試析土地資源配置對房地產(chǎn)經(jīng)濟市場協(xié)調(diào)發(fā)展的影響

黎飛

摘要：現(xiàn)階段，隨著我國城市化進程從粗放型向集約型、生態(tài)環(huán)保型轉(zhuǎn)變的不斷加深，如何合理、高效開發(fā)利用土地資源已經(jīng)成為了我國土地資源配置工作中的一個重大課題。合理的土地資源配置可以優(yōu)化我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，使我國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景更加明朗。因此，筆者從土地資源配置角度對房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，對房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展所存在的影響試以分析。

關(guān)鍵詞：土地資源配置；房地產(chǎn)經(jīng)濟市場；宏觀調(diào)控

一、土地資源配置概述

（一）土地資源配置概念

土地資源配置是指人類社會將相對稀缺的土地資源分配、布局、對土地資源在不同用途間進行權(quán)衡并最終確定用途的行為。土地資源是最寶貴的自然資源和最基本的生產(chǎn)資源，土地資源有著無法再生以及相對短缺等特點，我們應該結(jié)合我國城鄉(xiāng)發(fā)展的實際情況，制定科學、合理的用地規(guī)劃，盡最大效能的利用土地資源。特別是在房地產(chǎn)市場方面，我們要堅持土地資源集約利用、優(yōu)化配置原則，促進經(jīng)濟建設(shè)的同時，也保證我們生態(tài)系統(tǒng)的平衡。

（二）土地資源配置的具體方式

土地資源配的方式主要有兩種，即行政配置和市場配置。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的需要，安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體（政府、企業(yè)和個人）通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，土地資源的配置以市場價格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場價格的變化以及相應的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。我國土地制度為公有制，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地資源配置以市場配置為主。運用市場方式配置土地資源是土地資源合理利用和房地產(chǎn)經(jīng)濟市場健康發(fā)展的關(guān)鍵，直接關(guān)系到市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、土地供應總量與需求量的平衡。但是，市場配置自身具有自發(fā)性、盲目性、滯后性的局限性，如果土地資源任由市場配置，也會造成土地資源配置片面追求經(jīng)濟效益最大化而忽視對社會效益及生態(tài)環(huán)境造成負面影響等不合理現(xiàn)象的發(fā)生。政府仍然需要發(fā)揮主導作用，積極運用行政手段對土地資源配置進行干預，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟市場宏觀調(diào)控，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場與自然、社會和諧發(fā)展。

二、土地資源配置對北流市房地產(chǎn)經(jīng)濟市場發(fā)展成效

（一）積極利用土地資源有效配置推進房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，確保房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。2018年我市的房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強盛增長的勢頭，城南、城北、城西房開項目建設(shè)有力推進。1-12月我市預計可完成房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資44.5億元，同比增長37.09%；商品房施工面積386.6萬平方米，同比增長11.7%；商品房竣工面積43.65萬平方米，同比增長67.76 %；商品房銷售面積93萬平方米，同比增長32.63%；商品房銷售額40.77億元，同比增長38.96%，銷售商品房6912套，同比增長42.13%；商品住宅銷售均價為4383.75元/㎡，同比增長4.77%。

（二）利用土地資源配置信息系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，定期對全市在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目集約用地情況進行檢查，并核實房開企業(yè)執(zhí)行項目開發(fā)合同和開發(fā)意見書的情況，指出在建項目的存在問題，糾正違規(guī)違法行為，為企業(yè)解決存在困難。

（三）通過土地資源配置，優(yōu)化供地質(zhì)量，進一步規(guī)范完善房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。全年編制房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書110份；繼續(xù)完善開發(fā)建設(shè)合同管理，年度內(nèi)與開發(fā)單位簽訂開發(fā)建設(shè)合同10份；對6個房地產(chǎn)項目進行了竣工驗收。

（四）結(jié)合土地資源配置信息，做好房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)統(tǒng)計年報、季報和月報制度，為市政府有關(guān)部門提供相關(guān)數(shù)據(jù)。及時對房地產(chǎn)市場運行形勢進行分析判斷，并提出優(yōu)化土地資源配置促進行業(yè)發(fā)展的對策，為北流市的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的健康發(fā)展保駕護航。

