淺析企業融資的困境與出路

劉杰

摘要：眾所周知房地產公司屬于資金密集型企業，產品開發周期長，前期墊資多，尤其是在開發前期時經常會面對融資困難的壓力。對于民營中小型房地產企業來說，由于大部分不是上市公司，企業自身規模較小，管理能力相對較差，企業內部資金留存少，融資能力弱，政策—旦對房地產行業發生不利變化時紛紛陷入融資困境，由此可能引發一系列風險和不穩定事件。本文通過對民營中小型房地產企業面臨的融資難、融資貴等現狀的分析，提出改變融資困境的出路和建議。指出可以通過加強戰略合作、集團內部融資，以及與銀行探索新的融資方式等解決對策。

這些年來，房地產企業推動著我國經濟的發展，逐漸發展成為我國經濟的支柱。然而由于新政策的實行使相當一部分投資者對房地產投資產生憂慮，從而使得房地產企業在融資上越來越受制于銀行等金融機構。雖然現今產生了許多創新型的金融工具，但是中小型房地產企業由于自身條件受限，在金融工具和融資方式的選擇上也普遍受到約束，所以制約中小型房地產企業前期發展的關鍵原因就是資金的缺乏。眾所周知房地產公司屬于資金密集型企業，產品開發周期長，前期墊資多，尤其是在開發前期時經常會面對融資困難的壓力，比如發生爛尾樓等情況，由此可能引發一系列風險和不穩定事件。對于民營中小型房地產企業來說，由于大部分不是上市公司，企業自身規模較小，管理能力相對較差，融資能力弱，在對外融資時更是面臨融資難、融資貴的情況。

1 當前民營中小型房地產企業的融資困境

1.1 外部融資周期長

民營中小型房地產企業相對于全國性跨區域大型房地產開發公司而言，大多數情況下在本地區域內經營，很少能跨區域搞開發項目。本地項目一般體量不大，開發面積也相對較少，加上國家產業政策對房地產行業的調整，金融部門對房地產行業保持謹慎支持的態度，因此融資周期對比以前來說變長，時效性變差。

1.2 抵押物不足、押品估值較低

一般情況下，民營中小型房地產企業抵押物大多是用于項目開發的土地或者已建成的商鋪。由于抵押物所處地理位置、交通條件、配套設施、周邊商業氛圍、升值潛力等并不一定都占優勢，評估價值相對來說比較低，從而在硬件方面也在一定程度上制約了融資規模。

1.3 外部融資渠道比較單一

很多民營中小型房地產企業現階段的外部融資渠道比較單一，大部分是銀行貸款形式，主要包括開發貸款和客戶個人按揭貸款。由于限購政策的實施，客戶群大幅減少，個人按揭貸款往往受到很大影響，更進一步制約了貸款的額度。

1.4 外部融資限制條款多、條件比較苛刻

民營中小型房地產企業由于自身規模較小，內部管理能力較差，在對外融資過程中議價能力弱，經常處于劣勢。銀行等金融部

門的要求條件高，限制條款多，有些要求過于苛刻，阻礙著項目開發。比如銀行經常在主借款合同以外要求企業簽訂一項財務顧問附帶合同，另行支付一筆不菲的財務顧問費。還有的條款不是約定到期一次還本，而是規定分期償還本金，實際上就是變相提高了利率，企業慘淡經營，甚至最后淪為給銀行打工的地步，更談不上發展壯大了。

1.5 內部融資嚴重不足

民營中小型房地產企業前期開發規模小，自身管理能力差，資金使用效率不高，限購前盲目投資擴張，內部資金留存嚴重不足，內部融資幾乎可以忽略不計。

2 民營中小型房地產企業融資困境的對策和出路

2.1 利用國家支持性政策，適時縮短融資周期

由于受國家經濟轉型及中美貿易摩擦的影響，中小企業經營目前遇到一些暫時性的困難，國家加大了對中小微企業的支持力度，特別是提出對民營企業的融資難、融資貴的情況要加以改變。民營中小型房地產企業可以充分了解政策，利用政策，爭取與銀行等金融機構積極合作，抓住機遇，縮短融資周期，提高融資的時效性。

