改造老舊小區法律問題研究

摘 要：當代中國社會迎來了存量房時代，而老舊小區影響著城市整體形象的提升和城市的健康發展，因此如何積極推進改造老舊小區成為當下重要的研究問題。本文旨在通過對國內外所涉及的對依法改造老舊小區的觀點進行整合分析，來對比我國對于改造老舊小區的法律法規體系從而企圖得出改造老舊小區的政策方式。

關鍵詞：老舊小區；改造；法律體系

一、國內外關于改造老舊小區的法律體系

（一）英國改造老舊小區的法律體系簡介

英國住房改造的法律體系，可以從橫向和縱向兩個角度進行分析。從橫向上看，該體系將控制管理作為了重點，主要包含五大要素。第一，注重修房效率。第二，分析舊房結構。第三，推動開放商配備維修改造服務。第四，利用計算機進行管理。第五，實地調查住房并進行評定。從縱向上看，可分為四大分支。第一，診斷缺陷修理類。第二，維修保養類。第三，建筑鑒定類。第四，修復更新類。

（二）我國關于老舊小區改造的有關法律法規

就當前我國關于改造老舊小區的法律法規而言，并沒有建立針對老舊小區的專門立法，而散見于各個法律法規中。具體而言大概包含著九部法律，接下來就其中幾部法律所涉及的關于改造老舊小區的內容進行說明。第一，在《物權法》中，明確了業主在改造老舊小區中的基本權利責任和具體程序，即規定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施由業主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。在《無障礙環境建設條例》中，進一步明確無障礙設施環境建設的適用范圍和要求。第二，在《城鄉規劃法》中，雖僅對舊城區改建作出了原則性規定，但仍有著重要的意義。第三，在《建筑法》中，關于改造老舊小區過程中所涉及的建筑施工活動進行了規范，包含著從業資格、建筑工程施工許可、發包與承包、建筑工程監理、建筑安全生產管理、建筑工程質量管理及法律責任等幾個方面。第四，在《節約能源法》中，對于各地方開展節能改造、暖房子工程等活動提供了法律上的保障。

二、我國改造老舊小區的界定范圍

在我國已經有很多地區開展了改造老舊小區的相關工作。在綜合分析下，雖然之間的范圍并不相同，但是改造老舊小區有著四個方面的共性。第一，對老舊小區的建筑進行抗震加固、安裝上下電梯和設置無障礙通道。第二，改造基礎設施，包含著地下管網的建立、安裝光纖、供水供熱等。第三，進行節能改造，包含著設置太陽能裝置、門窗節能等。第四，對于小區環境進行綜合治理，包含著停車、綠化、拆除違法建筑等。因此，改造老舊小區更多的集中在安裝現代化的基礎設施和裝置，對于提高住房質量，滿足現代生活有著非常重要的意義。

三、我國改造老舊小區法律法規的反思

（一）尚未建立老舊小區的法律體系

針對改造老舊小區的法律法規，我國尚未建立完整的專項立法，現行的更多是關于新建小區的建設管理，針對地方的老舊小區改造談之甚少。具體表現為以下兩個方面：

第一，根據我國當前的立法狀況，我國法律法規中涉及老舊小區改造的內容主要分散于諸多法律中，且這些法律法規更多的是進行原則性描述，在實踐過程當中缺乏可操作性。

第二，我國地域廣袤，因此老舊小區改造涉及的區域廣且地方差異性大。且由于城市化進程加快，改造老舊小區更是需求迫切、民生所向。只有盡快的建立系統的、專門性的法規，才能滿足當下改造老舊小區的需要。

（二）地方法規的效力、范圍有限

不可否認的是，我國已經在積極的進行改造老舊小區的實踐，并且在實踐過程中形成適合各地方特色的改造方式，但是由于是根據該地具體情況而制定的，適用范圍有限，法律條文的效力較小。另外，雖然部分地區已經開展了改造老舊小區的活動，但仍有部分省份還未全面開展改造工作，也致使關于老舊小區的改造的立法工作滯后。綜上來看，當前需要將改造老舊小區放在法律高度上，這樣才能真正的避免多次改造的行為，維護社會的穩定。

（三）我國的法律法規缺乏可操作等問題

我國的法律法規本身數量就較少，國家層面法律法規 10 項左右，地方法律法規多分散于城市更新、舊房修繕、舊住宅綜合整治、節能改造等地方性文件中，專門針對老舊小區的專項文件甚少。而這些法律都存在著同樣的問題，從規定的內容分析，缺乏全面系統的規范。系統全面的規范除包括改造目標、改造范圍、改造主體、改造程序等外，還應包括老舊小區所涉及的產權認定、多方利益相關者權責劃分、資金籌措渠道來源等。

四、對于改造老舊小區法律問題的建議

（一）進一步建立健全老舊小區有機更新與管理的法律法規體系

在法律法規體系建設中，應特別加強立法與規劃相結合，當前迫切需要加緊制定以下法律法規：第一，制定有關老舊小區有機更新的管理規定，包括老舊小區認定分類、程序指引、權責關系等；第二，制定關于老舊小區有機更新規劃調整的指導意見，包括涉及的相關規劃政策和土地政策；第三，制定關于老舊小區有機更新涉及的權屬界定/調整的管理辦法，包括明確面積擴展、樓層加層、增設停車設施、管網改造等權屬問題。

（二）建立高位統籌協調利益相關人的法律法規實施機制

在改造老舊小區的法律制定上，進行專項立法，明確權利義務關系，把提高改造效率放在首位。不可否認的是，改造老舊小區是一項復雜、全面的活動。真正的協調好各方利益關系更是有利于提高改造的速度。在這一點上，既需要居民支持，也需要著中央和各地政府的支持，這其中涉及建設、城管、規劃、電力、通訊、供水等十幾個部門，更是到涉及中直和省直機構。

參考文獻

[1]蘭天.住宅小區停車難分析及對策研究[D].浙江大學，2015.

[2]李勝基.沈河區老舊小區改造后變花園[J].共產黨員，2009.22

作者簡介：

李莉，1997年出生，女，漢族，河北省邯鄲市人，河北大學法學本科在讀生，單位：河北大學政法學院法學專業。