基于存量空間優(yōu)化的城市更新路徑探究

錢雪娜 張紅巖

摘要：這幾年隨著社會發(fā)展進步，國內(nèi)幾個重點城市的功能被重新定位優(yōu)化，關(guān)于大型城市的存量資產(chǎn)改造升級需求越來越高，城市更新主題發(fā)展到了新的階段，同時被被國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所給與重點關(guān)注。而存量改造又是城市更新的一個關(guān)鍵內(nèi)容，如何對存量物業(yè)進行改造以便能夠最大限度獲取內(nèi)在價值和提高利用率是未來城市更新的重要核心性問題。本文從城市擴張化到優(yōu)化發(fā)展談起，論述了城市更新在存量優(yōu)化當(dāng)中的意義，討論了如何進行基于存量空間的城市更新，希望對相關(guān)工作開展提供一些參考。

關(guān)鍵詞：城市化；存量空間；城市更新

自我國實施改革開放以來，城市化建設(shè)進程大大加快，社會經(jīng)濟發(fā)展方面取得了卓越的成績令世人矚目。特別是近些年國內(nèi)的幾個主要城市功能被重新定位優(yōu)化，存量資產(chǎn)改造升級需求日益凸顯出來， 城市更新主體成為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的焦點話題，因為涉及政府、開放商和私募基金等對方參與者，加上不同區(qū)域之間存量物業(yè)類型差異較大，目前國內(nèi)城市更新項目從改造模式一直到盈利都具有一定的復(fù)雜性。

一、從“擴張”到“優(yōu)化”的規(guī)劃實踐

從城市發(fā)展歷史的角度來看，我們的城市發(fā)展從過去的“經(jīng)濟增長”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)濟社會綜合協(xié)調(diào)發(fā)展”，再到現(xiàn)在的“可持續(xù)發(fā)展理論”，不斷的在朝著深層次、理論化發(fā)展。美國著名大學(xué)教授波特將其分成了要素驅(qū)動、投資驅(qū)動、創(chuàng)新、財富驅(qū)動的四個主要階段。而縱觀我國的城市建設(shè)，當(dāng)前正處于投資和創(chuàng)新驅(qū)動之間的重要過渡階段，而土地存量是投資驅(qū)動階段的主要要素，以具有代表性的政府賣地為例子可以很好地證明這一點。而隨著城市的發(fā)展，當(dāng)其開始步入到存量優(yōu)化階段的時候，城市的建設(shè)利益主體越來越復(fù)雜，對當(dāng)前的城市規(guī)劃人員提出了更高要求，過去城市間競爭、盲目擴展帶來的歷史遺留問題逐漸的暴露出來，城市內(nèi)部存在大量的集體產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)用地，合法和違法用地交織在一起。很多土地“批而未建”，閑置用地較多，嚴(yán)重影響了城市未來規(guī)劃發(fā)展，還有就是城市核心區(qū)域的老舊建筑拆除成本過高，若是僅僅將對存量土地的優(yōu)化看做是對老建筑的拆除重建，不管從經(jīng)濟成本核算還是原有社會關(guān)系維護上都是不合適的。

二、城市更新在存量優(yōu)化中的意義

老城市的衰落是城市發(fā)展過程中的一個無法回避的問題，因為其發(fā)展的比較早，所以建設(shè)的房屋終歸有老化、結(jié)構(gòu)失衡的一天，并且時代和人們的生活需求總是在不斷的進步的，其隨著時代的演變只會變得越來越無法滿足人們的需求。另外，城市在衰落的過程中，其形態(tài)結(jié)構(gòu)和其城市功能定位無法相匹配，城市中的不動產(chǎn)價值大幅度減值，如何對城市活動重新進行定義，重現(xiàn)城市的價值是城市管理者要重點考慮的問題。以西方發(fā)達國家的城市更新規(guī)律現(xiàn)實，其城市更新從二戰(zhàn)以后城市中心區(qū)衰落開始，經(jīng)過了物質(zhì)決定論階段、社會問題改造階段、可持續(xù)和多元化發(fā)展階段，我國的城市更新開始于改革開放以后，不過目前仍在如火如荼的大發(fā)展之中，城市陷落的問題還尚未出現(xiàn)，主要源于還有很多的農(nóng)村人口未進入城市，城市的舊城改造問題主要集中在一線發(fā)達城市，問題還未集中爆發(fā)出來。

