淺談營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理重點及難點

王可涵

摘要：隨著當前營改增理念的頻繁出現(xiàn)，這也表示了整個政府部門對于各行各業(yè)營改增的重視度，那么，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支撐性行業(yè)，其也屬于營改增的重要內容。但結合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在房地產(chǎn)行業(yè)改革中會包含多方面的內容，這就導致其稅制改革較為復雜且難度較高，那么，對其進行具體的財務管理就有著十分重要的意義，只有這樣才能減小營業(yè)稅的重復征稅。因此，本文就對營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理重點和難點進行深入分析和探究，希望能夠推進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

關鍵詞：營改增;房地產(chǎn)行業(yè);財務管理;重點及難點

營改增的改革目的就是希望能夠將營業(yè)稅的抵扣鏈條進行有效的銜接起來，不斷規(guī)范營業(yè)稅環(huán)環(huán)相扣的稅款抵扣制度，減小重復征稅的情況，從根源上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔[1]。那么，房地產(chǎn)行業(yè)要注重在對營改增的稅負情況進行詳細的測算和對比，深入分析營改增對于房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出有效的優(yōu)化措施和建議，讓企業(yè)能夠了解稅收改革中可能會遇到的相關問題，并做好營改增的相關準備工作。

一、營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理重難點問題分析

（一）加大了會計核算的難度

在實行營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅核算僅僅關乎到收入的高低。直接用企業(yè)所獲得的收入×5%，以此得出企業(yè)應該要繳納的營業(yè)稅，這種計算方式較為簡單。但在營改增后，不管是房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅額還是進項稅額，都包含增值稅核算，這就導致整個核算過程和內容比營改增之前要復雜的多，一旦出現(xiàn)錯漏，就會直接影響最終的計算結果。另外，自從推行營改增以來，計算稅率的檔次有四個，而之前的增值稅水流只有兩檔，這也會加大會計核算的難度[2]。在當前這樣的背景下，讓原本有混合經(jīng)營以及從事各種稅率服務的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作越來越復雜，若不能對其采取適當?shù)暮怂惴椒ǎ陀锌赡軐е缕髽I(yè)從高征稅，從而增加企業(yè)的稅負。

（二）投資和收益的問題

本身房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，在其日常經(jīng)營管理中，通常會有不同的工種以及部門，行業(yè)涉及范圍是十分廣的，但其一直采取營業(yè)稅和增值稅兩種征稅方式并行的方法，導致出現(xiàn)重復征稅的情況。那么，從理論的角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)通過促進營改增改革，既可以防止出現(xiàn)反復納稅的現(xiàn)象，又可以降低企業(yè)的稅負，在很大程度上能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。隨著營改增實施以來，其有效推進了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉速度，而房地產(chǎn)行業(yè)通常在前一階段都必須要投入很多資金，這樣一來，只要企業(yè)資金運轉出現(xiàn)問題，就可能會引發(fā)崩盤的情況，加大企業(yè)經(jīng)營的風險[3]。但同時，營改增改革的進一步實施，也導致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中面臨更加嚴峻的問題，也就是投資和收益之間的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，能夠在前一階段運轉中存在抵扣的進項稅。這就表示有些資金已經(jīng)出現(xiàn)回流的情況，從而加快企業(yè)資金運轉。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)獲得進項發(fā)票缺乏足量性

在營改增之后，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得進項發(fā)票缺乏足量性，這也是當前房地差行業(yè)的關鍵性問題，這也對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增減情況直接造成嚴重的影響。在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展過程中，一般房地產(chǎn)企業(yè)的供應商上僅僅通過采購鋼材，才可以獲取增值稅專用發(fā)票，但是其他材料的供應商是難以開具足夠的、符合法律的進項稅額發(fā)票。由于其在房地產(chǎn)企業(yè)中往往會占據(jù)重要的比例，因而這就導致在營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得足夠的、能夠用于抵扣的進項發(fā)票。另外，在營改增之后，房地產(chǎn)項目完工的百分比往往和現(xiàn)行的增值稅征收方式，還存在不相適應的地方，這也屬于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的重難點部分[4]。因為房地產(chǎn)企業(yè)中會存在一些較大的工程項目，這些項目的時間跨度較長，即使在當中有獲取增值稅進項發(fā)票，但是對其進行申報抵扣以及認證等多方面，都有時間的約束。如果統(tǒng)一在年底進行銷項稅額，這樣必定會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，除了造成進項稅發(fā)票超出規(guī)定的時間，不能發(fā)揮出作用，使得企業(yè)稅負增加，也會造成已繳納的進項稅額無法在規(guī)定的時間內完成抵扣，這樣在一定程度上會使得企業(yè)的現(xiàn)金流受到不利影響。