2.2 加大招商引資力度，提高抵押物價值

針對民營中小型房地產企業抵押物估值不高的情況，可以加大招商引資力度。比如與公交公司合作，在項目所在地開設公交站點，改善交通條件，完善周圍配套設施。引入知名幼兒園、早教機構和餐飲連鎖企業，提升抵押物的知名度，進而提高評估價值，增加融資規模。

2.3 加強戰略合作，拓展外部融資渠道

適當引入戰略合作方，不再局限于僅向銀行等金融機構外部融資。比如可與有意向并具備相當實力的戰略投資方合作，約定對方出一定比例貨幣資金合作開發，緩解民營中小型房地產企業自身的資金壓力。這種情況下要根據企業自身特點及合作方式來選擇債權融資還是權益融資形式對企業更有利。

另外還可以與施工單位合作，由施工單位墊付部分工程資金，約定用開發產品抵頂部分債務，在房價上升的情況下，施工單位也樂意接受這種合作模式。這樣也可以在一定程度上緩解企業的資金壓力，減少現金流支出。

再有就是與大中型知名超市、餐飲連鎖企業、教育機構合作，可采取以租代售方式，既緩解企業資金壓力，又提高了開發產品知名度，有利于商品房銷售，加快加大資金回流力度。

2.4 與銀行等金融機構合作探索新的融資方式

鑒于目前民營中小型房地產企業面臨外部融資限制條款多，條件比較苛刻的現狀，可以與銀行等金融機構合作探索新的融資方式。比如有的銀行開發了“拆遷貸”產品業務，銀行參與前期拆遷，辦理拆遷項目貸款或者是股權融資。這樣可以減少很多限制條款，融資方式也變的更加靈活務實。

2.5 提高資金利用率，增加集團內部融資數額

針對民營中小型房地產企業前期開發規模小，自身管理能力差，資金使用效率不高，內部融資幾乎可以忽略不計的情況，要嚴格控制不必要的費用支出，加強財務管理，提高資金利用率。關鍵崗位，關鍵人員要特別引起重視。對于應收款項要安排專人負責，確保應收盡收，按時到賬，增加內部資金積累。另外還可以在集團企業內部融資，相對外部融資而言減少融資成本。

在當前的環境下，民營中小型房地產企業在獲取資金的過程中依舊受到各種問題的限制。但是，在這樣的環境中，通過對自身企業內部管理進行完善，將會使中小型房地產企業在獲取資金的過程中更加有利。通過加強資金控制使得企業在資金的周轉更為輕松。為了良好的信用評價，需要對企業的信用管理進行加強。只有通過對企業內部管理制度的完善，才能讓中小房地產企業在面對眾多融資競爭者時更具有競爭力。

房地產企業是納稅大戶，尤其是進入預售階段之后，每月繳納的各項稅款對于企業來說是一筆不小的現金流出。在不影響企業整體納稅信用的前提下，可與稅務機關溝通，在企業經營暫時困難時向稅務機關申請延期繳納稅款。這樣也可以在一定程度上緩解企業即付資金支出壓力，相當于獲得一筆短期無息貸款。

3 結語

為了促使民營中小型房地產企業能夠健康發展，本文通過對中小房地產企業面臨的融資現狀以及困境進行了分析，從中給出中小型房地產企業突破融資瓶頸的一些對策。進而為企業開拓出更多的融資渠道，讓企業擁有充足的資金來源，解決企業缺乏資金的問題。使中國房地產市場得到更好的發展，逐漸走向成熟，從而促進整個國民經濟的發展。

值得一提的是，民營中小型房地產企業在解決了前期融資問題后，更要注意融資后資金的管理和使用，利用好財務杠桿，避免盲目擴張，鋪張浪費，引發不必要的財務風險，以免出現“有了一頓充，沒有敲米桶”的尷尬境況。融資不是最終目的，只是開發過程中的重要一環，民營中小型房地產企業最終還是要把開發產品銷售或者變成現金流入，為社會大眾提供合格產品，從而增加企業價值。企業要善于借助多種融資平臺，利用好各種融資方式，完成融資目標，管理好融資資金，才能在經營中穩扎穩打，順風順水，達到最終目標。