當前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析

徐紅 劉勝利

摘要：房地產(chǎn)評估是專業(yè)人員通過在分析房地產(chǎn)價值影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)科學的房地產(chǎn)評估方法對房地產(chǎn)價格進行評估和判斷的過程。房地產(chǎn)評估是一種以時價來反映房產(chǎn)價值的技術(shù)經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間不長，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，在房地產(chǎn)評估行業(yè)中也存在一些問題。本文通過分析房地產(chǎn)評估中存在的一些問題，給出了適應(yīng)于市場的房地產(chǎn)評估行業(yè)的改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；市場狀況；技術(shù)經(jīng)濟

房地產(chǎn)評估行業(yè)不同于普通資產(chǎn)評估行業(yè)，其評估項目相對來說具有更強的復雜性以及長期性。房地產(chǎn)價值的評估是房地產(chǎn)評估人員的主要業(yè)務(wù)，隨著稅收體制改革的全面實施，房地產(chǎn)評估市場也發(fā)生了一定變化，傳統(tǒng)的評估方式在應(yīng)對新的市場環(huán)境時出現(xiàn)了一些問題。

一、新市場環(huán)境下房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）多部門管理的問題

房地產(chǎn)評估工作是一項專業(yè)素質(zhì)、經(jīng)驗密集、資金投入較少以及經(jīng)濟效益較高的工作，因此政府部門對于房地產(chǎn)評估工作進行的政策影響較大。一般來說，政府部門對房地產(chǎn)評估行業(yè)的政策影響部門主要有國家建設(shè)部門、國家土地管理部門和國有資產(chǎn)管理部門，與之相對應(yīng)的，房地產(chǎn)評估人員也分三個工作方向即房地產(chǎn)估價師、土地估價師以及資產(chǎn)評估師。各個工作方向的房地產(chǎn)評估人員在其工作領(lǐng)域內(nèi)有自己的一套工作策略，使得在實際工作的實施中各個工作方向的工作人員主要考慮當前政策對自身工作的影響，沒有整體考慮到房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體性，使得整體的房地產(chǎn)評估行業(yè)沒有統(tǒng)一的評估規(guī)范，在實際工作中較為混亂，降低了房地產(chǎn)工作的整體效率。

（二）產(chǎn)權(quán)問題不明確

我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)沒有真正的脫鉤，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的管理人員是由原先的主管部門進行任命的，其主要的業(yè)務(wù)來源還是來自于原來的業(yè)務(wù)部門，原來的主管部門依舊對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有著決策權(quán)。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)評估公司中，其絕大部分都是有限責任公司，這使得在房地產(chǎn)評估公司的工作過程中，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任，這導致了在我國房地產(chǎn)評估公司的評估過程中，有限責任公司的出資人僅僅靠出資來進行公司盈利的分紅，從而使得實際的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)管理人員因較少的出資而對實際的評估業(yè)務(wù)很難做到盡職盡責，導致房地產(chǎn)評估公司的運行效率較低。

（三）房地產(chǎn)評估師隊伍素質(zhì)參差不齊

在房地產(chǎn)評估師的考評中，一般情況下僅僅進行理論知識的考核，在實際的工作實踐技能上沒有做過多的要求。這使得一部分對于考試過程較為拿手的大學畢業(yè)生能夠輕松地獲得房地產(chǎn)評估師證書，而在其實際的房地產(chǎn)評估工作中，卻遠遠不能達到考試成績較低但評估經(jīng)驗較為豐富的工作人員的工作效果，這使得在目前的市場狀況下，出現(xiàn)了一批職業(yè)素養(yǎng)和證書成績嚴重不對等的房地產(chǎn)評估人員。同時，存在少部分房地產(chǎn)評估人員因為自身的私利，應(yīng)委托方的要求，違反職業(yè)道德，在實際的評估工作中弄虛作假進行虛假的房地產(chǎn)評估工作，從而嚴重影響到他人的利益，這是極為不可取的。

