港口碼頭征收補(bǔ)償評估難點雛論

王順生

摘 要：港口碼頭征收補(bǔ)償評估中，除了傳統(tǒng)的房屋（含裝修）、土地、設(shè)備、林木外，構(gòu)筑物的價值占有很大比例，其工程量的確定及評估方法，以及碼頭整體評估方法，是該項工作的重點與難點。

關(guān)鍵詞：港口碼頭;征收;補(bǔ)償;分析

中圖分類號：U651? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? 文章編號：1006—7973（2019）08-0035-02

近年來，國家越來越重視長江生態(tài)環(huán)境保護(hù)。 “共抓大保護(hù)，不搞大開發(fā)”，長江流域及支線各地陸續(xù)開展生態(tài)環(huán)境保護(hù)修復(fù)工作。隨著城市建設(shè)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)建設(shè)，大量歷史形成的港口碼頭列入政府征收范圍，岸線資源得到集約化利用。港口碼頭相對于一般房地產(chǎn)而言，具有諸多特殊性，在征收補(bǔ)償評估中應(yīng)予以重視研究。

1港口碼頭征收中涉及的資產(chǎn)類型

港口碼頭征收中涉及的資產(chǎn)類型包括征收范圍內(nèi)的全部資產(chǎn)，分別有：土地、房屋及裝飾裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備及電力工程、林木、岸線等。

其中的土地使用權(quán)包括已登記土地與未登記辦證的土地，少量港口碼頭還涉及到集體土地的所有權(quán)。房屋也包括已登記辦證房屋與未登記辦證的房屋。

2港口碼頭征收評估方法的選取

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。

由于歷史原因，受港口管理的體制變化、法律法規(guī)的調(diào)整，以及港口規(guī)劃的變化，大多數(shù)港口碼頭都存在地域差別性、建設(shè)歷史跨度長、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、資源稀缺不可重復(fù)開發(fā)、企業(yè)管理參差不齊、建設(shè)資料不夠翔實等問題，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法均難以適用。因此通常采用的是建（構(gòu)）筑物成本法作為主要的估價方法，即求取估價對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。

在重置成本法基礎(chǔ)上，可根據(jù)具體情況采用通過整體資產(chǎn)收益法、市場比較法等方法作為驗證參考。

3土地使用權(quán)評估

3.1有證土地

實踐中，碼頭實際用地一般登記為港口碼頭用地或工業(yè)用地，其中：在GBT21010-2017土地利用現(xiàn)狀分類中，港口碼頭用地是“一級編碼10交通運(yùn)輸用地”下“二級編碼1005港口碼頭用地”;而工業(yè)倉儲用地（06）中的工業(yè)用地（0601）指工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造、機(jī)械和設(shè)備修理及直接為工業(yè)生產(chǎn)等服務(wù)的附屬設(shè)施用地;倉儲用地（0604）指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地，包括物流倉儲設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心等。

3.2有證土地用途的爭議焦點

對于登記為港口碼頭用地的，地方政府關(guān)于公布城區(qū)基準(zhǔn)地價及土地收益標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)文件，港口碼頭用地（含航運(yùn)沿岸用地）參照工業(yè)用地1.0系數(shù)，另注港口碼頭中的商業(yè)碼頭參照商業(yè)用地。

但事實上，由于港口一般是公益性、公用性的社會基礎(chǔ)設(shè)施，且一般港口在生產(chǎn)經(jīng)營中又兼有倉儲、物流和商業(yè)門面的功能。以此為依據(jù)，港口碼頭用地可以參照工業(yè)用地評估，也可以參照商業(yè)用地評估。而二者差距甚遠(yuǎn)，其適用不同評估方法的唯一標(biāo)準(zhǔn)是碼頭到底是商業(yè)碼頭，還是工業(yè)碼頭，實踐中征收雙方存在較大的爭議。需要政府對于特定的碼頭土地征收出具補(bǔ)償政策說明。

