宏觀調控下我國房地產的發展與分析

劉景彪 劉寶程 張懷虎

摘 要：時光荏苒，歲月流逝，中國經濟高速發展，物價的飛速上漲，帶動了房地產行業的快速發展。中國建筑業呈現出蓬勃向上的景象，但隨之而來是購房熱，人們跟隨大眾買房，房地產商哄房價，引導人們不合理消費。導致我國房價呈現出高溫不下的態勢。房價上漲的原因是多種因素造成的，本文將具體闡述房價上漲的原因和減緩房價的具體措施。

關鍵詞：房價 上漲原因 減緩措施

一、我國房價近況

在2017年以前房價整體呈現持續上漲趨勢，雖然有政府出臺政策調控使得房價不至于快速增長，但房價依然在增長人們的購房熱在2013年和2014年達到高潮，近幾年略微有所降溫。在北京上海等一線城市仍然存在天價房，相對與三四線城市，居民仍然沒有能力全款買房。大部分仍然是貸款買房，成為一輩子的房奴，但是仍然降低不了房價。

（一）我國房價形勢

1.房價持續上漲

房價上漲是中國發展迅速的標志之一，預示著我國社會經濟水平的提高。但同時不平穩的經濟發展，帶來了相當多的弊端比如物價的快速上漲，房價的上漲是最大的弊端之一。從2010年到2017年，人們開始有意識的向城市居住，導致城市住房緊缺，房地產商大勢開發土地，甚至不惜向銀行借貸用來建設住房。而更多的不法商人借機哄抬房價，引導居民買房，而更多的居民則是寧愿向銀行借貸也要買房。多種因素影響下導致我國房價居高不下，人們望房興嘆。

（二）房價上漲的原因

1.經濟和物價的快速增長

可以說經濟增長和物價上漲是房價飛速上漲的根本原因。1978-2015年，中國人均GDP名義增長36倍。緊急的高速增長和物價的大幅上升早就了人均收入的高速度增長，輸入的高速度增長大大提高了劇名的購買力。促進了中國房地產銷售和價格的持續走高。同時中央經濟工作會議明確提出，要堅持房子是用來住的而不是用來炒的的定位，綜合運用金融、土地、財稅等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，用來抑制告訴經濟增長下的房地產泡沫，和防止大起大落的房價。

2.土地市場政策和城鎮化

我國的土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品交換的綜合。土地市場也成地產市場。2013年來土地市場就一直在不斷加大，五年來高溫不減，開發商在一直搶占土地，從二環到四環再到現在的遠郊區縣。但是我國的土地一直存在開發利用率比較低的問題，而且我國規定不得占用耕地用來建房，目前我國正將一級市場向二級市場拓展尋求更大的發展空間。

城鎮化也是影響房價的重要因素之一。城鎮化意味著農村人口遷移到城市新增的人口會帶來新的購房需求。20世紀90年代末中國的城鎮化率開始每年提高1-1.5個百分點，快速增長的城鎮化帶來了中國城市人口的快速增長，也帶來了中國房地產市場需求的增加，中國房地產市場價格的快速上升也是從這個時間段開始的。

3.人口年齡的不平穩結構

中國是一個人口大國，自新中國建國以來有三次比較大的嬰兒潮，這三次嬰兒潮導致中國的人口年齡結構非常不平衡。目前購房的人群主要集中在25-35歲，當嬰兒潮人口進入購房適齡人群后，人口的突然暴漲導致房地產市場剛性需求大大增加，短期房地產市場出現供不應求，房價也會出現上漲。目前的主要現象是進入購房適齡人群的人，即使是背負房貸也要買房，導致了房價居高不下。

4.公民長期以來的消費理念

中國是一個文化歷史悠久的國家，在長期以來的公民消費理念里。房子是很重要的詞，目前結婚要求必須在城市里有房。房是立身之本。所以就造成購房適齡人群和年輕人要購房的觀念，還有很多的人在屯房，大肆購買房屋后哄抬房價，進行炒房等不法行為，來讓自己獲利。但正是這些不正確的消費理念，導致了房價持續上漲，房地產經濟泡沫的加劇。

二、減緩房價上漲的措施

（一）國家政策調控

1.房地產限購政策

為了調控房價，國家出臺了房地產限購政策。目前中國人口年齡結構正處于第三次嬰兒潮人口購房年齡階段，剛性需求正處于高峰期，為了避免房地產市場形成嚴重的泡沫，導致房地產市場崩潰從而影響整體國民經濟的發展。所以房地產限購政策必須長久以往的堅持下去，等剛性需求回落過后，投資或者投機者對房地產市場的影響才會逐步降低。對于部分上漲過快的城市，限購政策甚至應該從緊。

2.房地產補貼和房貸

補貼會擾亂真實的市場供需信號，不僅擴大了需求，也刺激了供給。在未來中國房地產市場長期面臨供給大于需求的背景下，補貼雖然能解決短期問題，但是對于扭轉長期的供求關系微乎其微。房地產去庫存的關鍵還在于改變供求關系，三、四線城市應停止新的土地供給，利用城市教育、醫療的優勢吸引更多的潛在需求，解決庫存較多的問題。同時國家出臺最新的經濟政策將提高購房首付，直接付全部款項的30%，從而限制了房貸的減少，間接的降低了購房熱。從而降低了房價。

3.購房人口年齡迎來拐點和城鎮化減速

由于計劃政策的實施，1995年中國出生的人口比1990年出現大幅下降，1990那年出生人口為2800萬，1987-1990年平均每年出生人口在2500萬以上。1995-2015年中國每年出生人口都在1500-1600萬左右，巨大的人口落差導致中國25-35歲的購房適齡人口出現負增長，中國房地產市場的剛性雪球的拐點正在到來。

1978-199年中國的城鎮化進程是快速發展階段，截止2015年末，中國的城鎮化率達到56.1%。隨著中國的城鎮化水平不斷提高，中國的城鎮化進度也將進入慢車道。主要是因為城市工業發展已經到達天花板。環境資源約束，傳統產業難以維持，整體勞動力需求減弱。從而對農村勞動力的吸納作用檢索。隨著老齡化進程的加劇，勞動人口也呈現下降趨勢。

4.引導公民消費理念

公民消費理念的轉變是全體公民整體消費意識的提高，將公民的消費從買房引導到對社會保障等的需求上，是我國由發展中國家向發達國家的轉變的進步，也是消除千年以來文化弊端所留下的影響。不對房地產市場進行過多的關注，貨幣政策就不過度關注房地產價格泡沫。公民整體消費觀念的轉變，也是降低房價的間接措施。

參考文獻

[1]鄭曉云，高佳音. 房地產企業發展的復雜適應性分析[J].建設管理.2012.12

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