關于濱海臨山區(qū)域地塊容積率推算的探討

白鵬飛

摘要：濱海臨山區(qū)域開發(fā)地塊容積率的確定受到城市景觀要求、環(huán)境承載量、交通承載量、市政設施承載量、政府土地收益、開發(fā)商的利益等因素的影響，在《大連小平島二期地塊規(guī)劃研究》項目中我負責僅從城市景觀角度分析，通過天際線界面、視廊和沿街空間控制法推算出各地塊的控制高度，以此高度為限制條件對各個地塊進行詳細規(guī)劃方案設計，根據方案得出各個地塊的容積率。再通過交通承載量和市政設施承載量等方面進行反校核，并給出一定的彈性空間，確定本區(qū)域各地塊的容積率。

關鍵詞：濱海臨山區(qū)域；城市景觀；建筑高度；容積率

隨著我國經濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城市開發(fā)地塊已經延伸到濱海區(qū)域，在濱海臨山區(qū)域開發(fā)地塊時，地塊容積率的確定勢必會受到政府土地的收益、人民群眾對城市景觀的需求、開發(fā)商的利益、市政設施承載量、交通容量承載量等方面的影響。“合理的容積率”能夠展示出該區(qū)域城市良好的城市景觀、自然環(huán)境及完善的服務設施等。同時，容積率控制是城市規(guī)劃管理部門對城市土地開發(fā)的直接管理依據。

本作者有幸參加了《大連小平島二期地塊規(guī)劃研究》。其中，本作者主要負責僅從濱海地區(qū)城市景觀角度分析，對其它因素不予以考慮，確定該區(qū)域地塊容積率，對于其它因素的市政容量承載量和交通承載量等其它因素，僅作為最終容量是否合理的校核。在研究中發(fā)現從城市景觀角度確定容積率具有重要的意義。

一、項目概況

規(guī)劃地塊位于大連小平島南部濱海區(qū)域，面積約為1平方公里方形地塊。小平島區(qū)域現狀空間形態(tài)可為“一海、一城、一山、四島”的空間結構。“一海”為地塊東南側的黃海；“一城”為小平島一期和大連瑞安地塊建設區(qū)，其中東北側緊鄰大連瑞安地塊建設區(qū)；“一山”為緊鄰小平島一期用地外圍的老敦山，老敦山山峰呈一線排開，海拔高度約為141米-261米。“四島”為與海岸線隔海相望約300米外的大坨島、二坨島、三坨島、四坨島四個島嶼，其中，島嶼中大坨島面積最大，未來島嶼將作為旅游開發(fā)為主。同時，在本次研究區(qū)域外圍有七賢嶺山公園和陰陽山區(qū)域主要觀景點，在地塊內部預留了150米至250米的內灣以及在濱海區(qū)域大概有約40米的開放空間。可見，本區(qū)域的城市景觀是本次研究的主要要素。

二、濱海臨山區(qū)域城市景觀分析

從現狀來看，該區(qū)域具有山、海、島的景觀資源，同時因為該地塊內灣游艇碼頭的原因，地塊南側近海區(qū)域為海上看大連的游覽線路以及大坨島將作為旅游功能的存在，該區(qū)域將作為海上看大連西段的一部分。為了體現濱海地區(qū)“顯山露水”的特色，在濱海臨山區(qū)城市建設中應考慮看山、看海（島）、看綠地等因素，本次主要選取從海上看山、從陰陽山山上看海（島）、從山上看內灣、看濱海綠地、中心綠地和主要景觀道路區(qū)域的建筑景觀舒適度等角度進行分析。

（一）濱海臨山區(qū)域城市景觀分析原則與方法

為了凸顯本區(qū)域良好的城市自然景觀，研究時應以“顯山露水”為原則，不破壞濱海臨山區(qū)域的城市景觀，以人的視點為觀看基準點。首先以老敦山作為該區(qū)域城市背景，建設時露出的山體不能少于30%的山體高度，以保證本區(qū)域城市景觀的良好性。同時，還要考慮從陰陽山看大坨島、從七賢嶺山公園看內灣兩個視線通廊，以及濱水岸線區(qū)域、中心綠地景觀和主要道路景觀區(qū)的沿街空間感。

其中，以觀山城市景觀為出發(fā)點，設定海上旅游線路和島嶼觀山為觀看界面，以老敦山為觀看背景，采用天際線界面控制法。以陰陽山和東側的七賢嶺山公園觀看島嶼與內灣為視廊控制帶，采用視廊控制法。以濱水景觀、中心綠地和主要景觀道路為沿街控制帶，采用沿街空間控制法。具體控制方法如下：

