營改增下房地產企業涉稅事項管理

蔣瑞平

摘要：我國自2016年5月4日以后，實施了營改增的稅收政策，在一定的程度上消除了重復納稅的現象，減輕了房地產企業的納稅負擔，對房地產企業的發展有很大的幫助作用。而當前對房地產企業的稅收影響較大就是營改增了，它是作為稅收制度的一種減稅措施。為了房地產企業可以更好地應對這種政策的變化，本文將對營改增下房地產企業的稅收展開深入的探究，并提出幾點建議。

關鍵詞：營改增;房地產企業;稅收

房地產企業在實施營改增政策前，是征收營業稅的，房地產企業征收的營業稅是對在銷售過程中產生的營業額進行征稅，這一稅收的制度要求企業只要產生資金流轉，就要對其正稅，因此，對房地產企業的稅收支出不太公平，在無形之中增加了房地產企業的稅負，對經濟發展造成了影響。而在營改增政策實施之后，房地產企業的營業收入在一定的情況下，企業購進的土地的扣除額、工程項目的其他項目的進項稅額、工程安裝造價等是取決房地產企業所要負擔的稅負多少。如果企業要想減輕稅費的壓力，就要對企業當前的成本管理模式進行改進，以此來減輕房地產企業的稅負。

一、營改增政策后對房地產企業稅收帶來的變化和影響

（一）稅負的影響

房地產企業在實施營改增政策以后，避免了發生重復納稅的現象，籌劃進項稅抵扣，房地產企業因此減輕了納稅帶來的壓力，從而提升了企業的經濟效益和工作效率。但是如果對企業的采購控制、財務管理沒有做好籌劃工作，就會加重房地產企業的納稅壓力[1]。所以，做好房地產企業的稅收籌劃是非常有必要的，從而減輕房地長企業的納稅負擔。

（二）對營改增的政策沒有很好的認識

房地產企業在實施使用營改增時，管理層和財務工作人員對此的認知還是不夠全面，并且由于我國一直在對房地產企業進行政策上的改變，所以對相關政策沒有清楚的了解。因此，在實施營改增政策的過程中，房地產企業是有風險的，所以，做好營改增政策的稅收籌劃工作，可以在很大程度上規避風險[2]。

（三）企業當前所面臨的風險

房地產企業工作業務包含的范圍比較廣，但是其最重要的是土地成本和建筑成本等，這幾項在房地產企業上占據了非常重要的內容，房地產企業對土地的取得成本上提出了更加高的要求，從而造成企業進行稅額的不足，導致一些企業的稅收負擔呈上升趨勢。而在實際的工作過程中，由于房地產企業自身極其復雜的特點，因此，對于良好的資金管理能力有著必要的需求，并且企業的必須有完整的資金鏈，保證企業的正常運行。

企業的開發成本是房地產企業的成本，房地產企業一定要具備一定的資金，并且在選擇施工單位的時候，應該選擇擁有一定資金實力的建筑企業。建筑施工企業需要很多人力，所以在進行施工建筑過程中，人力的成本投入會占據百分之三十左右，企業支出的勞動費用相對來說較高，難以將人力資源成本所陳升的增值稅進行稅費扣減，因此增加了建筑施工過企業的稅負。而后，在實施營改增政策后，房地產企業的項目工程建設時，采購的一部分的材料，增值稅專用的發票將難以獲得。

二、營改增政策實施后，房地產企業存在的問題

（一）增值稅專用發票管理混亂

營改增政策實施前，營業稅是價內稅。營改增政策實施后，增值稅是價外稅。如果企業的內部增值稅發票出現管理混亂的現象，將會導致企業產生稅務上的風險，增加企業內部的稅收負擔，企業的經濟以此會存在潛在威脅。

（二）土地成本扣除存在問題

在建設項目工程時，土地的占比最大，降低增值稅稅收負擔的有效途徑，是在符合法律規定的前提背景條件下，取得土地成本的扣除合法票據相關憑證。

三、營改增后，房地產企業的涉稅具體措施

稅收籌劃工作可以緩解企業實施營改增政策所帶來的變化和影響，對企業的發展有著重要的幫助。所以，營改增政策實施后，房地產企業應重視稅收籌劃，幫房地產企業實現利潤的最大化。

（一）籌劃房地產企業的各項經營活動的稅收

第一，在前期工作環節的介入中，房地產增值的一般納稅人要積極的進行開展，例如選擇供應商等各環節。而對于項目營銷時產生的費用，要與土地增值稅和銷項稅金清算的納稅抵扣相符合，在合作企業選擇的過程中，對勞務服務和材料供應要進行慎重考慮，對增值稅發票進行嚴格的管理，樹立觀念。

