不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

潘紅美 岳娥

摘 要：目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)也迅猛發(fā)展，政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)也做出了不動(dòng)產(chǎn)登記的政策管理，因此不動(dòng)產(chǎn)的整體管理得到了一定的提升，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)起到了可觀的改變。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)重要的影響，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。本文主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義與目標(biāo)

1.1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度

可以保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容明晰，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，減少經(jīng)濟(jì)欺騙行為，避免人民財(cái)產(chǎn)損失。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以取得通過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)登記的的證書(shū)，以確認(rèn)其物權(quán)狀態(tài)，保障不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)性，有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有助于真實(shí)反映全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，為決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)

通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，建立全國(guó)住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，精確當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的事實(shí)依據(jù)，對(duì)于國(guó)家宏觀挑中具有重要意義。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以在一定層面上發(fā)揮反腐功能

因?yàn)椴贿M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，則無(wú)法交易、抵押和轉(zhuǎn)讓。因此，通過(guò)建立基于公民個(gè)人身份號(hào)碼的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼制度，明確產(chǎn)權(quán)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)狀況，還能在一定層面上為紀(jì)委提供查詢的渠道。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的意義和作用很明了，但在推進(jìn)過(guò)程中還需要盡快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，明確基本規(guī)則和職責(zé)。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的自然權(quán)利等狀況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載公示。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文所提到的不動(dòng)產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要原因是不動(dòng)產(chǎn)具有不可移性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對(duì)其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。

執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，并不能對(duì)降低房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的作用，兩者之間并不存在直接的聯(lián)系。房?jī)r(jià)的主要影響因素是受到房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記也不是單純的為了征稅，僅僅是房地產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)容包括，基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗(yàn)取證、時(shí)態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、作用——多用途性。

實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，房地產(chǎn)權(quán)人在此制度下受益較大，首先這樣的制度對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益能夠起到有效保護(hù)，從而消除對(duì)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題。進(jìn)而在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)交易時(shí)對(duì)交易安全和交易秩序進(jìn)行維護(hù)。在權(quán)屬有所保障下，二手房房源會(huì)進(jìn)一步增加，房屋的空置率會(huì)降低，實(shí)現(xiàn)了房屋應(yīng)該有的使用價(jià)值。最后，近年來(lái)政府對(duì)于地產(chǎn)的宏觀調(diào)控一直沒(méi)有間斷，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記可以增加政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，保證宏觀調(diào)控的合理性，保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的健康發(fā)展。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體影響

3.1對(duì)房?jī)r(jià)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度之所以會(huì)影響到房?jī)r(jià)，主要是因?yàn)榛诓粍?dòng)產(chǎn)登記制度之上相應(yīng)的房地產(chǎn)政策也會(huì)發(fā)生調(diào)整，而這樣一來(lái)政策就會(huì)影響到房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際情況，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生影響。盡管房地產(chǎn)登記制度的設(shè)計(jì)初衷并非在于調(diào)空房?jī)r(jià)，但是在實(shí)施過(guò)程中的確起到了這一作用。不動(dòng)產(chǎn)登記就意味著個(gè)人住戶必須將自己的房屋產(chǎn)權(quán)情況向相關(guān)機(jī)構(gòu)坦白，而個(gè)人住房信息又是征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施必然會(huì)遏制偷稅、漏稅的情況發(fā)生，也會(huì)因此對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。如果房屋住戶明確登記自身的財(cái)產(chǎn)，以前一些房屋的繼承問(wèn)題就能得到較好的解決。而對(duì)于那些想要以房屋作為投資品購(gòu)買(mǎi)的人群來(lái)說(shuō)，考慮到房產(chǎn)稅的問(wèn)題和相關(guān)的政策限制，可能會(huì)放棄投資房地產(chǎn)的想法。

甚至一些已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的可能會(huì)將手中的房屋資源拋售，避免受到房產(chǎn)稅的不利影響。這樣一來(lái)，房屋市場(chǎng)的需求并沒(méi)有明顯的增加，而出售的房屋數(shù)量卻有可能增加，供求關(guān)系就會(huì)發(fā)生變化，房屋的價(jià)格就可能會(huì)下降。