1、面域控制——天際線界面控制法

首先確定景觀分析區(qū)域，然后在景觀分析區(qū)域劃分若干個小區(qū)域，然后在每個小區(qū)域里采用“等比三角形法”確定建筑物的控制高度。一般越接近觀看區(qū)建筑的高度越低。這種高度控制法比較簡單明確，實施可行性比較強，當然控制效果也是比較顯著。

2、線控制——視廊控制法

視廊控制法需要首先設定了眺望區(qū)域和被眺望對象，在眺望區(qū)域內眺望被眺望對象時，視線不受遮擋。所以在被眺望對象的前面形成一個前景景觀視廊，以保證視線的通達，使人與景觀保持良好的視覺聯系。視廊控制有助于加強城市主要景點與最佳觀賞點的有機聯系，為城市空間賦予層次感和特色感。

3、線控制——沿街空間控制法

當人們走在街道上時，會受到室外建筑空間所賦有的情感和作用。按視覺感應原理，建筑的視距（D）和建筑高度（H）的關系決定著空間感受：當D/H比介于1和2之間時（即當在仰角為27度至45度之間時），即感到空間閉合感極強，又感到空間相對舒適，并且能夠觀看整棟建筑的立面構圖及細部。

（二）濱海臨山區(qū)域建筑高度推算

1、天際線界面控制

以老敦山為觀看背景，以海上旅游線路和島嶼觀山為觀看界面，采用天際線界面控制法把本區(qū)域劃分為A、B、C、D四個分區(qū)，按照每個對應區(qū)域露出山體高度不宜低于30%為原則，同時考慮到現狀建筑物高度影響，通過視距三角形分析發(fā)現A、B、C區(qū)的建筑天際線能夠露出30%的山體，而D區(qū)中現狀建筑已經高過山體，所以D區(qū)通過視距三角形控制的建筑高度不高過原有建筑高度天際線為準。通過推算，A區(qū)建筑高度不超過15米；B區(qū)建筑高度不超過40米；C區(qū)建筑高度控制為25米-75米；D區(qū)建筑高度控制為45米-100米。

2、視廊控制

從陰陽山觀看大坨島和從七賢嶺山體公園看內灣，以觀看到近點島嶼與內灣水體為原則，控制寬度為100米，通過視距三角形推算，從陰陽山觀看大坨島涉及到7個地塊，建筑高度控制為15米-35米。從七賢嶺山體公園看內灣涉及到4個地塊，建筑高度控制為10米-15米。

3、沿街空間控制

從濱水空間、中心綠化空間和景觀道路等方面進行沿街空間控制，其控制寬度均為20米，且均考慮視距（D）和建筑高度（H）比介于1和2之間時為宜，推算出濱水沿岸建筑高度應不高于16米；中心綠化空間沿街建筑高度應不高于24米區(qū)；景觀道路沿街建筑高度應不高于24米。

通過天際線界面控制、視廊控制和沿街空間控制分析，得出本次區(qū)域地塊建筑的限高。本區(qū)域建筑高度整體上呈現北高南低，東高西低的建筑空間格局，并且在城市景觀、天際線界面、視廊和沿街空間上對建筑高度進行了控制。

（三）濱海臨山區(qū)域開發(fā)地塊容積率推算

根據地塊用地性質和推算的建筑限高要求進行詳規(guī)方案設計，在方案中要充分考慮到建筑間距、住宅擋光因素、建筑密度和建筑空間等等要求，根據最終方案算出各地塊的容積率，同時，選取類似地塊的容積率進行校核，以及借助本區(qū)可承載的交通和市政承載量進行再復核，推算出的容積率為1.0-3.0。由于容積率推算不具有絕對性，為各地塊容積率增加一定的彈性，即在不突破整體城市景觀、市政承載量和交通承載量等方面要求，各地塊容積率可以乘以系數1.1。

三、結語：

本次規(guī)劃研究旨在為該區(qū)域開發(fā)地塊的容積率定量做出指導性依據，并對開發(fā)地塊容積率進行彈性控制。為規(guī)劃管理、地塊開發(fā)和城市景觀需求等方面提供技術依據，為今后容積率確定提出新的思考方向。

參考文獻：

[1]《大連小平島二期地塊規(guī)劃研究》

[2]《大連市旅游沿海經濟圈產業(yè)規(guī)劃》

[3]《視覺規(guī)劃在城市設計中的應用》

[4]《淺談如何通過建筑物高度控制來形成良好的城市景觀》