農村不動產確權登記發證監理內容和方法的探索

穆志杰 劉悅 白亞偉

摘要：開展農村不動產確權登記發證，是深入貫徹實施《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國土地管理法》，完善農村土地產權制度，保護農民土地合法效益的重要舉措。本人對慶陽市環縣農村不動產確權登記發證監理過程中內容和方法進行探索如下。

關鍵詞：不動產確權；測繪；監理

一、農村不動產確權登記發證監理的內容

農村不動產確權登記發證成果監理的內容分為農戶不動產權屬資料監理；測繪成果監理；不動產數據庫監理。

（一）農戶不動產權屬資料

從權屬調查工作過程的合法性和權屬調查成果資料的完整性、規范性出發進行內外業監理。外業主要監理調查人和指界人身份是否合法或合乎規定，確權過程中指界依據、界標設置、簽字蓋章、爭議處理情況是否符合規定，權屬調查資料是否齊全。

1、資料的完整性

監理是以自然村為單位宗地檔案和統計表上的宗地數是否一致；宗地檔案袋內指界通知書回執、戶主身份證和戶口本復印件，各種權屬證明材料，地籍調查表、土地登記申請書宗地圖、界址點成果表等是否有缺失。

2、權利人名稱的一致性與正確性

核實地籍調查表、土地登記申請書、土地權屬來源證明、宗地圖、界址點成果表和數據庫的權利人名稱的一致性，做到逐項核對，不漏項。

3、簽章正確完整性

地籍調查表簽章欄、宗地圖與數據的一致性，逐項核對，不能有錯字、漏字、白字等方面監理；是否有漏簽章情況，以及界址線起訖號是否正確，簽章是否與宗地圖、草圖、數據上的四鄰權利人名稱一致。

4、界址點線的一致性與正確性的

監理地籍調查表、成果表與數據的一致性；界址線類別和位置與宗地圖及數據的一致性；相鄰宗地界標種類同點是否標注一致、其界址線的類別是否一樣、位置是否矛盾。

（二）測繪成果的監理

1、控制測量的監理

控制測量的監理，對觀測記錄手簿記錄的規范性、正確性，網形是否合理，點之記是否符合規范；再監理數據質量，評定數據精度，包括基線雙差固定解解算、重復基線檢核、同步環檢核、異步環檢核、無約束平差和約束平差。

2、地籍圖的監理

以街坊為單位的地籍圖、標準分幅地籍圖和分幅接合表100%監理。主要監理拓撲關系是否正確，界址線是否存在交叉重疊現象，圖層、圖斑數量是否達到要求，界址點是否存在空隙，地籍圖中是否存在無效圖斑，界線內圖斑面積與界線面積要一致。

3、宗地圖和界址點坐標表的監理

宗地圖和界址點坐標表100%監理。界址點數量是否齊全，坐標表是否準確，要素表達是否全面，四至關系是否準確，四至名稱是否與地籍圖一致，房屋屬性結構、空間關系是否正確，界址點編號、點序、個數是否與地籍圖一致，是否有多、漏、重，宗地圖和坐標表上圖幅號是否一致。

4、面積匯總表的監理

以街坊為單位的宗地面積匯總表、街坊與鎮兩級農村土地利用現狀分類面積匯總表100%監理。主要監理面積量算的方法是否正確，量算的內容是否齊全，量算精度是否滿足要求。

5、文字報告的監理

技術設計書、技術總結報告、權屬調查工作報告、成果自檢報告、有效的測繪儀器檢定資料、成果監理驗收報告均100%監理。

（三）數據庫的監理

數據庫監理包括拓撲監理、數據庫一致性監理、數據庫完整性監理。

1、 拓撲監理

主要是基于Autodesk Map進行對象數據庫建立和進行拓撲監理。首先導入數據，再進行圖形清理，然后建立拓撲關系和對象屬性表，實現圖形與屬性庫連接后，就可以進行拓撲監理了。主要監理街坊號與宗地號是否正確且沒有重復；監理宗地界指點空隙、缺少、房屋自相交、地類圖斑重疊、空隙；監理圖形實體的正確性，屬性塊中的面積與圖形面積是否一致，以及宗地是否存在交叉重疊問題。

2、房屋屬性

主要是利用程序進行房屋圖形與屬性庫一致性監理，監理數據庫中房屋情況表信息與圖面房屋標示是否一致。

3、地類統計

利用程序對圖面宗地內屬性塊數量與權屬線數量是否一致的監理。

4、數據庫一致性

主要利用程序對數據庫與地籍調查表、宗地圖、地籍圖、面積表的權利人名稱、面積、的一致性，戶籍編號、檔案編號是否重復，做到逐項核對，不漏項的監理。

5、數據庫完整性

主要監理地籍調查表中地籍號與調查表編號、地籍調查表中宗地登記類型、地籍調查表中的共有選項、證件類型、證件號碼、申請表中地籍號與申請表編號、地籍調查表的宗地數與界線表的宗地數是否完整、一致、正確。

二、農村不動產確權登記發證監理的方法

（一）人工固定的常態的監理方法

1、質量管理制度完善性的監理

在不動產測繪質量管理體系中，規范的記錄和控制，完善的質量監理制度和有效地可追溯地質量體系是不動產測繪產品成果是否合格的基礎。

2、質量管理制度全程性的監理

不動產測繪質量管理制度是指對工程概況和現場情況進行分析設計、針對次項目組織具體實施人員進行設計書學習、外業實施數據采集、內業數據校核制圖計算、質檢人員、驗收的全過程監理。

3、質量管理制度可追溯性的監理

在不動產測繪的質量管理體系中，都有規范的記錄和控制，形成完善的質量監理制度，有效地提高了作業人員的責任意識、質量意識，實現了責任有序分擔、質量有效追溯。

（二）過程跟宗性的監理方法

主要是按照相應的技術規范規程、技術設計書和其他的有關資料，對測繪成果的生產過程進行細致、全面的百分之百地進行跟宗監理，一旦發現遺漏或錯誤，必須立即整正，把遺漏、錯誤消滅在生產過程中。

三、農村不動產確權登記發證監理的探討與思考

（一）加強組織管理，預防質量事故

不動產調查工作十分繁雜，要做好質量控制，除了注意上述問題外，從根本上講，還要加強組織管理，預防質量事故。

（二）加強人員培訓，統一生產標準

只有項目中每個環節的具體生產者清楚自己的工作怎么干，標準是什么，什么樣的錯誤不能犯，才能從根本上預防質量事故的發生。

（三）固定關鍵崗位，責任到人

不動產調查項目任務繁重，需要大量的人員參與，但各項目關鍵崗位人員如果變動頻繁，會造成前任的事情后任不清楚，各環節銜接不順暢，形成質量隱患。

（四）加強過程監理，將隱患解決在萌芽狀態

技術單位除了執行好“兩級檢查、一級驗收”制度以外，更應加強過程監理。項目具體管理人員才是把控產品質量的第一道關口，要養成對部署的工作跟進監理的工作習慣，督促具體執行者按要求的標準和工期完成任務。

四、結語：

通過上述各方面的全面監理，基本保證了慶陽市環縣農村不動產確權登記發證工作數據成果的正確性與完整性，對其他地區的農村不動產確權登記發證監理工作有一定的借鑒作用。

參考文獻：

[1] 《城鎮地籍調查規程》（TD/T 1001-1993）

[2] 《不動產測繪成果質量檢查與驗收》（GB/T 18316-2008）

[3]藍悅明.不動產測量與管理[M].武漢：武漢大學出版社，2008.