二、新市場形勢下加強房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量的措施

（一）加強房地產(chǎn)評估工作的質(zhì)量檢查程序

在房地產(chǎn)評估工作過程中，政府部門要起到一定的監(jiān)督作用。第一要以市場導向為主體，對現(xiàn)有監(jiān)管資源進行合理的優(yōu)化措施，嚴格落實政府部門的監(jiān)管職責；第二，應(yīng)當完善相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的法律法規(guī)，在遇到具體監(jiān)管問題時使得監(jiān)管人員有法可依、有章可循；第三，加大監(jiān)管應(yīng)當與加大懲處并舉，這要求房地產(chǎn)評估監(jiān)管人員應(yīng)當全程參與房地產(chǎn)評估過程，并對房地產(chǎn)評估技術(shù)以及房地產(chǎn)評估項目加以監(jiān)督，對房地產(chǎn)評估工作制度之外并影響到評估價值的操作予以記錄并嚴懲。此外，在房地產(chǎn)評估工作結(jié)束后，應(yīng)當做好評估結(jié)果的檢查，并整理出具一定的書面材料。

（二）提高房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)

房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)決定了房地產(chǎn)評估過程的完善度以及評估結(jié)果的質(zhì)量。首先要提高房地產(chǎn)評估人員自身的專業(yè)素質(zhì)與理論強度，提高質(zhì)量第一的意識。其次要對房地產(chǎn)評估人員進行房地產(chǎn)評估操作的規(guī)章制度教育，使得其評估操作規(guī)范化和制度化并確保房地產(chǎn)評估質(zhì)量。最后房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)當定期對房地產(chǎn)評估人員進行專業(yè)的培訓工作，并且建立一定的考核機制，使得房地產(chǎn)評估人員有更強烈的自主性去完成素質(zhì)培訓，最終提高房地產(chǎn)評估隊伍總體的團隊質(zhì)量。

（三）完善房地產(chǎn)評估機制，科學評估

房地產(chǎn)評估企業(yè)在項目的評估過程中要搜集項目的多方位信息，對這些信息進行綜合分析，平衡權(quán)重后進行評估。房地產(chǎn)評估企業(yè)要加強風險管理意識，加強房地產(chǎn)評估前評審工作，科學分析項目和市場信息并評估項目。同時，在房地產(chǎn)評估項目的選擇上，房地產(chǎn)評估企業(yè)要實地進行項目的考察，綜合分析評估項目所帶來的經(jīng)濟效益，使得房地產(chǎn)評估項目在完成后能夠收獲社會大眾以及政府等的一致好評，為房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評估企業(yè)在評估結(jié)果的決策時，評估人員應(yīng)當綜合分析市場環(huán)境以及客戶需求，出具合理可行的評估方案。

（四）重視營銷管理在房地產(chǎn)評估企業(yè)中的地位

房地產(chǎn)評估企業(yè)面臨著激烈的市場競爭，這意味著，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)當在遵守國家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，綜合分析市場環(huán)境以及客戶需求，加強營銷管理。要將營銷管理的理念融入到整個房地產(chǎn)評估項目的評估階段中，不斷為客戶創(chuàng)造良好的服務(wù)，在房地產(chǎn)評估過程中對于客戶合理的要求要進行盡量的滿足以提高房地產(chǎn)評估企業(yè)在市場上的聲譽。除了房地產(chǎn)評估階段以外，在房地產(chǎn)評估結(jié)束后，要進行完善的后期服務(wù)，對于客戶在房地產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量審計等過程中緊密配合，打造房地產(chǎn)評估企業(yè)的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力。

三、結(jié)語：

房地產(chǎn)估價是一門藝術(shù)，同時也具有鮮明的科學性。房地產(chǎn)評估工作是房地產(chǎn)行業(yè)中的重要工作內(nèi)容，在我國社會經(jīng)濟的發(fā)展中處于重要地位。因此，房地產(chǎn)評估企業(yè)要綜合分析市場狀況，切實分析目前房地產(chǎn)評估工作中出現(xiàn)的問題，從而針對性的得出改善這些問題的措施，為我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1] 李磊.當前我國房地產(chǎn)評估中亟待解決的問題[J].中國外資，2013（23）.

[2] 吳曉燕.初探房地產(chǎn)評估中的風險與控制措施[J].四川建材，2013（04）.

[3] 郝祝平.我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].中外企業(yè)家，2013（20）.

[4] 王燕.當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究[J].對外經(jīng)貿(mào)，2012（12）.

作者簡介：徐紅（1966-），女 ，漢族，重慶 ，研究生 高級經(jīng)濟師，房地產(chǎn)估價師，土地估價師。

劉勝利（1971-），女，漢族，重慶，大學，土地估價師。