房地產(chǎn)企業(yè)精裝修項(xiàng)目成本管理與控制研究

李慧

摘要：精裝修工程是未來房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，而精裝修工程的成本控制是整個(gè)精裝修項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。在前期決策及設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工及結(jié)算階段—三個(gè)關(guān)鍵階段合理控制精裝修工程成本，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)精裝修工程成本控制目標(biāo)，降低企業(yè)投入，增大項(xiàng)目產(chǎn)出，提升企業(yè)及項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：精裝修工程;成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的意義

雖然我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但很快就迎來了熱的趨勢，對國民經(jīng)濟(jì)做出了明顯的貢獻(xiàn)。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，房價(jià)高企和行業(yè)過熱也帶來了宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和風(fēng)險(xiǎn)的加劇。加強(qiáng)成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。一方面，近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的控制不斷加強(qiáng)。雖然房地產(chǎn)業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，但近年來利潤增長迅猛、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不規(guī)范等問題也迫切需要國家宏觀調(diào)控。實(shí)行限制購買住房和負(fù)擔(dān)得起的住房等政策，目的是促使住房價(jià)格恢復(fù)到合理水平。因此，房地產(chǎn)公司也需要面對降價(jià)的趨勢。隨著利潤空間的縮小，公司必須加強(qiáng)成本控制，以確保有效的利潤。另一方面，隨著宏觀調(diào)控的發(fā)展，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。目前，不僅通貨膨脹壓力加大，房地產(chǎn)公司融資難度也加大。土地資源供應(yīng)緊張。再融資和上市受到限制，融資、投資和回收利用受到風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。成本控制已成為企業(yè)有效管理資金、提高盈利能力的必然選擇。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理與控制的現(xiàn)狀分析

2.1主體不明確

現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)一般將項(xiàng)目成本控制的主體定義為公司的財(cái)務(wù)部門，甚至認(rèn)為成本控制僅僅是審核。使得公司的技術(shù)人員、組織人員、物料管理人員不能有效參與項(xiàng)目成本管理，不能聯(lián)合參與形成成本控制共同體，進(jìn)而不能對項(xiàng)目成本不能實(shí)施最終控制。

2.2缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段都對成本控制有影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，對項(xiàng)目可行性的研究不充足且不重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)，在決策階段沒有全面地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行考察，對項(xiàng)目各階段所需的成本預(yù)估也不全面，盲目的進(jìn)行投資。在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員與成本控制聯(lián)系不緊密，從而造成后期設(shè)計(jì)變更引起的成本浪費(fèi)。在項(xiàng)目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)對合同管理的重視程度低，忽視合同履行和成本的關(guān)系，部分企業(yè)在出現(xiàn)紛爭時(shí)，存在不履行合同條款與私下找關(guān)系解決問題的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致決算階段成本費(fèi)用遠(yuǎn)超出目標(biāo)成本。

2.3成本核算缺乏規(guī)范性

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算科目以“開發(fā)成本”為一級科目，把下設(shè)的二級科目“土建費(fèi)用”等作為“開發(fā)成本”的末級科目。由于科目設(shè)置的不細(xì)致和對成本費(fèi)用的核算籠統(tǒng)，從而造成在項(xiàng)目進(jìn)程中無法對具體的投資金額進(jìn)行明確的分析。

三、結(jié)合實(shí)例談加強(qiáng)成本控制的具體措施

3.1加強(qiáng)建設(shè)單位對造價(jià)控制的管理

（1）及時(shí)組織合約交底。工程項(xiàng)目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執(zhí)行，加深對合同主要條款的理解和認(rèn)識，建設(shè)單位工程部、成控部會(huì)同監(jiān)理單位向施工單位進(jìn)行合約交底，說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單價(jià)及總價(jià)、暫定金額項(xiàng)目、暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目及注意事項(xiàng)等。

（2）加強(qiáng)合同履約跟蹤及監(jiān)督管理。為了及時(shí)掌握合約履行情況，造價(jià)人員應(yīng)隨時(shí)深入現(xiàn)場了解工程進(jìn)展情況，配合項(xiàng)目部加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理，積極配合項(xiàng)目部監(jiān)督施工單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并做好現(xiàn)場記錄及相關(guān)證據(jù)資料的收集，以便進(jìn)行成本核減工作。對施工過程中的造價(jià)支出做好分析與預(yù)測，經(jīng)常或定期向上級提交項(xiàng)目造價(jià)控制及其存在問題的分析報(bào)告。如某一工程項(xiàng)目中對公寓樓屋頂裝飾二次深化設(shè)計(jì)為鋼制花架，其中鋼制方鋼管檁條壁厚設(shè)計(jì)為5mm。工程完工后，通過跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)鋼制方鋼管檁條實(shí)際施工壁厚為3mm。結(jié)算時(shí)，按收集到的資料對鋼制方鋼管檁條的工程量按壁厚為3mm進(jìn)行核減，核減量約4t，減少成本支出3.4萬元。

