淺談房地產財務風險與規避

韓小玲

摘要：房地產行業在我國目前的國民經濟中扮演著十分重要的角色，近十幾年來我國房地產行業進入了一個發展的黃金時期，隨著國家政策的大力鼓勵以及城市化進程的加快，城市人口迅速增加，社會對城市的住房需求迅速增加，這也是目前我國房地產行業持續發展的一個重要原因。然而在發展中發現，房地產的發展出現了種種問題及不盡人意的地方，本文在對房地產面臨的財務風險進行分析的基礎上，對這些風險的規避提出一些具體可行的解決方案，促進我國房地產行業的良性發展。

關鍵詞：房地產;財務風險;措施

目前我國房地產產業依然面臨著很大的挑戰，一方面出現一線二線城市出現居高不下的高房價，另一方面三線城市卻是無人問津，房地產的發展出現了一種非理性的發展狀態，這與我國提出的“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”的號召大相徑庭。房地產行業由于資金過于密集以及其牽扯的因素過多，因此其面臨的財務風險的壓力也比較大。

1財務風險的類型

1.1融資風險

企業融資的途徑和方式都是多種多樣的，既可以通過現金也可以采用股票方式，然而，對于一個大型企業來說無論哪種融資的根本目的都是為了在一定的限度內獲得一段時間足以支撐企業的運轉的資金。對于一些融資不及時的企業，可能會面臨著破產的風險;此外，企業融資不能僅僅局限于一種融資方式，單純的依靠貸款或者發行股票會使企業資金的來源產生依賴感，而且，一些企業不能根據企業自身實際的償債能力進行債務舉借活動，最終導致長期債務與短期債務比例不協調。長期債務與短期債務的不協調容易引起企業償債能力的不平衡，公司可能會短期內流動資金較多，但卻不能用于償還短期債務;也可能在可預期的將來的收入比較可觀，但是由于公司更多的是短期債務，所以導致未來的收益無法償還現期的債務。

1.2投資風險

研究發現，以時間作為分辨的標準，可以將投資分為長期投資和短期投資。作為不動產的房地產，從計劃的開始到最后商品的售出往往需要數年的時間才能完成，如果以出租的形式收回成本則需要更長的周期。這種開發的長周期性使得資金循環的周期也比較長，當房地產企業把錢投到一項開發中去時這筆資金就不能同時再投入到另一個項目中去，因此對待投資必須慎之又慎。房地產資金的投入規模往往是十幾億甚至幾十億的規模，同時其轉化為貨幣資本的過程也受到各種不確定因素的影響，如物價水平、行政機關的審批過程等等。較多的影響因素使得成本的回收的不確定性也較大，資金的周轉率低，加大了企業的投資風險。

1.3現金流風險

絕大多數的房地產行業的交易并不是一手交錢一手交貨的一次性買賣，而都是現金大量投資，然后通過一小部分的首付收回一些成本，并且在一個比較長的時期內通過月供的形式慢慢收回余下的成本，這就產生了投資和收益的錯位。一旦在這其中發生突然的變故，房地產企業無法及時收回應得的收益或者在對現金急需的時候無法獲得足夠的現金流，就容易導致企業資金的斷鏈，這就會影響正常的企業經營活動，甚至會對企業的生存產生致命威脅。

2房地產財務風險產生的原因分析

2.1房地產市場經濟

在當前的社會經濟條件下，企業必須要提高自身的競爭力，并提高對市場經濟的適應能力，以期在更加激烈的競爭中立于不敗之地，像萬科這種大型公司不僅僅會受到國內同行的競爭和排擠，甚至于將來國外的一些房地產公司也會對其形成巨大的競爭壓力。2013年9月廣州南沙的一場土地拍賣可以說是出人意料，目前我國的房地產行業競爭比較激烈。

2.2房地產行業經營

我國房地產行業在開始發展的時候有國家的政策支持，同時由于剛成立時的高利潤性，使得我國的房地產行業對財務風險的防范意識薄弱，在制定政策和決策時往往將企業的風險放置一邊而不予考慮，或者只是單純地將風險管理掛在口邊，將風險管理流于形式。一些風險意識薄弱，處置不合理的房地產商會在毫無防范的情況下被淘汰出局。當企業資金中的固有的資金與通過其他渠道從外部籌得的資金比例不合理時，就會對企業的資本結構造成一定程度的破壞，這一破壞也會對企業的財務造成沖擊。

2.3社會責任

就財務披露來說，企業應當認識到自己的社會責任，將一些信息積極地向社會所公布，讓公眾更加了解自己;同時對于一些社會所需要的責任，如關愛殘疾人等弱勢群體，雖然從短期看會增加企業的財務負擔，但是就長遠來看，承擔更多的社會責任可以為企業帶來更好的口碑。為了促進和諧社會的建設，增強企業的內在凝聚力，塑造并維護好企業的良好形象以及提高公司的綜合實力。

3財務風險的規避措施

3.1財務風險要提前預警

相互依賴、相互制約是企業財務風險預警體系的內在要求，對于企業財務風險的防范要堅持科學性、系統性、動態性的原則，從萬科現有的情況出發，采取合適的解決辦法。一套完整的財務預警系統因該從組織結構、制度建設、信息建設等多方面出發考慮，做到多角度、全方位的觀察和分析。此外還要保持現金流量的滾動，做好其預算，將預算期與會計年度脫離，隨著預算的執行不斷延伸補充預算，逐期向后滾動，使預算期永遠保持為一個固定期間。

3.2房地產資本結構要優化

房地產企業的資金鏈條的持續運轉是保證房地產企業能夠不斷發展的重要原因，然而房地產行業所需資金量巨大，一旦發生斷裂就會發生嚴重的財務危機并導致公司的破產，為此必須要強化企業的財務風險意識。政府應當對房地產行業不合理的融資進行一定限制，無論是融資還是再融資都需要在證監會的監督與國土資源部審核下進行;同時為了出于保障民生的目的對房地產的貸款業務進行一定的限制，對于一些貸款數額巨大，負債過高的企業降低其信用等級，這也限制這部分房地產商從其他渠道獲得融資資金的能力，加大了財務風險的等級。

3.3房地產運營中風險要降低

利潤表反映了在一段時間內，企業的經營成果，然而，由于經營的不確定性，在經營過程中極可能會盈利，但是也有可能會出現虧損的情況，所以利潤表也經常被稱為損益表。企業高層的管理者和決策者以及公司的財務人員都應當加強對企業財務風險的防范意識，提高其財務管理的基本能力。

3.4房地產前期充分開發

由于房地產行業的投入與收回成本之間有著大的時間差，在這期間，國家政策及需求情況等都是不斷變化的。因此針對目前我國房地產行業產能過剩問題，“去庫存”應該被提上了房地產行業發展的重要地位。

參考文獻：

[1]? 孟凌.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].財會學習，2019（17）：83.

[2]? 張世興，王琳.我國利潤表的實至名歸及要素框架體系的與時重構[J].會計之友，2019（22）：52-56.

（作者單位：大連工業大學）