響市場需求的人口因素方面，人口數量、結構及其長期發展趨勢已發生深刻變化，2018年的人口自然增長率跌至3.81‰，而15-64歲人口的增長率已從2010年的25.17‰直線下降到2016年的-1.01‰，勞動人口數量開始負增長，2017年和2018年勞動人口數量的減少幅度分別提升到4.30‰和4.73‰；從行業發展趨勢來看，中國的城鎮化水平已經大幅提高，2018年人口城鎮化率約為60%，城鎮人口的同比增長率已從2001年的4.7%一路波動下降至2018年的2.2%，未來中國城鎮化發展的提升空間縮小，城鎮住房建設需求增長趨緩；在房地產市場主體的經營績效方面，房地產開發企業的經營收入和營業利潤的增長速度呈現波動性下滑趨勢，行業的成長空間收窄，房地產業增加值的同比增速從2007年的24.4%波動下行至2018年的3.8%，行業的規模擴張出現邊際收縮，房地產粗放式超常規發展進入尾聲，房地產市場的深度結構調整和集約高效發展被提上改革日程（見圖25、26）。

在房地產金融方面，商業性房地產貸款余額和個人住房貸款余額的絕對規模持續擴大，房地產金融在整個金融信貸體系中的重要結構性地位顯著上升，商業性房地產貸款余額和個人住房貸款余額在各項貸款總額中所占的比重在2018年分別提升至28.39%和18.93%；個人住房貸款增加額占商品房銷售額的比例從2012年的5.59%持續上升至2016年的41.66%，2017年和2018年有所下滑，但仍在26%以上，居民杠桿率顯著上升，房地產金融化程度大大加深；房地產金融化水平的提高促進了房地產業和金融業的高速發展，但也伴隨著巨大的風險挑戰（圖27）。

為適應宏觀經濟環境的激蕩變革，守住不發生系統性風險的底線，實現經濟高質量發展、滿足人民日益增長的美好生活需要，十九大召開以來，黨和政府從建立房地產長效發展機制出發，著手解決房地產領域不充分、不平衡發展的問題，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”成為今后一個時期房地產相關政策制度安排遵循的核心邏輯，中國房地產及房地產金融進入規范化長效發展的新階段。

圖25 2001—2018年中國人口發展趨勢狀況

圖26 2001—2018年房地產業經營績效表現變化趨勢

圖27 2006—2018年房地產金融的發展趨勢及結構變化

三、中國房地產及房地產金融發展的經驗與教訓

回顧中國房地產及房地產金融走過的七十年風雨歷程，我們黨從維護人民的利益出發，以解決廣大人民的住房問題為政策出發點開始推動住房制度改革，從計劃到市場，房地產市場化改革不僅大大改善了廣大人民的住房條件，還將房地產業發展成萬億級的國民經濟支柱產業，是推動中國經濟增長的強大動力，由此衍化出的房地產金融也深刻改變了中國金融業的發展軌跡。在這七十年的發展過程中，受制于當時經濟金融體制和微宏觀環境形勢的影響，中國房地產及房地產金融大致走過了以上五個具有不同特點的發展階段，通過對其發展脈絡的梳理，我們總結了其發展進程中的經驗和教訓：

（一）堅持以人民為中心的根本立場。無論是計劃經濟時期的福利分房制度安排，還是改革開放以來房地產市場化進程的推進，黨和政府制定的住房制度安排都始終圍繞解決廣大人民的生活住房來展開，而發展房地產支柱產業和房地產金融既是為了更好地解決人民的住房問題，也是為了促進國民經濟的健康發展，最終還是為了維護廣大人民的根本利益。針對房地產發展過程中出現的矛盾和風險，黨和政府能夠及時調整相關政策，對房地產市場進行管理控制，使得房地產市場的發展能夠始終沿著正確的大方向向前推進，這一切順利發展的關鍵還是在于堅持了以人民為中心的根本立場。

