中國房地產市場宏觀投資環境與要素分析

史澤鵬

【摘要】：市場環境分析是房地產企業謀劃發展的重要依據和基本前提，可以幫助企業在市場尋找投資發展機遇，減少投資風險。房地產市場環境可以分為宏觀和微觀兩種環境。微觀環境體現在對企業產生直接影響，容易把握和改變。而宏觀環境是對房地產企業產生間接作用的社會力量。本文將從宏觀投資環境的幾大要素出發，分析當前房地產行業宏觀投資環境的要素及其影響。

【關鍵詞】：房地產市場 投資環境 宏觀投資環境 投資要素

一、宏觀投資環境的內容及要素

宏觀投資環境是指在經濟、文化、政治等方面影響社會資本活動的各種宏觀要素構成的環境。投資流向、投資總量以和投資結構都會受到宏觀投資環境的影響，且更不容易受到企業主體改變。筆者接下來會著重分析幾個重要宏觀投資環境因素中對投資產生的作用。

1.宏觀經濟情況。宏觀經濟情況主要包括經濟體制、經濟運行情況、經濟周期三大方面。經濟體制就是一個國家采取的基本經濟制度，對投資目標和運行過程及管理規則等有著直接的影響。經濟運行情況主要體現在社會供求關系上，供求平衡時，投資保持不變;供大于求時，若是投資需求引起的，則對投資有一定刺激作用。反之，則有抑制作用;供小于求時，對投資產生激勵作用。經濟周期指的是經濟發展中的規律。在經濟周期中，上升階段投資容易收益，經濟剛開始回升時是最好的投資時期，上升階段后期投資風險大，收益降低。

2.財政和金融政策。通?？梢苑譃榫o縮型政策和寬松型政策。目標為增加財政收入或降低財政支出的財政政策稱為緊縮型政策，反之，則為寬松型財政。一般來說，寬松型政策會起到促進投資的作用，降低利率可以引導投資流向。緊縮型政策則相反，而且如果長期采用緊縮型財政政策，對投資的制約作用就更加明顯。【3】還有一種重要的財政手段就是稅率，一般來說，提高稅率會抑制投資，不僅不能吸引國際資本流入，還可能引發國內資本流出。

3.產業結構和地區投資環境。一定時期內的產業結構決定了一個國家的合力資源配置和資源轉化功能，因此，產業結構運行機制越好，全社會的投資需求就越少。地區投資環境包括經濟發展程度、經濟發展潛力、政策法規、服務管理水準、物質人力資源、地理交通、基礎設施等要素，構成了地區的綜合實力。

二、房地產投資的內容及特點

房地產投資顧名思義，就是在房地產開發與經營的過程中進行的為了得到一定收益的投資活動。房地產投資形式有很多，目前主要有開發交易、出租經營、地產金融等三種。

中國房地產投資市場具備幾種特點，一是高成本性。中國土地資源相對稀缺，所以開發土地成本非常高。開發過程中，大量的物資和人力產生的成本也很巨大，再加上房地產建設周期長，資金回流慢，運作環節多，產生費用就相對高昂造成了房地產市場投資體量大，成本高的特點。第二個特點是房地產投資周期性長。房地產市場是非常復雜，受到社會方方面方的制約，投資者將資金投入市場中要經過土地市場、開發市場、建筑施工市場、交易市場等幾個市場完整運作才能獲得利潤。

三、2017年中國房地產市場宏觀投資環境要素分析與未來展望

根據本文在第一部分和第二部分中的論述，房地產市場投資由于涉及多部門、周期長、流動性差、高成本、高風險等特性，房地產市場勢必要受到宏觀投資環境相對更為深刻的影響。

（一）分析方法

為了使投資環境分析評價更具有科學性，本文采用了重點要素分析法、對比法、調查法、投入產出法、動態模擬等一系列國內外投資環境研究所常用的方法。并且會從人文角度進行綜合分析。房地產投資環境有著一定的個性，本文會結合研究對象本身進行一定的側重。

（二）2017年中國房地產市場宏觀投資環境要素分析

1.經濟體制與結構指明了房地產市場發展方向。習近平總書記在十九大報告中指出，中國要堅持社會主義市場經濟改革方向，加快完善社會主義市場經濟體制。樂見，完善市場的各方面制度是必然趨勢。隨著一系列房產調控政策不斷出臺，從短期看，這些變化對房地產投資市場是有反作用的，但從長遠投資來看，房地產市場會在政策引導下發展得更加良性、健康、穩定。

2.經濟增速影響房地產行業投資熱度。李克強總理在柬埔寨出席瀾滄江-湄公河合作第二次領導人會議時發表了“2017年，中國延續了穩中向好的發展態勢，整體形勢好于預期，全年國內生產總值預計增長6.9%”的說法。上市大型房企的銷售額增長幅度也都非常巨大，其中，融創中國達到143%的驚人增幅。值得注意的是，地區經濟增長促進了房地產市場投資，但高額的房地產成本也給企業帶來了人工成本的壓力。

3.金融政策收緊降低房地產行業熱度。在近兩年國家對房地產市場管理政策不斷收緊的同時，財政金融政策加入了調控的隊伍。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。銀監會、上交所、深交所、發改委等部門陸續出臺新政策，繼續緊縮房地產信貸環境。這些金融政策在一定程度上給企業融資帶來了羈絆。

4.差異化財政政策調控不同區域維穩房市。在稅收政策方面，一線和二線城市由于人口流入大于流出，為了降低房市熱度，房地產稅政策向增加稅收的方向發展，同時加快租賃市場改革，實現租售并舉。

結語

綜上所述，從中國房地產宏觀投資環境來看，房地產行業未來的轉型發展的是必然的，從地區投資來看，經濟增速高和發展潛力大的地區仍然受到房地產資本的青睞，熱度不減。從房產企業來看，雖然企業從國內金融機構融資增加了困難，但地產企業為了發展與擴張不會坐以待斃。

【參考文獻】：

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【3】盧現祥陳銀娥.宏觀經濟學（ 第二版）.經濟科學出版社，2010.06

【4】斯科特弗蘭克.房地產投資模式.機械工業出版社，2006.06