3.3未辦證土地的評估

未辦證土地因未繳納任何費用，在計算其價格時，僅考慮同類土地取得費，作為比照標(biāo)準(zhǔn)。未辦證土地特指納入當(dāng)?shù)赜玫匾?guī)劃和辦理供地手續(xù)和前期建設(shè)征地手續(xù)，但后期未繳納相關(guān)規(guī)費的土地，不含碼頭陸域回填的國有灘涂用地。

根據(jù)對待估宗地所在區(qū)域近年來征地費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，該項費用主要包括土地補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費及地上物補(bǔ)償費等根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（1999年01月 01日起施行）中第四十七條規(guī)定：征用土地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費。

4構(gòu)筑物的評估

4.1構(gòu)筑物采用重置成本法評估

重置成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，（包括各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤）以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種方法。

構(gòu)筑物中的高樁碼頭、護(hù)岸擋土墻、陸域場平及管網(wǎng)工程、河道疏浚、地坪工程、場平及硬化、圍墻等采用成本法中的工料測量法，也叫工料清單法，是指一種自下而上的預(yù)算方法，首先測量出項目的工料清單，然后再對工料的成本進(jìn)行估算，最后加總得到項目總成本的方法。工料測量法評估出重置成本之后，再考慮成新率計算出高樁碼頭、護(hù)岸擋土墻、陸域場平及管網(wǎng)工程、河道疏浚、地坪工程、場平及硬化、圍墻等的成本價。

陸域部分建筑物使用的定額及取費依據(jù)來自地方政府建設(shè)主管部門（省級）頒布的建筑安裝、市政工程、通用工程等定額和交通運(yùn)輸部水運(yùn)工程（沿海港口、疏浚等）工程等專業(yè)定額。材料、船舶機(jī)械（臺）班調(diào)整依據(jù)評估期適用的是當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)造價管理部門頒布的工程造價信息價文件。

實踐中，由于普通房屋建筑、市政工程與港口工程的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工藝難度相差較大，按照房地產(chǎn)部門頒布的房屋重置價格文件標(biāo)準(zhǔn)來測算港口工程項目價值，有失偏頗，也與重置成本法的計算原則違背。為做好政策的統(tǒng)一性和延續(xù)性，評估機(jī)構(gòu)一般站在公正立場對于陸域形成以上的擋土墻、陸域場平及管網(wǎng)工程、地坪工程、場平及硬化、圍墻等按照房屋重置價格文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并做合理物價上漲修正;對于港口、船廠企業(yè)的涉水構(gòu)筑物及陸域形成等資產(chǎn)指：碼頭工程中各類碼頭的上部結(jié)構(gòu)、下部結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)，護(hù)岸、擋土（擋水）構(gòu)筑物、系船設(shè)施、緩沖設(shè)施、安全設(shè)施、裝卸設(shè)備基礎(chǔ)、土石方工程等;以及船廠工程中的滑道，系船設(shè)施、緩沖設(shè)施、安全設(shè)施、船艇上下墩作業(yè)的設(shè)備基礎(chǔ)等專業(yè)項目按照水運(yùn)工程專業(yè)定額和信息價測算。

4.2工程量的確定

由于歷史原因和港口體制變化，包括港口規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)法律法規(guī)文件也在不斷調(diào)整完善，許多港口碼頭建設(shè)資料不夠詳實齊備、企業(yè)管理參差不齊，且不少碼頭業(yè)主征遷也有漫天要價的情況，給實物工程量的認(rèn)定帶來不小難度。實際操作中，也很難在短時間內(nèi)找出合理信服的方案。這里有幾種可以借鑒的方法：

