房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃分析

嚴圣根

摘要：在房地產開發企業的日常運營過程中，稅收部分的支出在企業整體的財務支出中占比較大，對企業的盈利情況以及發展情況都有著極為重要的影響。由于房地產開發企業所具有的特性使得土地增值稅成為企業稅收支出中最多的部分，故此，做好對土地增值稅的納稅籌劃對于房地產開發企業來講是具有十分重要的意義。在“營改增”政策實施后，土地增值稅的納稅籌劃空間有了較大的提升，基于此，本文從我國房地產開發企業土地增值稅納稅實際情況出發，闡述納稅籌劃的內容以及對土地增值稅進行籌劃所具有的重要意義，分析納稅籌劃過程中的潛在風險，并提出房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的具體措施。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;納稅籌劃;具體措施

近些年來，我國的整體經濟發展水平正在不斷提高，房地產行業作為我國國民經濟增長的支柱產業也獲得了前所未有的發展契機。然而，在房地產行業高飛猛進的背景下，也存在著許多挑戰。越來越多的競爭者參與到房地產市場中來，房地產開發企業為了在市場中站穩腳跟，謀求發展，必須采取有效措施來降低企業支出，保證企業的利潤率。同時，由于我國整體經濟發展迅速，房價瘋狂上漲，使得我國的土地增值稅稅率也在不斷的提高。鑒于此種情況，房地產開發企業必須對土地增值稅的納稅籌劃加以重視，通過采取有效的措施來減輕企業的稅收負擔，從而為房地產開發企業的經營發展保駕護航。

一、納稅籌劃的內涵概述

納稅籌劃是指企業為了達到實現經濟利益最大化的目的，通過對企業納稅操作環節制定規范化的流程，最終達到為企業節省稅收支出的目標[1]。納稅籌劃主要包含避稅、節稅以及防范稅務風險幾個部分，納稅籌劃本身要具有合法性，不能與國家的政策法令產生沖突或矛盾，還要注意籌劃具有政策導向性，在進行納稅籌劃的過程中要充分利用相關法律法規，采用符合國家政策導向的納稅籌劃策略。同時，由于國家的稅收政策并不是一成不變的，而是在不斷改進和完善的過程中，故此，在納稅籌劃時還要注意籌劃的時效性。

二、土地增值稅納稅籌劃對房地產開發企業的意義

從我國房地產開發企業目前的土地增值稅納稅籌劃工作開展情況來看，許多公司的納稅籌劃并不理想，其根本原因是企業管理者以及相關人員并沒有意識到土地增值稅納稅籌劃對于企業來講具有怎樣的重要意義。為了使房地產開發企業的利潤能獲得進一步的提升，必須要加強企業對于納稅籌劃重要性的認識。筆者在此進行三點論述，以期能為有需要的企業提供一定的參考資料。

（一）土地增值稅納稅籌劃能增強房地產開發企業的核心競爭力

房地產開發企業屬于較為典型的資金密集型產業，具有運作資產需求大，企業負債較高的特性。企業在日常的發展經營過程中需要大量的現金流作為支撐，如果現金流不足的情況則極容易導致企業的負債率增高，降低企業的利潤，制約企業的發展。而良好的土地增值稅納稅籌劃能為房地產企業減輕大量的稅收負擔，使房地產開發企業能夠節約資金，保證企業的現金流充足，從而提升企業的利潤率，在一定程度上也增強了房地產開發企業的核心競爭力。

（二）土地增值稅納稅籌劃能降低房地產開發企業發生財務風險的概率

前文中提及到，土地增值稅納稅籌劃工作的開展必須具有合法的前提條件。在進行納稅籌劃工作的制定過程中，要依照我國有關法律法規制定規范化的納稅籌劃工作標準，使得企業管理人員在開展稅務管理工作時有工作標準可循，保證各項工作流程的規范性，避免因操作不規范而引起的稅務風險以及杜絕偷稅漏稅等違法現象的發生。

（三）土地增值稅納稅籌劃能使房地產開發企業更好的適應“營改增”政策

在我國實施對企業營業稅改為增值稅制度以前，房地產開發企業的營業稅可以看作土地增值稅所包含的扣除項目加以扣除[2]。而在營業稅改為增值稅制度實施以后，增值稅的性質變為了價外稅，并不能作為土地增值稅的扣除項目而加以扣除，這種變化無疑使得房地產開發企業在“營改增”政策實施后的財務壓力有所增加。在這種前提下，對土地增值稅進行良好的納稅籌劃工作能降低由國家“營改增”政策變化所帶來的財務壓力，同時也能使房地產開發企業的稅務管理工作開展更具成效。故此，在房地產開發企業內對土地增值稅進行納稅籌劃工作可以說是勢在必行的。

