蘇州樓市密集調控“去火”

趙新江

今年以來，蘇州市多場土地競買熱度持續升溫，多宗土地的成交單價刷新所在地區的單價紀錄;一、二手房價格出現倒掛，4月底房地產價格指數提高5%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。

繼《都挺好》和蘇大強讓蘇州這個城市火了一把后，緊接著，蘇州的樓市也火了。

據相關媒體報道，5月24日，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會，明確如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調控會即刻加碼，包括擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等，并提出全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。同時，蘇州房地產長效調控機制政策已經形成方案，并上報住建部。

樓市火爆，地王頻出

蘇州房價到底漲了多少？土地市場到底有多火爆？

據克而瑞數據統計，2019年1-4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬平方米，比2018年同期增長38%。成交均價為21279元/平方米，比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現同比“量價齊升”的局勢。

根據鏈家統計的數據，蘇州工業園區的二手房參考均價同比上漲25%，在今年4月達到近4萬元/平方米，較2019年年初已上漲8%。

工業園區板塊內部分熱門樓盤，如鉑悅犀湖、天域花園、中海半島華府等，二手房參考均價突破了5.3萬元/平方米;部分高檔樓盤，如蘇州鉑悅府、金雞湖花園、萬科見濱府，參考均價已經在6萬元/平方米上下。而2019年4月，深圳全市二手房參考均價是57020元/平方米。

一業內人士表示，隨著地價的上漲，低價項目不斷去化，以及在未來調控政策不變的情況下，蘇州商品住宅大概率呈現量價維穩走勢，價格穩中有升是趨勢。

在二手房方面，諸葛找房數據顯示，3月蘇州二手房掛牌參考均價為26629元/平方米，較2月漲了544元/平方米，環比上漲2.09%;4月二手房掛牌參考均價為27324元/平方米，較3月漲了695元/平方米，環比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續7個月環比上漲，并且近期漲幅呈現擴大趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從蘇州市場來看，今年春節后其實二手房交易就比較活躍，尤其是當地一手房不多，類似蘇州園區，所以這就會帶來很多購房活躍和價格上漲的態勢，確實房價上漲過快引起了監管層的關注。

土地市場同樣熱度不減。相關數據顯示，今年1-4月，蘇州住宅用地出讓金622億元，同比上漲10.23%，但土地規劃建筑面積減少了9.34%。

對于蘇州房價的上漲，專家分析，蘇州市場已率先調整近3年，積壓大量剛需和改善需求，在市場穩定之后陸續釋放，但因為市場調整而供貨不足，造成短期價格上升。

紅燈亮起，點名警告

蘇州樓市這一輪回暖始于春節后。3月，蘇州商品住宅成交量大幅回升，同比增長54%，環比暴增111%。其火熱的行情也引起了有關部門的關注。

5月18日，住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市進行預警提示，蘇州在列。這距離國家統計局5月16日公布4月70城房價指數僅過了2天。

值得注意的是，國家統計局每月公布的70城房價名單中并沒有蘇州，“這在一定程度上弱化了其房價管控的壓力，但后續此類城市房價管控會強化?！眹儡S進如是說。

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，住建部對4城的預警體現出中央對于2019年“三穩”的目標毫不動搖，對于各城市樓市穩定的要求決不放松。

嚴躍進同樣認為，此次住建部對于此類城市的房價預警提示，說明房價管控工作一直沒有松懈，是“房住不炒”政策思路的體現。

密集調控，降溫樓市

針對蘇州火熱的市場，蘇州市政府也是頻頻出手進行調控。

為了降溫土地市場，5月17日，蘇州市吳江區自然資源和規劃局發布《關于吳地網（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價及一次性報價全部降低，其中一次性報價最高限價降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。

為了降溫樓市，5月，蘇州已經多次出臺調控收緊政策。

5月11日，蘇州市政府出臺了《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》（以下簡稱“補充意見”）。根據補充意見，即日起，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房，限售5年。

嚴躍進認為，蘇州上述政策的出臺與此前土地價格上漲、二手房價格上漲等因素有關。政策出臺，說明“房住不炒”的政策邏輯不變，也體現了蘇州在穩地價、穩房價和穩預期方面繼續采取了嚴厲的政策?！按舜翁K州政策相對細致，對于土地、購房、學區、人才等領域都有較為明確的政策管控，有力地打擊了各類炒房需求。不排除后續在政策落實中，還會有各類檢查，進而進一步促進蘇州樓市尤其是蘇州園區樓市的健康發展?！?/p>

5月16日，蘇州再出新政，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年，這意味著在九年義務教育階段只允許使用一次學區資源，即使子女讀完小學，學區也不允許通過房屋買賣的方式轉給別人。

5月24日，蘇州市政府召開的房地產行業座談會，可看作對于當下樓市的再降溫。

蘇州“限售”政策對新區和園區短期投資炒賣行為已經表現出了立竿見影的打擊效果。但園區和新區市場的房價何時將趨于平穩和健康、房企是否會更加謹慎地拿地，依然還需要時間來驗證。業內人士預計，如果后期市場熱度持續走高，不排除調控持續加碼的可能性。