（1）類比法：即以周邊地域和地形條件類似的較規(guī)范合法的碼頭作為基礎(chǔ)，調(diào)查歷史資料，包括竣工驗收資料、圖紙、竣工結(jié)算、權(quán)屬證明文件、財務(wù)報表、固定資產(chǎn)明細(xì)表等資料，分類建立各項目的標(biāo)準(zhǔn)含量，如護(hù)坡工程每米岸線的拋石量、回填量、坡面塊石量等;重力式碼頭（直立式/半直立式/斜坡式）每米岸線的拋石量、擋土墻、回填量等;標(biāo)準(zhǔn)排水溝涵的實物工程含量等;按照最標(biāo)準(zhǔn)合法合規(guī)性碼頭作為樣板，根據(jù)其他碼頭合規(guī)性要件取得的程度，對缺失資料的碼頭主要工程量按照其占用岸線和陸域面積與標(biāo)準(zhǔn)碼頭含量進(jìn)行一定比例打折（建議在0.8～0.9）。

（2）現(xiàn)場查勘法：即統(tǒng)一對各碼頭陸域、岸線整體面積進(jìn)行測量，通過對典型碼頭抽樣斷面地質(zhì)勘察、超聲波觸探等方法，確定單位面積的回填方量;包括對砼面層厚度隨機(jī)鉆芯取樣和試驗檢測強(qiáng)度，確定標(biāo)準(zhǔn)厚度和砼標(biāo)號。陸域形成土石方工程無竣工資料的，采用勘測碼頭前沿水深方式，通過采集多個參數(shù)取平均值形成標(biāo)準(zhǔn)回填斷面測算。

5港口征收更實用重置成本法加適當(dāng)修正

收益法，即指通過預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。交通運(yùn)輸部、國家發(fā)改委修訂印發(fā)《港口收費計費辦法》的通知2019年3月18日交水規(guī)（2019） 2號文件中，規(guī)定了港口收費包括實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價的經(jīng)營服務(wù)性收費，但內(nèi)河港口競爭激烈，往往將港口主要經(jīng)營服務(wù)性收費：作業(yè)包干費、庫場使用費等整合均列入市場競爭調(diào)節(jié)價。

同時各企業(yè)管理水平、成本控制、投資來源等差別較大，投資復(fù)合資本化率、收益遞增率等參數(shù)很難客觀準(zhǔn)確地確定，造成實踐中，港口碼頭征收補(bǔ)償評估按照重置成本法通常小于收益法整體評估值，說明分項資產(chǎn)之和未能反映出港口碼頭的整體價值。為公平起見，采用重置成本法評估時應(yīng)由政府征收部門行文，確定一定上浮比例，得到真實合理的港口碼頭整體市場價值。

6停產(chǎn)停業(yè)損失的計算

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年6月3日《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知建房[2011]77號規(guī)定， 被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。實踐中，港口碼頭具有一定特殊性，其經(jīng)營資產(chǎn)中經(jīng)營性房屋是次要的，大量資產(chǎn)主要是碼頭水工、貨場、護(hù)坡，道路等構(gòu)筑物是生產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)。評估機(jī)構(gòu)以被征收房屋評估價值為基數(shù)確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，應(yīng)綜合考慮被征收房屋、土地、地上構(gòu)筑物、涉水構(gòu)建筑物及陸域形成價值。其補(bǔ)償期限根據(jù)港口碼頭年吞吐量規(guī)模確定，不超過12個月。

7建設(shè)前期費用補(bǔ)償

鑒于港口建設(shè)程序相對復(fù)雜，行業(yè)審批要件眾多，初步統(tǒng)計包括規(guī)劃選址、航道通航影響評價、通航安全評估、洪水影響評價、涉河方案、環(huán)境影響評價（水生物保護(hù)）、環(huán)境影響評價、水土保持、土地預(yù)審（地災(zāi)災(zāi)害等）、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、節(jié)能評估、安全預(yù)評估、岸線利用等數(shù)十個，建設(shè)驗收程序復(fù)雜。除采用重置成本評估資產(chǎn)價值外，辦理合法建設(shè)、竣工驗收手續(xù)的碼頭，對其建設(shè)前期費用可以按照地上構(gòu)建筑物、涉水構(gòu)建筑物及陸域形成補(bǔ)償費用總和的7%-9%予以補(bǔ)償。

港口碼頭征收評估因為較為特殊，沒有一套完整成熟的經(jīng)驗可供借鑒，上述難點分析僅供參考。

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