（二）堅持市場化的改革方向。房地產市場化改革能夠充分釋放住房消費需求，激發房地產業的發展活力，1998年住房市場化改革全面開展以來，中國房地產市場飛速發展，房地產業增加值的同比增速及其在國內生產總值中所占的比重持續上升，1978年房地產業增加值僅有79.9億元，到了2018年，房地產業增加值已直線攀升至59 846億元；房地產市場化在促進國民經濟發展的同時也大幅改善了國民的住房生活條件，城市人均住宅建筑面積從1978年的6.7平方米大幅提高到2016的36.6平方米，房地產民生工程建設成效顯著。

（三）房地產金融是推動中國房地產業高速增長的強力催化劑。房地產金融的推出徹底激活了中國的房地產市場，在房地產金融的支持下，房地產產業鏈的各個主要環節都獲得了金融杠桿資金的賦能，住房消費端的購買力爆發式增長，房地產供給端的開發投資空前高漲，房地產市場規模擴張的速度和運轉優化的效率都發生了飛躍式的提升。房地產金融在為住房體制改革提供資金保障的同時，也促進了金融系統自身的高速發展，在金融體制改革進程中，房地產金融一度成為中國商業銀行優化信貸資產結構和保持穩定健康增長的重要壓艙石。[27]

（四）房地產及房地產金融在國民經濟發展中具有重要的結構性地位和特殊的經濟效用功能。房地產業的擴張帶動了建筑、建材、機械、鋼鐵、金融保險等多個國民經濟主要行業的發展，對相關二級產業的發展也產生了廣泛而深入的影響；[28]房地產業在特定的時期發揮了關鍵性的核心作用，曾一度成為為中國經濟托底護航的白衣騎士，如1998年的亞洲金融危機、2008年的國際金融危機以及2014年的經濟下行探底期間，是房地產業的增長發揮了主要的逆周期調節作用，引領中國經濟觸底反彈；到2018年，房地產業增加值達到59 846億元，在GDP中的占比為6.65%，商業性房地產貸款余額占金融機構各項貸款總額的比重達到28.39%，房地產及房地產金融已成為國民經濟體系的重要組成部分，對其必須嚴格對待、謹慎發展。

（五）房地產及房地產金融在發展進程中也積累了一些潛在風險。一是房價的持續推高，高房價已經成為掣肘中國經濟發展的一大結構性難題，從2000年到2018年，商品房平均銷售價格上漲了274%，其中住宅商品房平均銷售價格上漲了291%，在全球范圍內，中國房價已達到絕對的高水平，房價增速曾多次超過工資的增長率，相對房價過高問題也很嚴重；二是房地產投機嚴重，資金大舉流向房地產市場，擠壓了實體經濟發展所需的融資空間，[29]制約了中國實體經濟的轉型升級；三是房地產過度金融化，潛在的金融風險不斷堆積放大，在一定程度上房地產綁架了金融，商業性房地產貸款余額占金融機構各項貸款總額的比重已經達到27%，房價若過度下跌將會誘發系統性金融風險；[30]四是居民杠桿率過高，個人住房貸款增加額占商品房銷售額的比重在2016年達到41.66%，居民財富過多地捆綁在房地產上，制約了居民消費升級和生活質量的提高。

四、中國房地產及房地產金融發展的展望

進入新時代，中國房地產及房地產金融經過七十年的開創性曲折發展和周期性整合調整，如今已經進入新的成熟發展階段，中國房地產面臨著新的環境變化和結構調整需求。為適應宏觀經濟環境的激蕩變革，守住不發生系統性風險的底線，實現經濟高質量發展、滿足人民日益增長的美好生活需要，十九大召開以來，黨和政府從建立房地產長效發展機制出發，著手解決房地產領域的不充分、不平衡發展的問題，中國房地產及房地產金融進入新的發展時期。

（一）堅持“房住不炒”的基本定位，回歸住房的居住屬性。根據我國的國情特點，遵循市場經濟規律，綜合運用法律、行政、金融、財政、土地等政策措施和改革手段，探索建立促進房地產科學合理發展的基礎性制度和長效性機制，在土地制度、住房安排和開發建設內容上實施創新，[31]以符合新時代的發展要求。調控政策要長短結合，構建房價持續穩定的基礎，保持市場供需的基本平衡。