三、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃過程中的潛在風險分析

（一）房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃面臨的政策方面的風險

對于房地產開發企業來說，其進行土地增值稅納稅籌劃的主要目的是為了節省企業的稅務支出，主要做法是通過對有關政策法規的分析與利用，從而達到節約支出的目的。從我國目前房地產企業開展土地增值稅納稅籌劃的具體情況來看，政策方面可能引發的風險主要有兩種表現形式。其一，是由于政策變動而導致的風險。在房地產企業制定納稅籌劃工作策略時，都是以國家現行的政策法規作為出發點來展開籌劃工作的。而在這種情況下，一旦國家的有關政策發生變化，現行的納稅籌劃政策就會失去適用性，從而引發納稅風險。其二是納稅籌劃工作人員能力不足，對于國家相關政策法規的理解與掌握程度不夠，這樣會導致企業制定的納稅策劃方案存在一定的問題，容易造成企業稅務風險。

（二）房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃面臨的操作方面的風險

在房地產開發企業執行土地增值稅納稅籌劃的過程中，可能會發生由于人員操作不當而引發的風險。納稅籌劃主要利用相關政策法規的優惠條件以及空白區域，要對合法與違法的操作有明確的界定，這就要求在實際操作的過程中有較高的精準性，一旦出現操作不規范、統籌不協調等問題，可能引發企業納稅違法的風險。

四、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃措施

（一）制定完善的納稅籌劃工作策略

良好的工作策略是企業開展土地增值稅納稅籌劃工作的必要前提，能為企業開展土地增值稅納稅籌劃工作提供正確的方向保障。故此，在房地產開發企業開展土地增值稅納稅籌劃工作之前，必須要制定一套良好的納稅籌劃工作策略。企業要通過抽調專業的人才或組建專業的團隊來對我國的相關政策法規進行審慎的分析，并結合房地產開發企業自身的實際運營情況來制定一套適用于企業自身的納稅籌劃工作策略。要對每一個籌劃環節都予以規范化的要求，保證企業的有關部門在開展納稅籌劃工作時有正確的方向保障，提升企業土地增值稅納稅籌劃工作開展的成效，保證房地產開發企業的良好發展。

（二）合理利用國家的各項稅收優惠政策

在我國經濟發展的過程中，國家出臺了許多對企業進行稅收優惠的政策，其主要表現形式即是在稅收過程中的各種扣除[3]。首先，房地產開發企業要合理的制定銷售產品的價格，國家現行的土地增值稅政策設置了一個納稅起征點，企業要充分利用這一政策，在開展房地產項目開發前期就對項目的收入、支出以及利潤率進行精準的預算，并以預算數據為基礎，結合納稅起征點，分析并計算如何進行產品定價才能保證企業利潤最大化。其次，是房地產開發企業要充分利用國家對企業的加計扣除政策。例如，我國某房地產公司在開發一個樓盤項目的過程中，將經常被混為一談的管理費用與開發間接費用進行了精確的記錄與區分，使得開發間接費用部分可以作為直接管理項目所產生的費用，按照國家的標準享受了20%的加計扣除計算基數，為企業減少了大量的稅務壓力。

五、結束語

綜上所述，在我國目前房地產行業競爭愈發激烈的市場條件下，房地產開發企業想要在這個市場上分一杯羹，就必須要保證企業具有一定的核心競爭力。而良好的土地增值稅納稅籌劃工作的開展，有助于房地產開發企業在對產品定價時有更大的變動空間，也能有效的減少企業在運營過程中發生稅務風險問題的可能性，進而為房地產開發企業的良好運營提供助力。

參考文獻：

[1]戴林卉.基于房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃方法探析[J].商情，2017 （40）： 114.

[2]王琪.房地產企業納稅籌劃研究——以某置業發展有限公司為例[D].華中師范大學，2017.

[3]王愛平.房地產行業土地增值稅征管問題研究——以廣東省仁化縣為例[D].江西財經大學，2016.