淺析產業地產對開發商的機遇與挑戰

崔寶濤

摘要：產業地產在國家新型城鎮化和經濟結構轉型升級的東風下快速發展，受到社會各界的強烈關注。本文首先介紹了產業地產的概念和發展現狀，然后具體闡述開發商在進軍產業地產時所面臨的機遇與挑戰，并結合目前產業地產的發展現狀提出一些建議，希望有利于開發商在把握產業地產發展機遇時合理把控風險，實現企業可持續發展。

關鍵詞：產業地產；機遇；挑戰；開發商

房地產行業是社會發展的基礎與保障產業，事實上也是我國經濟發展與解決就業的重要產業。在當前產業轉型升級的大背景下，未來產業地產發展的主要方向是產業地產開發日益專業化。房地產企業需要清楚了解當前產業發展新形勢，抓住機遇，找準轉型升級的方向與突破口，迎接產業地產的機遇與挑戰，積極調整應對策略才是正確的出路。

一、產業地產概念

產業地產是房地產行業的一個重要分支，作為一種新興產業，它與住宅地產和商業地產有很大差別，也與傳統的工業地產不同，它是升級優化后的工業地產。產業地產是在工業地產、商業地產及住宅地產的基礎上，以地產為平臺，以產業為核心，實現多種資源整合，促進資源間相互融合以產生資源溢價，提升產業的競爭力與影響力。我國房地產市場在經歷了黃金十年的粗放式的擴張后，逐漸進入了專業化與精細化的發展模式，而產業地產順應了這種發展方向，產業地產的發展不僅可以滿足開發商轉型的迫切愿望，還能滿足政府以產興城的發展目標[1]。

二、產業地產開發模式的特點

（一）銷售型

產業地產開發后直接分割銷售，開發商按照住宅開發的模式運營產業地產，通過出讓產權，開發商能很快收回投資，實現滾動開發。這種模式是產業地產最原始的模式，隨著產業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應產業地產的發展。

（二）自持型

產業地產開發后開發商采取只租不售或自營的模式。這種模式在一定程度上保持物業產權的統一，有利于物業的統一經營管理與維護，所以更能讓物業形象得到維護和提升。同時，只租不售可以使物業的空間面積更具有彈性，可以滿足不同客戶的需求。另外，只租不售，產權就在開發商手里，可以進行融資，也可以坐等物業增值，還可以將物業投入資本運作。這種模式要求開發商資金實力比較雄厚，融資能力強。具體這6個方面來對比分析銷售型與自持型模式的各自的特點：1、銷售型產業地產可在開發過程中進行預售，回籠資金快，資金壓力小；2、商業物業銷售完畢，經營周期即結束；3、銷售完畢后，不承擔經營風險；4、基本失去項目的控制權；5、對招商的影響是沒有選擇性，規劃及布局被打亂；6、銷售完畢后短期內獲得投資回報。自持型產業地產需要開發商投入全部開發資金，資金壓力大；經營周期長；承擔項目開發及后期出租、經營壓力，風險大；對項目完全控制；可有選擇的進行招商工作，合理安排布局；擁有項目的全部租金收益和物業升值或股權增值的回報[2]。

（三）銷售與自持并舉型

隨著產業地產市場的進一步發展，開發商愈來愈多地選擇銷售與自持的模式，銷售與自持物業的所占比例進一步趨向了合理，有利于開發商抵御風險及穩定持久發展。政府部門出讓商業地塊時，出于商業物業后期招商、商業市場的培育及經營等方面的考慮，限定開發商必須自持一定比例的商業物業。