但這種影響只是短期的，畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施旨在規(guī)范房屋交易行為，對(duì)社會(huì)上的房屋資源進(jìn)行合理的管理，以提高社會(huì)資源的利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而且，目前情況下房屋登記制度還處于初期，根據(jù)實(shí)施的效果可能還會(huì)進(jìn)行一定的調(diào)整。房地產(chǎn)投資者或者擁有多套房產(chǎn)的人大都還處于觀望的階段，并不會(huì)大量拋售房屋資源，因此對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響并沒(méi)有那么大。

3.2可以促進(jìn)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)長(zhǎng)效機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效執(zhí)行和效果驗(yàn)證還需要一定時(shí)間，但對(duì)于建立一個(gè)能夠提高登記效率、保護(hù)產(chǎn)權(quán)法律效力的綜合性框架體系意義重大。尤其是可以有效完善當(dāng)前信息缺失的房改房、集資房、福利房和農(nóng)村宅基地、農(nóng)村住房等房產(chǎn)登記信息。有助于幫助政府摸清全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，對(duì)于國(guó)家調(diào)節(jié)和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)提供信息基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)足發(fā)展。

3.3不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度在短期內(nèi)是不能見(jiàn)到明顯的利益回收，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)造成一定的影響，讓人們產(chǎn)生不買(mǎi)房的心理情況。但是這種傾向只是暫時(shí)的，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在出臺(tái)后的三年左右會(huì)有明顯的效益回升，人們會(huì)知道，對(duì)于市場(chǎng)真實(shí)的影響，會(huì)根據(jù)實(shí)際的發(fā)展情況，漸漸發(fā)生好轉(zhuǎn)。國(guó)家制度出臺(tái)的背后更多關(guān)注的是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度總體是較為積極的。大數(shù)據(jù)背景下，通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)，能夠讓更多的知識(shí)信息化，解決信息不對(duì)稱(chēng)、房地產(chǎn)企業(yè)自由競(jìng)爭(zhēng)的思想，提供更多有利影響。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行控制，從不動(dòng)產(chǎn)登記全面實(shí)施的角度看，其對(duì)房地產(chǎn)的影響模式發(fā)生了根本性的變化，改變了以往在交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控的模式，主要在存量環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面的結(jié)構(gòu)模式優(yōu)化會(huì)產(chǎn)生重要的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記條例在新的市場(chǎng)環(huán)境下要進(jìn)行有效的管理工作研究。從當(dāng)前樓市的情況來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)其影響將是長(zhǎng)期的，同時(shí)也是符合積極預(yù)期的，必須從房地產(chǎn)綜合控制管理的基本思路出發(fā)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)登記信息的共享，對(duì)全面利用信息和規(guī)范信息利用方式具有重要的意義。對(duì)房地產(chǎn)信息資源共享的影響將是長(zhǎng)期的，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在長(zhǎng)期的市場(chǎng)化環(huán)境中，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了很大的作用，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)管理模式將對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，必須從不同的登記制度體系建設(shè)出發(fā)，確保不動(dòng)產(chǎn)的管理能夠進(jìn)入一個(gè)新的臺(tái)階。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施，對(duì)管理層摸清不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)具有重要的意義，通過(guò)對(duì)不同產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理，可以更好地指定發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響，通過(guò)有效的不動(dòng)產(chǎn)登記管理，可以做好市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)防范各種不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生具有重要的意義，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施，可以全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理，對(duì)數(shù)據(jù)價(jià)值利用產(chǎn)生重要的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過(guò)程中要從職責(zé)、規(guī)范等方面出發(fā)，推動(dòng)各項(xiàng)管理模式創(chuàng)新，對(duì)管理模式優(yōu)化和管理制度形成產(chǎn)生積極的意義。在不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過(guò)程中，要對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，確保不動(dòng)產(chǎn)登記能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生積極的影響。

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（作者單位：1樂(lè)陵市自然資源局；

2德州市住房公積金管理中心）