淺析房地產市場信用機制的構建

盛 娟

房地產市場各行為主體在信用機制不全的環境中進行交易,信息有利方就可能在經濟人趨利心理和“有限理性”誘導下選擇失信行為。由于房地產市場各信用主體之間、信用主體與信用行為之間關系復雜,需要對房地產市場信用機制進行深入分析和探討。本文主要從房地產市場信用機制的內涵和結構兩個方面進行研究。

1 房地產市場信用機制的內涵

機制原指機器的構造和其工作原理,也泛指一個復雜的工作系統中組織結構和其內部要素間的作用原理。房地產市場信用機制可以定義為:在國家法規、政策及信用制度約束下,房地產市場各信用要素(信用主體、信用行為、信用關系、信用制度等)之間的內在有機構成及其運行關系,是房地產市場信用體系的運作系統和核心組成部分。信用機制是否健全有效,直接關系到房地產市場信用體系建設的成敗。房地產市場信用體系涉及面廣,結構復雜,需要政府、建設行政主管部門、行業協會、信用中介機構、企業、消費者個人等主體共同參與和密切配合。

2 房地產市場信用機制的結構

房地產市場信用機制可劃分為信用發生機制和信用運行機制。由于房地產市場的特殊性,決定了房地產市場交易一出現就應是一種信用交易方式,就必須以市場主體信守諾言和履行承諾為基礎。房地產市場主體的信用意識指導信用行為,伴隨著信用行為產生了信用關系,而信用工具進一步拓展信用行為,推動著信用交易,這就形成了信用發生機制。

但由于機會主義行為的存在和市場的不完全性,可能出現各種各樣的失信行為,需要強有力的信用運行機制,以強化信用意識,規范信用行為,減少和防止各種失信現象的發生。

房地產市場的信用運行機制包括信用法律保障機制、信用信息管理機制、信用評價機制、信用激勵約束機制、信用信息傳遞機制、信用風險預警機制。其運行結構如圖1所示。

2.1 信用法律保障機制

信用和法律是保障房地產市場有序運行的互相替代而又補充的兩個機制。房地產市場信用法律保障機制由一套完整的法律法規體系構成,其主要功能是對房地產市場信用運行機制的確立和實施提供法制保障。我國應借鑒美國等發達國家的經驗,加快相關法律制定和頒布進程,制定一套系統的規范信用活動的專門法律,明確我國房地產市場信用主體行為的法律責任,使法律真正成為保障信用資源共享、維護信用關系、保護交易合法權益、懲處毀約失信行為的有力武器。

2.2 信用信息管理機制

1)信用主體征信數據庫。針對目前我國房地產市場信用信息管理系統尚不完善的現狀,要在現有的政府部門信用信息數據庫和行業信用信息數據庫的基礎上建立房地產市場主體征信數據庫。該數據庫主要是通過立法強制政府部門和其他單位提供擁有的房地產企業、個人信用信息,特別是企業及執法從業人員不良行為的信息。組建公共信用主體數據庫,主要靠統一檢索平臺與相關數據庫鏈接。2)統一的信用信息檢索平臺。雖然經過聯合征信,大量動態的市場主體信用信息仍分布于各相關單位,只有建立統一的檢索平臺,才能提高信用信息的使用效率。建立統一的信用信息檢索平臺,關鍵是要做好基礎工作。在組建方式和管理方式上,信息檢索平臺可以由信用信息管理機構直接建立、管理和維護,也可以授權或委托中介機構建立,由中介機構來維護和管理。3)信用信息的傳輸。全國房地產市場信用網絡系統的建立,使得全國房地產市場各信用主體的信用信息通過網絡進行公開、實時、統一監管,失信的信用主體將進入不良記錄系統或預警系統,使其暴露于全國聯網的信用監管系統內。

2.3 信用評價機制

房地產市場信用評價機制是以調查、征信所得的房地產市場信用主體的大量信息為基礎,運用科學的評價方法和信息處理技術,加工成為以信用報告為基本形式的信用產品。由于信用評價結果直接反映著房地產市場信用主體信用狀況的好壞,影響著信用主體的切身利益,因而信用評價機制在我國房地產市場信用體系運行機制中具有重要地位。信用評價機制的運行要在相關法律的框架內,充分體現獨立性、客觀性、公正性、科學性、準確性和權威性等原則。這樣,作為評判房地產市場主體信用優劣的基本依據,信用報告以其廣泛應用能有效克服房地產市場交易中的信息不對稱,增加信用交易市場的透明度,促進信用市場公開、公平、公正競爭。

2.4 信用激勵約束機制

失信懲戒和守信激勵機制是一套識別守信者和失信者,并確保守信者得到利益、失信者付出代價的機制,是信用運行機制的核心內容,其功能在于綜合運用經濟手段和道德譴責手段,懲治失信行為,將失信者從房地產市場交易中清除出局,同時對守信者給予政策傾斜,降低其獲取資金、技術、服務的門檻,提供各種交易便利。房地產市場的失信懲戒和守信激勵機制,應遵循一個基本原則,即失信的“期望成本”一定要超過失信的“期望收益”,守信的“期望收益”要大于守信的“期望成本”。并且該機制功能的有效發揮依賴以下條件:信用信息對征信機構開放;征信機構構筑聯合征信數據庫并依法公開信用信息;建立信息披露制度,形成信息傳遞機制,對失信者曝光迅速,制裁及時,使之名譽掃地,付出沉重的代價。

2.5 信用信息傳遞機制

信用信息披露與快速傳遞機制的作用是提高信息的透明度,盡量使交易雙方掌握的信息對等。建立房地產市場的信用信息披露與快速傳遞機制,關鍵是在搭建信息網絡技術平臺和相關立法的基礎上,盡快將分布在相關部門和行業組織相關信息資料整合起來,實現互聯互通、信息共享并依法向整個市場公開披露。并以此為基礎,建立對失信行為的快速反應和傳遞機制,一旦某市場行為主體失信,要能夠被相關部門及時發現,并迅速采取果斷措施,將失信的負面效應減少到最低限度。同時,要讓失信主體的不良信息有足夠多的和適當的傳遞渠道傳播,使失信行為置于廣泛的輿論聲討之中。

2.6 信用風險預警機制

建立房地產市場的信用風險預警機制的基礎環節是從實踐中提煉和制定完整、科學而又有較強可操作性的預警信號或預警指標,并為這些信號設定臨界值。就房地產企業而言,有效的指標主要包括流動比率、速動比率、現金比率、營運資金、負債比率、資產總額、應收賬款周轉速度等。而要使這些指標真正發揮預警作用,關鍵是要建立有效的分析制度,如在房地產企業內部采取例會制度,以月為單位對本企業信用風險情況進行綜合分析;開通信息反饋渠道,當員工在業務辦理中發現客戶信用問題,可直接向相關人員及時反饋情況。

3 結語

法律保障、信息管理、評價、激勵、懲戒、信息傳遞和風險機制相互作用,引導著房地產市場信用主體的行為。如果機制不健全或不完善,可能導致整個房地產市場信用秩序的混亂。

[1] 王孟鈞.建筑市場信用機制與制度建設研究[D].長沙:中南大學碩士學位論文,2004.