試析物業管理成本核算中存在的問題及對策

張洪濤

摘 要：物業管理公司的發展越來越快，但是它的成本核算管理存在著很多不足，如核算方法、費用管理、信息化發展程度等方面存在著很多問題，阻礙了成本核算的工作進度，從而限制了物業管理的發展。本文先對以上所提到的這些問題以及這些問題給成本核算帶來的影響做出了相應的介紹，之后又提出了幾點建議希望能解決這些問題，從而提高物業管理的成本核算工作效率。

關鍵詞：物業管理;成本核算;存在的問題;解決對策

引言

現階段，隨著我國物業管理的全面發展，物業企業之間競爭也逐漸加劇。但是怎樣在給物業管理企業創造理想效益的同時，還能保證業主的合法權益，是當前有關部門重點思考的問題。而通過全面落實成本核算工作，可以保障物業管理企業各項成本支出的合理性，減少不必要成本消耗，促進企業成本管理目標的順利落實。這就需要物業管理企業將原始的成本核算理念進行轉變，把現代化理念融合其中，在保證物業管理企業成本核算質量的基礎上，實現物業管理企業整體效益水平的提升，從而促進物業管理企業的健康發展。

一、物業管理成本核算中存在的問題

1.1成本核算方法不科學

物業管理是當代一種新興的服務行業，因其服務范圍廣泛、服務質量高而使人們的住房條件和生活質量有了一個保障，成為社會不可或缺的一部分。成本核算是物業管理的重要支柱，關系到物業管理的經濟支出、收入與管理等，而目前的物業管理成本核算方法還不全面、不科學，如新會計制度中計提折舊制度的實施，擴大無形資產的管理范圍等，其并沒有實際運用于物業管理的成本核算方法中，成本核算方法還并未完全脫離傳統。成本包括了勞動消耗，物資資源消耗和自然資源成本等，在物業管理企業的成本核算方面，只是加強核算內部資源消耗成本而未重視環境成本和其他成本導致核算數據不科學，就使得目前的成本核算跟不上物業管理發展的腳步，全成本核算實施的不到位。

1.2成本費用管理水平有待改進提升

一方面，成本費用的分攤有待完善，如對于小區各項基礎設施的投入方面，物業應根據基礎設施的實用性和重要性進行合理分配，加強最需要的基礎設施成本的投入。另一方面，成本費用的控制力度有待加強，鑒于物業公司的特殊性，其煩瑣的工作內容、服務的行業性質，都決定了物業要通過不斷地增加人員來提升服務品質，這就導致物業工作中的人力成本在總成本中占據比重較高。

1.3成本核算信息化發展程度有待提高

雖然物業管理的成本核算已進入信息化，但是它的信息化程度還有待提高。計算機技術可以將各項經濟活動進行整理，大大方便了成本核算工作，也能實現信息共享的目標，但是由于物業管理在這方面的不重視、對軟件分配的不合理等而導致成本核算的信息化系統發展緩慢，降低了成本核算的工作效率。

二、完善物業管理成本核算的策略

2.1建立二級成本核算管理制度

我國經濟實力不斷增強，房產市場也跟著快速發展，最受影響的是物業管理公司，很多是給財務部門實行成本核算的物業管理公司，其服務類型多，管理較為獨立的物業項目與小區。這些小區管理與服務對職員、財務、物質上都比較獨立，實行一級下的二級管理。除此之外，實行業主委員會監督小區的財務與維修，所以，根據社會的發展需求，物業管理要積極成本核算，加強成本的核算質量，物業管理公司應該構建二級成本核算管理制度。第一，構建公司財務部與物業管理處實行“內部往來”，通過相互溝通來成本核算，且在每個月末實行全部資金核對。如果發現與“內部往來”的剩余額不一致時，立馬相關部門來調查;第二，物業管理是一個二級管理部門。二級核算各個小區每個月的支出情況之外，還要報送內部報表，比如“經濟收入與支出表”“直接使用與間接使用表”等。除此之外，每個月要求清楚記錄各個小區的支出情況，與物業財務部認真核對。

2.2實行財務精細化管理

第一，物業管理公司要按照公司的體系構造劃分各個不同的專業，再將各個物業管理處分化多個單元，這些業務單元管理公司的利益。實行會計職員編碼管理，工作起來比較方便，例如對物業管理工作人員的工資、獎金、相應福利及在公司日常支出等費用記錄到“管理費用”，可以很方便的計算物業管理的成本支出收入，免去了會計職員算賬困亂;第二，構建物業管理公司資金總體管理，比如可以構建公司內部銀行，公司的管理資金中心，這樣方便管理物業管理資金，物業公司可以授權資金管理部門對物理公司下的資金進行管理，他們可以使用內部管理對資金進行控制，管理資金的流動方向，對資金進行合理的分配，這樣可以清楚的指導資金的使用情況，提高成本核算效益和資金的使用效益。

2.3完善成本核算體系

近幾年來，隨著我國科學技術的快速發展，越來越多的企業開始把現代化技術運用其中，這樣不僅可以有效保證工作質量，同時還能提升工作效率，促進企業運營目標的順利發展。物業管理企業在落實成本核算體系構建工作時，也可以把現代化技術運用其中，例如計算機技術、信息技術等。在這些技術的作用下，給物業管理企業成本核算提供精準的數據，以此讓企業成本核算更加完善和合理。通過應用現代化技術，能夠減少物業管理企業成本投放，給企業創造更好的效益。此外，物業管理企業還可以結合自身運營情況和管理需求，在企業內部設定專業的成本核算部門，并構建完善的成本核算體系，引導物業管理企業順利落實成本核算工作，在減少成本核算誤差的同時，還能保證成本核算質量，從而實現物業管理企業整體運營和管理水平的提升。

結束語

綜上所述，物業公司作為一個新式的服務行業，它具有特殊性和復雜性，它與其他企業成本核算方式不一樣，物業管理公司想要在激烈的競爭中更好地發展，要注重成本核算的管理，構建二級成本核算策略，創造新的制度，采取更精細化的管理處理成本核算。除此之外，物業管理還要提高公司各部門之間的合作，為成本核算管理工作打下基礎，讓物業管理公司更好的發展。

參考文獻：

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