3.2控制施工單位不規(guī)范行為

（1）審查施工組織設(shè)計(jì)，配合項(xiàng)目部對施工組織進(jìn)行優(yōu)化施工組織方案是否先進(jìn)、合理，不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量和進(jìn)度，對項(xiàng)目造價(jià)也會(huì)有所影響，施工單位為了追求利潤最大化，所報(bào)施工組織設(shè)計(jì)往往會(huì)存在浪費(fèi)人力、物力、工期等問題。造價(jià)人員應(yīng)積極配合項(xiàng)目部選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相應(yīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)和支持。如在公司某工程土石方及擋土墻工程中，由造價(jià)人員配合工程技術(shù)人員針對現(xiàn)場實(shí)際情況，結(jié)合土石方數(shù)量大的特點(diǎn)，對施工方案進(jìn)行優(yōu)化，提出了一套可指導(dǎo)現(xiàn)場施工的方案措施。如規(guī)定土方外運(yùn)運(yùn)距包干價(jià)為15元/m3;石方爆破后的石材用于砌筑擋土墻，既節(jié)約石方購買又避免石方外運(yùn);土方運(yùn)距包干，與土方按實(shí)際運(yùn)距計(jì)價(jià)相比，節(jié)約單方造價(jià)11.2元/m3，節(jié)約總造價(jià)97萬元，石方工程用爆破方式比用風(fēng)稿鑿打節(jié)約造價(jià)約16.4萬元，石材利用率節(jié)約外運(yùn)及購買約21萬元，此三項(xiàng)共節(jié)約造價(jià)約134.4萬。

（2）洽商變更成本控制，項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程變更難以避免。因此對工程變更的管理非常重要，首先工程技術(shù)人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合提高工程變更的預(yù)見性，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生;其次在變更時(shí)充分利用設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位的技術(shù)資源，對于大的設(shè)計(jì)變更，事先做好詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，就其對工程成本的影響做出評價(jià)，綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施重大變更。要盡可能減少設(shè)計(jì)變更，認(rèn)真對待必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，及時(shí)分析費(fèi)用變化情況，并配合設(shè)計(jì)部門進(jìn)行變更方案優(yōu)化工作。如某一項(xiàng)目公寓樓自行車庫為園林景觀合同外項(xiàng)目，自行車庫兩側(cè)陽光板分格設(shè)計(jì)高度為1150mm，而陽光板成品板規(guī)格為6000mm*2100mm*lOmm。若按該設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，按高度115 0mm橫向裁割一半后，將會(huì)使另一半950mm造成浪費(fèi)，其材料損耗率高達(dá)45. 23，即陽光板材料成本增加45， 23。通過經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，同設(shè)計(jì)部門進(jìn)行多次溝通，將自行車庫兩側(cè)陽光板分格設(shè)計(jì)高度改為10 50mm。在不明顯降低設(shè)計(jì)效果和保證施工質(zhì)量的前提下，大大降低了材料成本，節(jié)約成本約15萬元。

結(jié)語

綜上所述，對房地產(chǎn)項(xiàng)目精裝修工程的前期決策及設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工及結(jié)算階段三個(gè)關(guān)鍵階段進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，不但能實(shí)現(xiàn)較好的成本管理目標(biāo)，提高裝飾裝修工程項(xiàng)目管理水平，也能夠在降低項(xiàng)目投入，增大項(xiàng)目產(chǎn)出，提升企業(yè)及項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢上發(fā)揮重要作用。

參考文獻(xiàn)

[1]楊天佑，建筑裝飾工程施工[M].中國建筑工業(yè)出版社，2017.

[2]劉鋒，陳曉峰.建筑裝飾裝修工程造價(jià)管理[J].沙棘.2017（6），55.

[3]楊莉.施工項(xiàng)目成本控制探討[J].四川水利.2018. 30（1），124.

[4]全國建筑業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)教材編寫委員會(huì).施工項(xiàng)目成本管理[M].修訂版.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2017.