保障性住房對房地產市場的影響分析

徐玉妮

摘要：近年來，我國房地產市場蓬勃發展，日趨成為國家經濟的主導產業，所取得的成就也舉世矚目——大大改善了城鎮居民的住房條件、促進經濟增長、擴大就業等方面的作用尤為明顯。但是，事物的發展都是兩面性的。在房地產市場帶動經濟增長的同時也產生了諸多社會問題。本文將對以上保障性住房對房地產市場的影響進行討論。

關鍵詞：保障性住房；房地產市場；措施建議

保障性住房對于民生工程具有關鍵重要意義，使得人人有所居目標的實現更進一步。另外，保障性住房對于全省經濟發展具有重大影響，對穩定房地產市場，預防過度泡沫化具有十分重要意義。

一、 我國保障性住房的發展

保障性住房制度是一個國家社會保障制度的重要組成部分，指的是在市場經濟條件下，政府要實施一些特殊的幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不僅是實現政府宏觀調控的目標，更是為了改善中低收入居民的住房條件，調整住宅市場消費結構，促進經濟發展和穩定。當前，我國保障性住房制度體系主要包括廉租房制度、經濟適用房制度、兩限房制度、公租房制度以及住房公積金制度。保障性住房制度的建立，不僅能夠在政策上對低收入住房困難群體實施特殊性保護，也有利于對中低收入家庭來實施普遍性住房保障。并且從政策角度加大了保障性住房的供給，改善房地產市場供給現狀，遏制宅市場價格過快增長的惡性趨勢，促進經濟發展，維護社會穩定。

二、 保障性住房對房地產市場的影響

1、 保障性住房對房地產業的積極影響。

（1） 有利于推進住房保障體系建設。雖然我國的住房供應量較大，但是我國人口比較多，且房價始終維持在一個較高的水平，占比例較大的中低產階層根本就沒有能力購買住房。保障性住房在政府的主導下，能夠為普通民眾提供質優價廉的住房，形成保障性住房與商品房協調發展的境況?，F有情況下，降低商品房的供應，提高保障性住房的建設，將有利于推進住房保障體系建設。

（2） 有利于穩定房地產投資增長。隨著近來年金融危機的影響，許多行業都面臨著經營的困境，大量的資金紛紛的抽調出來進入到房地產開發領域。這使本來就過于“熱”的房地產領域雪上加霜，其房地產泡沫進一步加大。保障性住房建設資金的投入能夠一定程度上抑制對商品房的投入，使房地產投資于穩定的增長狀態。

（3） 保障房大量興建，可以規避貨幣政策周期轉換引發的金融風險。目前央行己將銀行存款準備金率提高至20%的歷史最高水平，存款利率也是歷史新高，由于全年的612增速目標定為17%，可以說繼續加息、加存款金率的空間不大。但是中國前兩年印鈔鋪開的攤子太大，仍會有很多爛尾樓出現。保障房的適時興建，提前規避了因為貨幣政策周期轉換引發的金融風險，將民眾從房奴中解脫出來，起到刺激內需、促進經濟結構調整、利于開征房產稅的作用。房產稅的開征，將為地方政府擺脫土地財政提供了稅源的支撐，進一步促進土地價格下降，促進資金流轉發展高科技、大消費等服務行業。

2、 保障性住房對房地產業的消極影響。

（1） 影響房地產市場的供求關系。保障性住房政策的出臺一方面將質優價廉的住房推向了市場，加大了市場中住房的供應，這將不可避免的影響到商品房市場的需求；另一方面保障性住房政策使許多購房者產生了這樣一種心理，即隨著保障性住房投入市場，商品房價格一定會有所下降，這也影響了潛在的客戶對商品房的需求。總體上，保障性住房將會整體上縮小市場上住房特別是商品性住房的供應。

（2） 保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。如前所述，保障性住房的建設影響了房地產市場的供求關系，雖然保障性住房與商品房在客戶群方面還是存在一定的差別，但是從前文可知，其對房地產價格的影響是不可避免的。從國家統計局的權威數據看，國家統計局的數據也能證明以上論斷。保障性住房對房地產業的影響有積極作用也有消極作用，我們如何降低保障性住房對房地產業的消極影響，充分的發揮其建設性作用是我們要關注的重點。筆者認為這一方面取決于黨和政府的決策，另一方面取決于房地產業自身的良性發展。

三、 完善我國保障性住房制度的相關建議

1、 強化政府對保障性住房的管理。各級政府都要充分認識到穩定房價和住房保障的責任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進一步通過相關政策措施強化城市政府在穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題中的責任，嚴格管理房地產市場特別是保障性住房市場的發展，增加保障性住房的有效供給，促進房地產市場的平穩發展。

2、 強化對房地產市場的區分。對于住房的消費能力取決于家庭收入，近年來我國的階層分化越來越明顯，這一趨勢雖然會在以后慢慢的撲以消除，但是在短期內仍然是國情之一。按國家統計局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。住房的需求可劃分為五個層次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及環境質量，要求有最基本的遮風擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環境需求，要求較好的內部環境和外部環境。四是服務需求，要求小區有完善的配套服務。五是品位需求，要求通過住房來反映個人的生活和文化品位。這五個住房需求層次與上述的收入層次有很大的關聯度。

3、 加大保障性住房建設。各級政府要明確自己對于保障性住房建設的任務目標。要在最初環節就提高住房建設項目的審批效率特別是要加快對保障性住房和普通商品住房的用地、規劃、開工建設等審批速度。同時要督促并加快所有保障性住房建設任務的完成，特別是一些續建項目建設的進度，盡快形成有效供應。并且各級政府要加大保障性住房的相關資金支持力度，切實為所需項目提供建設資金，及時足額到位，保障住房建設。

4、 強化政府對保障性住房的管理。各級政府都要充分認識到穩定房價和住房保障的責任的重大，將其納入政府工作的重要議事日程。進一步通過相關政策措施強化城市政府在穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題中的責任，嚴格管理房地產市場特別是保障性住房市場的發展，增加保障性住房的有效供給，促進房地產市場的平穩發展。

四、結語

在注重保障性住房建設的同時，也要重視保障性住房與商品住房的協調發展。積極發揮政府和市場這“兩只手”的雙重作用，引導住房理性消費，增強房價調控力度，加快保障性住房建設，改革并且促進房地產市場健康穩定地發展。

參考文獻：

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（作者單位：山東省臨沂市住房保障中心）