三、基于存量空間優(yōu)化的城市更新實踐

（一）更新項目的基本情況

本次更新實踐項目以深圳寶安區(qū)項目為例，其地址位于寶安中心東南部，由創(chuàng)業(yè)二路、公園路和合安一巷以及公園路東三巷共同圍成，是寶安當(dāng)?shù)氐睦仙虡I(yè)中心。設(shè)計拆遷用地73330m2，建設(shè)用地面積為37505m2。

（二）項目特點

1、項目周邊環(huán)境發(fā)展較好，人口密集，改造安置的高層基本在20米左右，西部25和26區(qū)域被定位為區(qū)級商業(yè)中心，規(guī)劃為購物公園和商業(yè)街，規(guī)劃單元如冠名育才學(xué)校，教育資源號，景觀資源豐富。

2、當(dāng)前建設(shè)主要是廠房素質(zhì)，本次更新單元之中的建筑都是過去90年代工業(yè)發(fā)展初期建立的，宿舍主要是矮層建筑，隨著工廠轉(zhuǎn)型，當(dāng)?shù)厝丝谝呀?jīng)基本都選擇到其他地方居住。

（三）項目的更新思路

以《深圳城市更新辦法》中的要求為基準(zhǔn)，本著“拆除重建、改變功能和綜合治理”的原則，需要改造地區(qū)的當(dāng)前用地情況和規(guī)劃不符合，嚴(yán)重影響城市功能發(fā)揮，所以本次改造主要參照“拆除重建”原則進行。

1、進行地區(qū)功能地位。本次更新將本地區(qū)定位為未來寶安地區(qū)高品質(zhì)配套生活保障房，集居住、餐飲、商貿(mào)、休閑娛樂為一體，為其他服務(wù)功能提供輔助配置；

2、規(guī)劃思路。通過政府引導(dǎo)、市場化思維對其進行改造，以政府經(jīng)濟上不投入而是由市場配套基礎(chǔ)設(shè)施的方式完成規(guī)劃單元更新，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境的全方位發(fā)展，利用當(dāng)?shù)氐牡乩韮?yōu)勢，考慮當(dāng)?shù)氐貕K和周圍區(qū)域發(fā)展的關(guān)系，確定好開發(fā)模式，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟效益。同時還要考慮地鐵站點給基地帶來的影響，單元規(guī)劃中要合理引導(dǎo)人流、車流，保障區(qū)域內(nèi)交通暢通無阻，控制好容積率和建筑密度以及綠化覆蓋等指標(biāo)。

3、規(guī)劃重點。本更新項目考慮地塊改造和周邊建筑形態(tài)關(guān)系，將規(guī)劃用地分成不同功能區(qū)域，南邊為商住，北面為公建區(qū)。南邊主要是為了能夠銜接26區(qū)的商業(yè)定位。住宅單元之內(nèi)，居住用地位于規(guī)劃地域的南邊，沿著創(chuàng)業(yè)二路，用地面積3.75hm2，占據(jù)總規(guī)劃用地的51.2%。

（四）二線三線城市政府所主導(dǎo)的城市更新

當(dāng)前我國的城市城鎮(zhèn)化建設(shè)基本已經(jīng)完成，二三線城市依然主義擴張和完善的階段，比如高新區(qū)的建立和公共基礎(chǔ)交通設(shè)施的完善等，不過這些城市的老城區(qū)和人文歷史景點因為年代久遠有改造需求，但是這些項目改造都需要得到當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，所以在做好一線發(fā)達城市的存量改造項目的同時，對二三線城市的歷史老舊建筑進行改造是未來城市更新的一個發(fā)展新方向。

四、結(jié)語：

城市更新改造是任何一個國家和地區(qū)發(fā)展到一定程度都會面臨的一個問題，我們要基于國家城市發(fā)展的綜合特點，結(jié)合城市特點給與其準(zhǔn)確定位，進一步對城市內(nèi)存量土地和存量基礎(chǔ)設(shè)施進行統(tǒng)計分析，為建設(shè)現(xiàn)代化新城市做出貢獻。

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