城市地鐵車輛段上蓋物業開發建筑方案設計有關問題分析探討

姜培培

摘要：地鐵車輛段根據功能分為檢修車輛段（簡稱車輛段）和運用停車場（簡稱停車場）兩種，傳統的車輛基地主要具有占地面積大，建筑密度較小，用地強度低的特征。這與日益緊缺的城市土地資源間產生了難以調和的矛盾。 在這樣的現實背景下，本著持續發展、集約化利用的原則，地鐵車輛段及綜合基地的土地綜合開發利用被再次提上議程。文章主要就城市地鐵車輛段上蓋物業開發建筑方案設計有關問題進行了分析，以供廣大同仁交流探討。

關鍵詞：地鐵車輛段；物業開發；建筑方案

在城市土地日益緊張的今天，如何利用車輛段上部空間，將工業建筑與民用建筑在保證各自使用功能的前提下，有機結合起來，以節約用地、促進經濟、社會和環境和諧可持續發展具有重要意義。

一、物業開發的可行性

車輛段是負責地鐵車輛維修、清洗、整備的場所，主要功能房間是占地大、層高高、跨度大的廠房。我們所要進行的物業開發就是要將廠房的屋面作為物業的地面，布置房屋、道路、綠化等綜合設施。對車輛段物業開發的可行性，我們進行了以下分析。

（一）物業所在的地段的交通是否便利往往成為地段好壞的一個重要衡量因素。（二）伴隨著城市軌道交通的發展，大量的人流被吸引、地鐵沿線土地的價格的上漲幅度會加快，進而帶動周邊的建筑物業迅速增值。 （三）地鐵的修建將會緩解市區土地稀缺所帶來的供需矛盾。因一直制約房地產業發展的交通問題得以解決，所以，地鐵所到之處的土地也將會身價倍增，時間距離的縮短，縮小了土地價值的區域差異。

二、地鐵車輛段上蓋物業開發原則分析

（一）車輛段上蓋物業開發需要具有整體、綜合開發的觀念。對于地鐵車輛段上蓋的物業開發，在規劃設計階段應該具有綜合整體開發的觀念，將地鐵車輛段的設計與上蓋物業開發有機協調，做好空間銜接的同時綜合考慮建筑環境，尤其是考慮車輛段與物業開發彼此要求，進而實現開發設計方案的最優化。

（二）嚴格按照國家相關土地政策要求進行物業開發建設。由于地鐵車輛段的建設屬于城市交通基礎設施建設，因此用地屬于國家行政劃撥用地，而地鐵上蓋物業開發建設用地則屬于有償用地，因此在項目開發建設過程中必須考慮不同土地政策對于項目建設效益的影響。

（三）必須處理好相關的技術問題。由于地鐵車輛段與上蓋的物業開發建設技術含量高，因此在車輛段上蓋物業的開發設計上必須做好技術保障，特別是地鐵車輛段上蓋物業開發建設施工中可能會出現的位移沉降的問題，需要重點制定合理的設計方案。

三、城市地鐵車輛段上蓋物業開發建筑方案設計中相關問題分析

（一）消防問題

因上蓋物業是把車輛段廠房的屋面當作平臺（地面）進行道路、房屋等設施的布置，所以地面層的廠房相當于被一個龐大的屋面連接成了一個整體。跟據《建筑設計防火規范》的要求，不僅要根據廠房的火災危險等級劃分防火分區，還要在廠房中設置消防通道。鑒于廠房中除油漆車間為乙類危險等級外，其他車間都不超過丙類，我們在設計時將油漆車間置于南側臨路的位置自成一個防火分區，其他車間按二級耐火等級丙類廠房劃分防火分區，并設置與廠外環形消防車道雙向連通的室內消防通道，有效解決了底層建筑布局的消防問題。

上蓋部分與城市道路是通過兩條起坡較大、線路較長的高架道路相連接，加之上蓋的面積又比較大，根據《城市消防站建設標準》的規定“城市規劃區內普通消防站的布局，應以接到報警后五分鐘內消防隊可以到達責任區邊緣為原則確定”。在設計時，我們在上蓋物業部分做了一個小型普通消防站，確保上蓋部分的消防安全。

