淺析物業(yè)糾紛中的房屋漏水問題

摘 要 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，物業(yè)糾紛的數(shù)量逐年遞增。本文對各種漏水情況對應(yīng)的法律關(guān)系、責(zé)任主體及解決方式進行了列舉、分析，以期能為處理房屋漏水引起的物業(yè)糾紛問題貢獻綿薄之力。

關(guān)鍵詞 物業(yè)糾紛 房屋漏水 住宅專項維修資金 物業(yè)服務(wù)費用

作者簡介：陳梓，南華大學(xué)經(jīng)濟管理與法學(xué)學(xué)院2017級碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.145

近年來，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時處理房屋漏水問題為由拒交物業(yè)服務(wù)費的事例時有發(fā)生。此種行為不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，也損害了按時交費業(yè)主的合法權(quán)益。長此以往，還將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，容易引發(fā)一系列的社會矛盾。要從根本上治理業(yè)主因房屋漏水問題而欠交物業(yè)費的行為，必須深入分析房屋漏水的各種原因、對應(yīng)的法律關(guān)系以及負責(zé)維修的責(zé)任主體，綜合施策 。

一、案例導(dǎo)讀

某小區(qū)業(yè)主易先生因家中漏水，地板泡壞、墻面毀損，損失巨大，其多次向物業(yè)公司反饋房屋漏水情況，但物業(yè)公司均未采取任何維修措施。易先生以物業(yè)公司未能盡到應(yīng)有的職能為由，拒交物業(yè)費。那么問題來了，易先生能否以物業(yè)公司未對其漏水房屋進行維修為由拒交物業(yè)費呢？對此，我們應(yīng)分情況進行討論。

常見的房屋漏水問題大致可分為外墻漏水和室內(nèi)漏水兩種情形。外墻漏水問題的解決（即房屋質(zhì)量問題）又可根據(jù)是否超過房屋的質(zhì)量保修日期分為兩種情況。

二、 淺析住宅房屋漏水問題

（一）外墻漏水問題

1.處于建設(shè)工程保修期限內(nèi)

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條明確規(guī)定，在正常使用條件下，有防水要求的衛(wèi)生間、房間及外墻面等建設(shè)工程的最低保修期限為5年。即，若業(yè)主與開發(fā)商未就質(zhì)量保修日期另作約定，自業(yè)主交房之日（竣工合格驗收之日）起計算，5年內(nèi)如出現(xiàn)漏水情況，應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能幫忙聯(lián)系開發(fā)商，至于結(jié)果如何，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法保證，其也無權(quán)對開發(fā)商采取強制措施。

2.超出建設(shè)工程的保修期限

保修期內(nèi)的外墻漏水問題可要求開發(fā)商進行處理，那超出保修期，該如何解決呢？為了解決這一問題，住宅專項維修資金制度應(yīng)運而生。

顧名思義，住宅專項維修金，即是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)，或是與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，均應(yīng)交納專項維修資金。住宅專項維修資金制度設(shè)立的真正目的，在于既能及時有效地為業(yè)主的物業(yè)保值增值提供保障，體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟價值，又能隨時化解因物業(yè)維修不及時而產(chǎn)生的業(yè)主與業(yè)主之間，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，減少社區(qū)不穩(wěn)定因素 。因此，該項專用維修資金也被形象地比喻為住房地“養(yǎng)老金”，其對住房在建筑物全生命周期中的安全使用、各項建筑功能的正常發(fā)揮有著不可或缺的作用 。

《住宅專項維修資金管理辦法》將“屋頂及戶外墻面”納入到住宅共用部位的范疇內(nèi)，由此可知，若案例中易先生家的房屋系屬于外墻漏水的情況，且并未與開發(fā)商就質(zhì)量保修期限另作約定，那么在超出了建筑工程的一般保修期（5年）后，其便可以依據(jù)該《辦法》第22、23條的規(guī)定申請啟用住宅專項維修資金，作為修復(fù)房屋的維修經(jīng)費。

（二）室內(nèi)漏水問題

從某些角度來看，住宅屬于消耗品，質(zhì)量的損耗問題都是無法避免的。以案例中易先生家的房屋為例，如因易先生及家人對自用部位使用不當而造成室內(nèi)漏水，或是裝修時防水工程未處理到位，且已超出法定或約定的保修期的，則需要業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任。但如若是同層或相鄰樓層住戶使用不當，致使其房屋出現(xiàn)漏水問題，則可能涉及到相鄰權(quán)的問題，易先生則可根據(jù)致?lián)p原因與實際損失對侵權(quán)業(yè)主主張損害賠償，或是其他民事責(zé)任。

三、 因房屋漏水問題引起物業(yè)糾紛的原因

（一）業(yè)主對相關(guān)法律關(guān)系的認識存在偏差

在實踐中，很多業(yè)主對其與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在法律關(guān)系存在偏差，從而過于“依賴”物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因而，當房屋在出現(xiàn)漏水等問題時，業(yè)主基于物業(yè)易找而開發(fā)商難尋、開發(fā)商氣場較“強”而物業(yè)氣場較“弱”等各類因素，多是第一時間聯(lián)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但并非所有工作人員都能解釋清楚其與業(yè)主、開發(fā)商之間的法律關(guān)系，從而無法引導(dǎo)業(yè)主及時聯(lián)系開發(fā)商解決問題。

再者，部分業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了物業(yè)服務(wù)費用，理當處理房屋漏水這類問題，因此，認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出的：“業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系和業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同是兩種不同的法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對性，保修期內(nèi)因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的漏水應(yīng)通過與開發(fā)商協(xié)商或訴訟的手段予以維權(quán)” 等解釋，實質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間互相推諉責(zé)任的套話罷了。

（二）業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同約定的權(quán)利義務(wù)并不明確

已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋，及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地被稱之為“物業(yè)”。我國《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得以放棄對建筑物專有部分以外的共有部分享有的權(quán)利，而不履行義務(wù);第81條還對業(yè)主履行義務(wù)的方式作出了規(guī)定，即業(yè)主可以自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理;對于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的業(yè)主，則應(yīng)當按照合同的約定交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。