三、機遇與挑戰并存

（一）房地產企業的機遇

近年來國家不斷出臺對地產行業的調控政策，對土地儲備的管控也越來越嚴，商業地產和住宅地產競爭已經進入了白熱化階段，地產行業快速發展的黃金十年已經過去，大型的地產開發商都在謀求轉型。開發商主要面臨以下三點機遇：1、符合國家戰略規劃，順應經濟發展。推動戰略性新興產業和先進制造業發展，加快傳統產業轉型升級最終需要落實到企業身上，產業地產不僅能夠為大中型企業的發展帶來幫助，更多地會為中小企業和創新創業型企業提供一個平臺。產業地產夠降低企業生產成本與風險，發揮規模優勢從而提升競爭力。2、國家新型城鎮化帶來重大機遇。近年來在新型城鎮化背景下，人口不斷向城市流入，我國的實際城鎮化率不足50%，與發達國家相比還有很大的差距，未來有很大的發展空間。新型城鎮化不以盲目擴大城市規模為目標，新型城鎮化的核心是以人為本，注重城鎮化質量，這就要求在城市發展以產業為依托。3、利潤豐厚，市場廣闊。由于一線城市政府很少在公開市場放出土地，各大開發商也在積極尋找新的戰略增長點和突破點，產業地產開發商可以在拿地時和政府協商，在做產業園區規劃時盡可能多的做符合當地實際條件的產業，在帶動當地經濟發展的同時也會得到當地政府在拿地上的各種優惠，這樣在成本上就會有相對的優勢[3]。

（二）房地產企業的挑戰

作為新型行業的產業地產面臨著各種風險與阻礙，房地產企業在發展產業地產時所遇到的主要挑戰有如下四點。1、國家政策變化風險。國家和地方政府的產業政策、土地政策、稅收政策和金融政策的變化往往會給產業地產開發商帶來很大的風險。例如在地產進入寒冬期之后，產業地產商從政府手里拿來的規劃產業園區的低價土地變得越來越難。2、產業園區同質化嚴重。產業地產的發展目前還處在探索階段，很多區域沒有結合自身的特點和優勢，只是一味引入企業、追求規模，導致很多產業園區引進過來的沒有什么高科技水平的企業，例如大量的特色小鎮項目并沒有帶來應有的效益，出現特色小鎮無特色這種怪現象。3、企業運營開發能力不足。國內開發商目前由于做過的產業地產項目并不是特別多，存在對產業地產運營開發能力偏弱，管理項目的經驗不足等各種問題。很多開發商做產業地產項目時，還是用傳統房地產那種依托前期的物業和銷售獲取利潤，缺乏后期的經營管理。4、開發周期長，投資風險高。與傳統的住宅和商業地產不同的是，產業地產更加注重后期的運營，一個項目短的至少需要五到十年，產業地產在實踐中現金流回正的周期太長，一方面會使產業地產開發商融資難，另一方面在運營過程中會出現因為資金周轉困難而不得不變賣大量優質資產的情況。

四、對開發商的建議

（一）提升產業規劃與資源整合能力。作為一個后期運營資源導入型的行業，產業地產開發商需要結合自己在一些產業資源方面的優勢做到有自己特色，大的開發商可以利用自己在資金和規模上的優勢做到大而強，中小型開發商可以利用自己在其他產業方面的獨特資源做到小而美有特色。（二）提高企業運營管理水平。開發商想要在產業地產開發競爭中引領潮流，需要組建自己專業化、實踐能力一流的團隊，一方面就需要開發商通過不斷做項目來培養自己的專業團隊，另一方面需要人力資源部門和社會獵頭去發現其他行業有豐富經驗的從業者。（三）提高自身財務運作能力和抗風險能力。做好產業地產不僅需要有以產興城的情懷，更多地是要提升自身投資項目抗風險能力。不斷拓寬融資渠道，尋求國家和社會資本的支持，提高自身管理企業現金流的能力。合理把控各個產業園區項目的風險，做到項目投資前合理化解財務風險和法律風險。

五、結語：

產業地產在發展過程中同樣面臨著各種挑戰，但只要踏準了新型城鎮化和經濟結構升級這個社會發展大勢，產業地產的高額利潤勢必吸引各種社會資本。作為地產開發商，房地產企業必須發揮自身優勢，積極嘗試產業地產項目，在實踐中提升企業運營能力，積累寶貴經驗。

參考文獻：

[1]楊磊，雷浩，江巖.房地產企業在產業地產中的機遇與挑戰探討[J].住宅與房地產，2016（33）：276-277.

[2]《中州建設》編輯部.河南產業地產面臨的機遇與挑戰[J].中州建設，2015（14）：42-43.

[3]產業地產的發展趨勢及投資風險研究[D].中國海洋大學，2013.