三、土地資源配置對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的建設(shè)的影響

目前，我國土地資源配置在房產(chǎn)經(jīng)濟市場領(lǐng)域的調(diào)控重點主要是兩個方面，即土地供應和土地規(guī)劃。土地供應是指對目前所有的土地資源進行合理的分配，盡量避免土地資源浪費流失等情況的發(fā)生。土地規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟、社會條件對土地開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體的戰(zhàn)略性布局和統(tǒng)籌安排。筆者認為，就目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的發(fā)展狀況，土地資源配置對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)工作的具體影響有三個方面，即房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)投資調(diào)控、房價波動。土地資源配置可以通過引入儲備、供給等要素對土地的規(guī)劃、開發(fā)成本和實際收益來分析其可行性，得出收益最大化的方案。

（一）土地儲備量

土地儲備量影響具體項目用地的供給及審批進度，只有土地儲備量充足以后，政府部門才有可能對土地市場特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟市場進行有效的宏觀調(diào)控，從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的良性循環(huán)。因此，為了通過土地資源的有效配置，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟市場又好以快的發(fā)展，我們應當根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場對土地資源的實際需求量，時刻要確保政府儲備機構(gòu)有充足的土地資源儲備量。

（二）土地供給量

政府土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展狀況及時掌握土地向市場的投放量，更要從市場細分的角度，土地資源向市場的實際推送時間，適時調(diào)整各類不同用途儲備土地的供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。土地供給量通過機會成本、土地儲備資金、房地產(chǎn)市場的具體運行情況三個方面影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場。土地資源作為我國市場經(jīng)濟建設(shè)工作重要、稀缺的資源，在供給過程中應當充分考慮自然、社會等多方面因素的影響，使其滿足我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的建設(shè)需求。

四、北流市房地產(chǎn)市場存在問題對土地資源配置的制約

（一）資金緊

目前我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行業(yè)金融機構(gòu)獲取資金的難度加大，融資比較困難，資金緊張的狀況并沒有得到根本改善，房地產(chǎn)投資后勁不足，已開工的房地產(chǎn)項目由于銀行放貸收緊，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，項目進度受到影響甚至停工，少數(shù)項目因資金短缺，艱難推進。特別是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)項目，在資金不到位的情況下，貿(mào)然開工建設(shè)，造成后續(xù)出現(xiàn)各種問題，甚至出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，造成土地資源的嚴重浪費，對我市土地資源配置構(gòu)成了嚴重的挑戰(zhàn)。

（二）遺留問題多

問題集中在項目的征地、拆遷、農(nóng)民的回建地及市政配套設(shè)施不到位等方面，制約了開發(fā)項目的整體推進。一些項目供地后仍然存在拆遷和界址不清等問題，項目無法開工建設(shè)，造成土地資源閑置。

（三）品質(zhì)不高，缺乏特色

我市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為本土的中小企業(yè)，開發(fā)的樓盤規(guī)模不大，檔次較低，品質(zhì)不高，土地集約利用效率低。目前我市開發(fā)企業(yè)除了碧桂園、三環(huán)等項目初具品牌效應外，其他企業(yè)沒有形成自身品牌，開發(fā)的項目沒有展示出自身特色，可持續(xù)性發(fā)展艱難。

五、結(jié)語：

目前，我國房產(chǎn)經(jīng)濟市場實際建設(shè)過程中仍有著許多制約因素，不僅限制了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的快速發(fā)展，還限制了我國的城建項目和經(jīng)濟社會的發(fā)展。因此，我們應該著重分析土地資源配置的可行性、集約性、經(jīng)濟性，以滿足我國房產(chǎn)市場建設(shè)日新月異的具體需求，促進房地經(jīng)濟市場的健康成長。

參考文獻：

[1]姚薇.土地資源配置及其對房地產(chǎn)市場均衡影響研究[J]. 技術(shù)與市場，2016，23（09）：251+253.

[2]李娟.城市土地市場發(fā)育及其對房地產(chǎn)市場的影響研究[D].南京農(nóng)業(yè)大學，2007.