律師解疑

王登山

問題

問：施工合同無效，承包人應否賠償發包人逾期交房損失？

2016年8月，發包人與承包人簽訂《施工補充協議》約定：工程名稱為名苑住宅樓，合同價款為固定平米單價，竣工日期2017年8月30日。雙方按該《補充協議》實際履行。

隨后，發包人補辦了招投標手續，雙方簽訂《施工合同》，約定合同價款為固定總價。

2017年12月，工程竣工驗收。因工期延誤3個月，導致發包人向購房人逾期交房，發包人與購房人達成《調解協議》，以代繳物業費、暖氣費、現金支付的形式，向購房人賠付逾期交房違約金600萬元。

后因發包人拖延結算，承包人起訴要求發包人支付拖欠工程款及利息;發包人反訴要求承包人承擔因工期延誤給發包人造成的損失。

律師觀點

1.《施工合同》及《補充協議》違反法律強制性規定，應為無效。

《招標投標法》第43條規定，在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。第55條規定，上述行為影響中標結果的，中標無效。根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條第3項規定，中標無效，所簽訂的建設工程施工合同亦無效。

本案中，涉案工程為商品房，當時屬于依法必須進行招標的項目。承、發包雙方在確定中標人前就簽訂了《補充協議》，對工程范圍、工期、工程價款等做了具體明確的約定，屬于《招標投標法》第43條就“實質性內容進行談判”的情形，故《補充協議》無效。同時，因簽訂《補充協議》的行為影響了中標結果，依據《招標投標法》第55條，《施工合同》也屬無效。

2.兩個合同均無效，應當以實際履行的合同作為結算依據。

在兩個合同均無效的情形下，應結合雙方的實際履行情況等因素確定結算依據?！堆a充協議》約定的承包范圍不包含采暖，承包人亦認可采暖由第三方施工，而《施工合同》約定的承包范圍則包含采暖?？芍堆a充協議》是實際履行的合同，應作為結算依據。

3.合同雖然無效，承包人仍應參照約定的竣工日期交付工程。

兩個合同雖然無效，但承包人仍應當在合理謹慎的范圍內從事民事行為。在合同被認定無效前，雙方在履約中仍應遵循誠實信用原則，應參照合同約定工期或定額工期竣工。

4.承包人工期延誤與發包人向購房人逾期交房有直接因果關系，承包人應當賠償因此造成的損失。

承包人雖抗辯工期延誤原因是由發包人拖欠工程進度款導致，但其未能提交證據證明，依據民事證據規定，承包人需承擔舉證不能的后果，其應對工期延誤導致的損失承擔責任。

承包人賠償損失范圍既包括發包人向購房人賠付的現金，又包括發包人以抵扣購房人應繳費用形式支付的違約金。

5.對承包人的啟示。

承包人應按約竣工，應當適時提出書面工期順延申請，避免承擔不必要損失。