（二）上蓋房屋的建筑設計與其他專業設計的協調問題

1、結構伸縮縫的設置對建筑設計的影響

按照《混凝土結構設計規范》的規定，現澆混凝土框架結構的伸縮縫最大間距55米。即便是采用后澆帶的方法，也一般不超過80米。根據已建成上蓋物業的車輛段的使用來看，伸縮縫處是建筑防水的最薄弱的環節，而且一旦漏水很難治理，故建筑專業要求在結構專業滿足規范和技術要求的前提下，結構盡量減少伸縮縫的個數。

伸縮縫給建筑專業帶來的另一個問題是，不論何種形式（板式或點式）的住宅樓，都要把一個完整的單元放到由伸縮縫劃分好的地塊中去，以避免戶內出現縫。這個要求使戶型設計比普通地面上的設計受到更多的限制，能布置出的戶數也會相應減少。

在水景的布置上，也要盡量避開伸縮縫，以點狀布置的水池或抬高的噴泉廣場為主。

2、結構轉換形式及柱網布置對建筑的影響

本方案上蓋物業定位為住宅小區的開發。這樣就形成了上部建筑按戶型要求小開間、小跨度，而下部廠房按工藝要求大開間、大跨度的布置的情況。在結構設計中，當柱網不能對齊時，需要在結構改變的樓層布置水平轉換構件，來解決豎向結構的突變性轉化。結構專業經過比較，采用了傳力途徑清楚、節省材料造價的梁式轉換結構方案。然而，這種形式就要求建筑的上下層柱子盡量對齊，相當于要在一個整齊的柱網格子內完成大小不同的功能房間的設計，同時解決好采光、通風的要求。因此，建筑方案設計的順序就由通常的功能設計兼顧狀網布置，變成了柱網擬定―功能布局―柱網調整―工藝核對的多次反復的過程。

3、與景觀設計專業的協調

普通設計中的地面綠化，只需根據景觀需要布置高矮喬、灌木就可以了，而在一個大屋蓋上布置綠化就不一樣了。首先，種植基質如采用人造輕質土，基質層厚度根據栽培植物不同，一般在10～75厘米之間。其次，樹種選擇也很重要。樹木的根系太深會帶來覆土太厚，結構構件加大、設計難度增加、造價提高等問題；根系太過發達，不僅會破壞物業層平臺面的防水層，甚至破壞到結構構件，影響到結構的安全性。因而，景觀專業設計時要選擇恰當的綠化方式，盡量減少覆土的厚度。同時，建筑防水設計時也要考慮使用特殊的抗滲混凝土和防穿刺防水材料，使花草灌木生長不會影響大屋蓋的防水問題。

4、與設備設計專業的協調

在普通的小區設計中，室外管線的敷設是按照管線的埋深要求在地面標高以下同城市管線相接，而在本設計中，所有的管線必須集中到中間設備層統一安排。這樣，車庫層的層高就是車庫層所需凈高加設備管線高度加梁高。因層高過高會帶來影響建筑布局、通往上蓋道路坡度變大、路線變長和影響建筑結構造價等一系列問題，所以在方案設計中，我們要求各設備專業將管線統籌布局，盡量減少管線的高度（例如，通風專業的管道做成扁而寬的風管）。

（三）上蓋綠化的設計問題

上蓋物業部分的綠化設計注重同蓋下廠房周圍的綠化相呼應和延續，并著力于對城市景觀作出貢獻。另外，上蓋部分在蓋子的兩端（下部為地鐵車輛出入段線部分）和試車線一側設置了寬闊的綠化隔離帶，在隔聲減噪的同時，轉移和遮擋了人們通向鐵路線路的視線，使位于此地的居民產生依然在平地上的心理感受。

四、結語：

總之，地鐵作為高效、快捷、安全、舒適的交通工具在越來越多的城市興建運行；已逐漸由單一線路發展為地鐵網絡，與地面公交系統組成多層次的立體交通體系，為城市居民提供了更加便捷的交通服務。在城市土地稀缺、能源緊張的背景下，如何使地鐵盈利，如何提高土地的利用效率，發展地鐵上蓋物業越來越成為地鐵建設與城市規劃中關注的重點。

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