我國房地產信托投資基金的現狀及發展

符文豪

摘 要：本文首先對我國房地產信托投資基金的含義以及特點進行闡述，介紹其當今的發展情況，并對我國房地產投資基金的發展進程中需要克服的問題進行分析，提出因地制宜的主要可行方案。

關鍵詞：產業投資基金;房地產信托投資基金;公司型基金

隨著中國房地產行業資金壓力的逐步增加，融資渠道維度的提升成為了業內最受關注的發展目標之一，因此，房地產信托投資基金應運而生。

一、房地產信托投資基金的特征以及發展現狀

房地產信托投資基金，即“REITs”（Real Estate Investment Trusts），顧名思義，就是通過公開發行基金份額來滿足目標資產規模，以風險共擔為原則，將專業投資管理機構運營所獲得的現金流按照投資人的出資份額比例進行分配。REITs的投資方式靈活，且稅收方面具有優惠性——在金融市場較為發達的地區，雙重課稅的情況可以得到避免。

與此同時，由于REITs的投資收益以及股息發放較為豐厚，產生的穩定現金流，成為了投資者用來對沖將有價證券市場資產價值波動的巧妙工具。截至2017年底，美國REITs的平均股息收益率為7.3%;中國香港上市的REITs的收益率為介于5%以及7%之間。

二、我國房地產信托投資基金發展面臨的主要障礙

（一）現行政策法規的障礙

由于先前《投資基金法》受到改動并更名，缺少了非證券化投資基金相關條例的《證券投資基金法》難以在法制層面支撐REITs的合法運行。由此，業界規范以及整體性都無法得到權威部門的背書。與此同時，與REITs相關的一系列交易和發行行為，都缺少了法律條文的契合，亟待完善。

（二）房地產項目的專業管理能力較差

在中國，我國信托公司在房地產行業缺乏運營背景以及工作經驗，因此很難通過豐富的專業水平來支撐對于標的地產項目的開發和運營、管理，從而更加難以實現對于標的組合的構建。

（三）投資者的自身缺陷

在資金來源方面，以美國為例，投資者中占比最大的為機構投資者，這些以養老基金以及保險基金等為首的實體不但擁有相較于中小投資者超乎想象的資金規模，在信息渠道以及投資技術上也要全方位超過更小體量的投資實體。而放眼中國內地市場，機構投資者的數量占比過低，市場化極不完善，難以保證市場供給層面的穩定，因此無法為REITs的發展提供一個良好的環境，進而使得REITs新產品的發售可能不會如期樂觀。

（四）房地產投資信托管理專業人才匱乏

REITs的合理管理離不開一個優秀的運作團隊——在雇傭具有創新精神的金融從業人員的前提下，既需要掌握地產行業的背景以及行業狀況、工作經驗，又需要熟悉相關法律法規的輔助人員成功運作。然而這在處于REITs發展初期階段、缺乏優秀各類人才的中國來說較為困難。

（五）房地產投資信托運作模式不健全

首先，REITs在中國內地仍然缺乏成熟運作的典范，缺乏標準化背景的支持;其次，在我國內地，REITs標的通常為房地產一級市場，相較于二級市場，前者具有更高的風險，若出現泡沫破裂以及開發商違約的狀況，REITs將會受到嚴重的連帶影響。

（六）房地產投資信托難以獲得稅收優惠

在我國，關于信托行業的稅收法律法規仍然空缺，因此包括REITs在內的所有信托產品都要面臨雙重課稅的阻礙——在信托層面需要面對公司所得稅的收繳，而在投資者層面需要面對個人所得稅的收繳，這一情況拉高了我國信托行業的經營成本，從而使得REITs在我國發展不容樂觀。

三、我國房地產信托投資基金發展的思路

（一）加強監管部門的協調和行業自律

國務院可以根據我國行業的現實狀況，由特別工作小組推進和制定REITs的發展綱要，提供標準化的支撐平臺;在多單位合作上，應當推進銀保監會與證監會等部門和央行的分工以及高效合作，同時建立相關行業協會，在推動自我監管的同時維系和促進業內主體間的信息交流，通過碰撞獲得創意的火花，在實現獨特發展的同時高效解決障礙。

（二）建立健全相關政策和法律法規

首先，應當在融資層面打好REITs相關融資機制的法律。除了通過制定呼聲較高的《產業投資基金法》來對產業投資基金進行合理規范之外，還可應當將《企業債券管理條例》針對地產開發主體的融資渠道進行規范化管理，使得通過更優質便捷的債券融資來改善其資金源頭。

（三）開放房地產投資基金的資金源泉

目前，我國的居民儲蓄存款居世界首位，超過45萬億人民幣，這一蛋糕的最大塊當仁不讓可以作為REITs的最佳資金來源，除此之外，養老基金、社?；鹨约皞€體工商戶的資金也不容小覷，因此，針對不同目標群體，擴大產品品種范圍，能夠有效提升REITs行業的資金流入量，讓REITs行業的運營利益能夠被最大化分享。

（四）拓展房地產投資基金的市場空間

除了一級市場之外，REITs市場上的資金應當流向不同層次，舉例來說，在二級市場上，抵押標的也是一個理想的資金流向，同時，在三級市場上一些空置的地產標的以及二手地產、債權清償時的地產標的都可以通過具備豐富地產以及REITs運營經驗的人員進行統籌處理，將不良資產的根本問題——背景質量盤活，從而激活市場化程度，將REITs市場的資金流向進行更好的分配。

（五）加速壯大機構投資者隊伍

我國大陸地區的機構投資者暫時還缺乏豐富的經驗，尤其是在地產行業不具備充分的行業背景，因此只有提升機構投資者的綜合業務水平才能夠在需求端保證REITs市場的良好發展。

（六）完善人才培養機制

目前在我國REITs市場，占據最大一部分比例的從業人員為房地產行業的從業人士，然而在資金管理上還缺乏大量專業人員來進行運作。此外，只有匯集出色律師、會計師，同時雇傭可靠的審計師和資產評估師，才能保證擁有一支精良的團隊對REITs的運營進行長足發展。

參考文獻

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