第二，企業要與合作的企業之間共同分析和探討的材料的報價和條件，在一般納稅人使用零碎的建筑材料時，要獲得專用的增值稅發票，方便抵扣。在進行購進材料時，為了避免產生無法抵扣的問題，在價格上要進行慎重考慮和談判[3]。

（二）合理的調整房地產企業內部財務問題

營改增政策的實施以后，新稅收制度和舊的稅收制度之間產生了銜接，在處理一系列的業務問題中，對于房地產企業內部的財務問題也要處理好。比如，將房地產企業的賬簿科目進行調整，并定期對企業內的工作人員開展專業的培訓，方便實施營改增政策以后企業內部的財務相關問題，可以實現快速而有效的解決。

（三）加強審計管理

房地產企業應對與審計管理方面加強，以推動信息化審計平臺的建設和實現審計標準化，從而達到全面提升審計管理工作效率的目的。其目的是分配審計工作的各個部分，并將它們之間的關系協調好，發揮出所有人的作用，來提高審計管理工作的效率。而審計工作人員、審計程度、相關管理制度和審計方案等都是要做好審計管理工作的內容。

（四）完善信息系統，為房地產企業納稅籌劃提供依據支撐

企業對于單獨收集大數據的往往力不從心，所以，要想實現這一目標只能靠整個納稅籌劃行業的系統發展，才可以為企業的納稅籌劃工作提供支撐作用。所以，我國的稅收籌劃行業應該借助大數據的優勢大力的發展，推動構建稅務數據庫。而數據庫如果構建成功，房地產企業就可以及時的獲取涉稅事項的相關問題，還可以結合個性化的需要進行選擇方案[4]。政府相關部門也應大力的推廣稅務師事務所，對企業納稅籌劃中，會產生的風險進行評估和分析，利用其人才和數據的優勢提升納稅籌劃中數據信息的效果，為房地產企業節省成本，并提供出方案。

（五）房地產企業對材料采購進行合理的規劃

在實施營改增的政策后，企業作為一般的納稅人，在材料采購的過程中，應該選擇可以開具增值稅專用抵扣發票的材料供應商，因為這樣可以獲得更多的增值稅專用抵扣發票，從而緩解稅收給房地產帶來的壓力。所以，在選擇材料供應商時，房地產企業應深入的分析可以開具增值稅專用抵扣發票和成本、質量等多方面的問題。房地產企業在選擇材料供應商時，應結合營改增政策的實施。首先，對于一般納稅人的材料供應商進行優先選擇，這樣做的原因是因為在開具增值稅專用發票時，小規模的納稅人稅率為3%，同等的材料價格容易造成增值稅負上升。其次，材料供應商在都是一般納稅人的身份時，因為其進項稅率都不等，所以房地產企業在選擇材料供應商時，應首先考慮進項抵扣稅和采購價格等方面。

（六）房地產企業對于人才應注重培養

在當前，房地產企業的納稅籌劃的核心深入的挖掘是潛在的數據價值，就是通過企業稅務信息的挖掘和收集、分析與處理可以明確企業的各項業務的開展情況，并在此選出合適的方案。而在這個選擇的過程中，就需要專業的人才對大數據進行深入的挖掘。但是企業目前在納稅的過程中，專業的人才數量有所欠缺，對于此，建筑企業應建立一套專業的人才培養系統。第一，對房地產企業的財務工作人員的培養專業工作素養。第二，與專業的財務機構進行合作，將納稅籌劃業務外包給財務機構，利用人才機構彌補企業內部人才的數量。

四、總結

總而言之，房地產企業發展中實現風險管理與成本控制的一項重要舉措就是稅收籌劃。企業相應的財務制度在不完善的時候，首先可以全面的實施營改增政策，基于這一政策的實施，房地產企業對于資金安全要有所保障。

參考文獻：

[1]張施怡，羅杰思，黃謠.常德市房地產企業"營改增"后涉稅風險調查研究[J].現代商貿工業，2019 （3）： 86-87.

[2]李曉航.基于"營改增"背景下事業單位涉稅問題分析[J].財會學習，2018 （18）： 157，159.

[3]潘倩."營改增"對房價的影響——從房地產開發企業涉稅合同風險防范談[J].財訊，2018 （18）： 79-80.

[4]王佳龍.對房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅若干稅務爭議的探討[J].稅收經濟研究，2018，23 （4）： 72-75，86.