當前房地產評估市場狀況淺析

徐紅 劉勝利

摘要：房地產評估是專業人員通過在分析房地產價值影響因素的基礎上，根據科學的房地產評估方法對房地產價格進行評估和判斷的過程。房地產評估是一種以時價來反映房產價值的技術經濟活動。房地產評估行業發展時間不長，但隨著房地產市場的不斷變化，在房地產評估行業中也存在一些問題。本文通過分析房地產評估中存在的一些問題，給出了適應于市場的房地產評估行業的改善措施。

關鍵詞：房地產評估；市場狀況；技術經濟

房地產評估行業不同于普通資產評估行業，其評估項目相對來說具有更強的復雜性以及長期性。房地產價值的評估是房地產評估人員的主要業務，隨著稅收體制改革的全面實施，房地產評估市場也發生了一定變化，傳統的評估方式在應對新的市場環境時出現了一些問題。

一、新市場環境下房地產評估行業中存在的問題

（一）多部門管理的問題

房地產評估工作是一項專業素質、經驗密集、資金投入較少以及經濟效益較高的工作，因此政府部門對于房地產評估工作進行的政策影響較大。一般來說，政府部門對房地產評估行業的政策影響部門主要有國家建設部門、國家土地管理部門和國有資產管理部門，與之相對應的，房地產評估人員也分三個工作方向即房地產估價師、土地估價師以及資產評估師。各個工作方向的房地產評估人員在其工作領域內有自己的一套工作策略，使得在實際工作的實施中各個工作方向的工作人員主要考慮當前政策對自身工作的影響，沒有整體考慮到房地產評估行業的整體性，使得整體的房地產評估行業沒有統一的評估規范，在實際工作中較為混亂，降低了房地產工作的整體效率。

（二）產權問題不明確

我國的房地產評估機構沒有真正的脫鉤，房地產估價機構的管理人員是由原先的主管部門進行任命的，其主要的業務來源還是來自于原來的業務部門，原來的主管部門依舊對房地產評估業務有著決策權。在現實的房地產評估公司中，其絕大部分都是有限責任公司，這使得在房地產評估公司的工作過程中，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任，這導致了在我國房地產評估公司的評估過程中，有限責任公司的出資人僅僅靠出資來進行公司盈利的分紅，從而使得實際的房地產評估業務管理人員因較少的出資而對實際的評估業務很難做到盡職盡責，導致房地產評估公司的運行效率較低。

（三）房地產評估師隊伍素質參差不齊

在房地產評估師的考評中，一般情況下僅僅進行理論知識的考核，在實際的工作實踐技能上沒有做過多的要求。這使得一部分對于考試過程較為拿手的大學畢業生能夠輕松地獲得房地產評估師證書，而在其實際的房地產評估工作中，卻遠遠不能達到考試成績較低但評估經驗較為豐富的工作人員的工作效果，這使得在目前的市場狀況下，出現了一批職業素養和證書成績嚴重不對等的房地產評估人員。同時，存在少部分房地產評估人員因為自身的私利，應委托方的要求，違反職業道德，在實際的評估工作中弄虛作假進行虛假的房地產評估工作，從而嚴重影響到他人的利益，這是極為不可取的。

二、新市場形勢下加強房地產評估工作質量的措施

（一）加強房地產評估工作的質量檢查程序

在房地產評估工作過程中，政府部門要起到一定的監督作用。第一要以市場導向為主體，對現有監管資源進行合理的優化措施，嚴格落實政府部門的監管職責；第二，應當完善相關領域內的法律法規，在遇到具體監管問題時使得監管人員有法可依、有章可循；第三，加大監管應當與加大懲處并舉，這要求房地產評估監管人員應當全程參與房地產評估過程，并對房地產評估技術以及房地產評估項目加以監督，對房地產評估工作制度之外并影響到評估價值的操作予以記錄并嚴懲。此外，在房地產評估工作結束后，應當做好評估結果的檢查，并整理出具一定的書面材料。

（二）提高房地產評估人員素質

房地產評估人員的素質決定了房地產評估過程的完善度以及評估結果的質量。首先要提高房地產評估人員自身的專業素質與理論強度，提高質量第一的意識。其次要對房地產評估人員進行房地產評估操作的規章制度教育，使得其評估操作規范化和制度化并確保房地產評估質量。最后房地產評估企業應當定期對房地產評估人員進行專業的培訓工作，并且建立一定的考核機制，使得房地產評估人員有更強烈的自主性去完成素質培訓，最終提高房地產評估隊伍總體的團隊質量。

（三）完善房地產評估機制，科學評估

房地產評估企業在項目的評估過程中要搜集項目的多方位信息，對這些信息進行綜合分析，平衡權重后進行評估。房地產評估企業要加強風險管理意識，加強房地產評估前評審工作，科學分析項目和市場信息并評估項目。同時，在房地產評估項目的選擇上，房地產評估企業要實地進行項目的考察，綜合分析評估項目所帶來的經濟效益，使得房地產評估項目在完成后能夠收獲社會大眾以及政府等的一致好評，為房地產評估企業的發展打下基礎。房地產評估企業在評估結果的決策時，評估人員應當綜合分析市場環境以及客戶需求，出具合理可行的評估方案。

（四）重視營銷管理在房地產評估企業中的地位

房地產評估企業面臨著激烈的市場競爭，這意味著，房地產評估企業應當在遵守國家法律法規的基礎上，綜合分析市場環境以及客戶需求，加強營銷管理。要將營銷管理的理念融入到整個房地產評估項目的評估階段中，不斷為客戶創造良好的服務，在房地產評估過程中對于客戶合理的要求要進行盡量的滿足以提高房地產評估企業在市場上的聲譽。除了房地產評估階段以外，在房地產評估結束后，要進行完善的后期服務，對于客戶在房地產評估結果的質量審計等過程中緊密配合，打造房地產評估企業的品牌，提高企業的核心競爭力。

三、結語：

房地產估價是一門藝術，同時也具有鮮明的科學性。房地產評估工作是房地產行業中的重要工作內容，在我國社會經濟的發展中處于重要地位。因此，房地產評估企業要綜合分析市場狀況，切實分析目前房地產評估工作中出現的問題，從而針對性的得出改善這些問題的措施，為我國房地產評估行業的健康發展打下堅實的基礎。

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[4] 王燕.當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究[J].對外經貿，2012（12）.

作者簡介：徐紅（1966-），女 ，漢族，重慶 ，研究生 高級經濟師，房地產估價師，土地估價師。

劉勝利（1971-），女，漢族，重慶，大學，土地估價師。