二、加強營改增后房地產(chǎn)行業(yè)財務管理的有效措施

（一）優(yōu)化營改增稅負測算和評估

在當前這樣的背景下，要想切實解決營改增后房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理重點及難點問題，就要注重積極優(yōu)化營改增稅負的測算和評估工作。根據(jù)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，確保其能夠更好地適應營改增，房地產(chǎn)行業(yè)必須要改變思想觀念，加強研究力度，科學分析改革對于企業(yè)的稅負影響情況。并結合相應的稅收政策，實現(xiàn)資源優(yōu)勢整合、流程優(yōu)化、分工細化發(fā)展，不以此不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略[5]。同時，需要對企業(yè)內部的各項控制機制進行不斷完善，真正確保內部控制機制的建設工作能夠落實到位，實現(xiàn)內部控制機制的合理化、有效化和規(guī)范化，進而在將內部控制機制貫穿在整個財務管理中，這樣不僅可以提高財務工作效率，而且可以避免企業(yè)內部管理出現(xiàn)問題。通常流轉環(huán)節(jié)增值稅稅負的高低，是直接由稅率、可抵扣項目和增值稅稅負能否向下一環(huán)節(jié)轉嫁這三個因素影響的。那么，營改增稅負測試指的就是，評估改革對企業(yè)在盈利、稅負等方面所帶來的影響，以此了解改革前后的稅負變化，保證提前對企業(yè)的會計系統(tǒng)、業(yè)務流程等方面進行不斷優(yōu)化，提出對房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展更加有效的稅務管理模式。

（二）加強財務人員的素質培養(yǎng)

根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務工作團隊的實際情況來看，隊伍人員的專業(yè)素質是良莠不齊的，有些財務工作人員尚未充分認識到納稅籌劃的重要性，這樣也會導致財務管理工作水平下降。因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要組建一支高素質的會計團隊，促進財務工作人員全面發(fā)展，通過提高財務工作人員的業(yè)務水平以及職業(yè)素質，確保其可以能夠順利開展企業(yè)的稅務籌劃工作。因為營業(yè)稅會計核算處理相對容易，而增值稅則存在進項稅額抵扣的問題，這就加大了會計處理的難度，只有健全會計核算，用適應營改增的政策改革要求。因此，企業(yè)就需要正確設置增值稅明細賬，結合相關規(guī)定，對增值稅相關業(yè)務進行有效的會計處理，詳細記錄、生成明細賬，為其提供準確的稅務資料。

（三）選用增值稅專用發(fā)票，加強發(fā)票管理

要想不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理工作，還要注重結合營改增后的實際情況，企業(yè)要注重選用增值稅的專用發(fā)票，并加強對于發(fā)票的管理力度。可以說，增值稅專用發(fā)票的應用和管理情況會直接關系到企業(yè)的利益，決定企業(yè)的稅負水平。如果建筑安裝企業(yè)選擇繳納增值稅，那么，隨著適用稅率的不斷提升，企業(yè)在購進材料過程中，就需要取得增值稅專用發(fā)票，而這就有效封堵了上游供貨商偷稅漏稅的漏洞[7]。如果直接向房地產(chǎn)開放商多開具增值稅專用發(fā)票，其自身也會承擔更重的稅負，因此，這就有效杜絕了亂開發(fā)票和房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的情況。所以，這就需要不斷加強對于增值稅專用發(fā)票的管理力度，通過制定嚴格的發(fā)票管理制度和措施，實現(xiàn)發(fā)票專人管理，有效規(guī)范發(fā)票的開具流程，避免因為虛開發(fā)票的情況，給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟損失。

三、結語

總而言之，隨著營改增政策的有效實施，其能夠有效減輕企業(yè)的賦稅壓力，但在實際實施過程中，會因為稅率的設計變化，對財務核算方式產(chǎn)生直接的影響，會讓財務管理陷入暫時的管理窘境，但房地產(chǎn)行業(yè)也需要正確對待這一問題，及時調整自身的經(jīng)營模式，更好的促進自身的發(fā)展。

參考文獻：

[1]朱迪珍.全面營改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負測算及其應對措施探討[J].居舍，2018 （22）： 253.

[2]戴文琪.淺析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的影響及策略[J].經(jīng)濟研究導刊，2018 （21）： 119-120.

[3]夏海玲.房地產(chǎn)行業(yè)營改增后一般納稅人和小規(guī)模納稅人報價差異分析[J].財經(jīng)界（學術版），2018 （09）： 129.

[4]李薇，裴瀟.房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”初期出現(xiàn)的問題及對策[J].中國市場，2018 （09）： 146-147.

[5]付紅麗.淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響及對策[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2017 （09）： 76-77.

[6]賀慶，蔡定凱，梁鐘元，楊珊珊，吳祿權.“營改增”對未來房地產(chǎn)行業(yè)財務管理影響——基于南寧房地產(chǎn)企業(yè)的調查研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015，36 （20）： 195-196.

[7]王志鋒.試析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務管理出現(xiàn)的新問題及對策[J].財經(jīng)界（學術版），2015 （16）： 334+348.