（二）深化房地產供給側結構性改革是當前的首要任務。新型城鎮化的發展方向是大勢所趨，同時，消費需求多元化以及財富分布的差異化將長期存在，改善型高檔住房消費和滿足居住要求的基本住房消費仍會產生持續的購房需求；人口總量增長不會發生大的變化，但人口的區域分布及消費結構會持續進行動態調整，住房需求的內部層次結構和地域空間分布均產生差異性的結構變化；住房市場的供給端與需求端不匹配的結構性矛盾凸顯，房地產供給側結構性改革勢在必行。[32]今后將不斷加大保障性住房的建設和供給，同時推動住房租賃市場的發展，租購并舉，滿足市場上不同的住房需求，讓全體人民住有所居。

（三）房地產金融風險的防范將是今后一個時期金融工作的重點。房地產及房地產金融相互依存，金融仍將發揮對房地產的支持作用，但房地產金融化的程度會降低，房地產不會完全去金融化，也不能過度金融化。居民去杠桿將與房地產去金融化相向而行，一方面，通過提高居民收入和引導居民主動降低住房消費信貸，在居民杠桿端的分母和分子上同時發力去杠桿；另一方面，要通過調整信貸政策來推動房地產企業的轉型升級和多元化發展，在房地產供給端調整存量，優化增量去杠桿。

（四）改革步入深水區，中國房地產及房地產金融高質量發展的轉型之路迷霧重重，道阻且長。經濟體制改革的深化觸及房地產領域的變革，而房地產轉型的推進又將影響相關制度的變革，并對相關配套改革措施提出更高的要求，土地制度的變革、房產稅的開征、財稅體制的調整以及地方土地財政的改革等措施涉及的利益主體廣泛而復雜，房地產領域的改革將受到各種利益糾葛的牽絆，面對的阻力和挑戰將是巨大的，改革需做好久久為功“啃硬骨頭”的戰斗準備。

五、結論

七十年風雨兼程，七十年砥礪前行。建國七十周年以來，從計劃性福利分配階段的艱苦創業三十年到改革開放初期的市場化探索二十年，再到世紀之交的蓬勃發展黃金期，而后在周期性的激蕩整合中穿越新時代，最終開啟規范化長效發展的新階段，中國房地產及房地產金融在黨的領導下走過七十年蜿蜒曲折、開拓進取的光輝歷程。在對中國房地產及房地產金融七十年運行軌跡的回顧中，我們盡力搜集最詳實的歷史資料和最全面的經濟數據，努力運用科學的分析方法，充分考慮不同階段的經濟金融體制和經濟金融形勢的特點及其影響，在具體的宏觀歷史背景和經濟金融環境的時空框架中，全面展現中國房地產及房地產金融七十年運行軌跡所蘊含的階段性特征和經濟金融規律，并在此基礎上總結經驗教訓，展望未來趨勢。

回首七十年，始終維護最廣大人民的根本利益是黨領導中國房地產及房地產金融發展的核心遵循，堅持黨的正確領導是戰勝發展過程中各種艱難挑戰的制勝法寶，堅持市場化改革是中國房地產及房地產金融蓬勃發展的力量源泉，房地產金融是中國房地產實現跨越式發展的催化劑和助推器，經過七十年的發展壯大，房地產及房地產金融已成長為中國經濟金融體系中的重要核心力量。

展望新時代，回歸住房的居住屬性是未來房地產發展的基本定位，建立長效發展機制是房地產改革深化的基本目標，深化房地產供給側結構性改革是當前的首要任務，防范房地產金融風險是今后一個時期金融工作的重點，攻堅克難久久為功是推進房地產改革深化的必要準備。黨的堅強領導下，中國房地產及房地產金融將實現新的偉大發展，創造新的時代輝煌。