物業管理企業成本核算與管理探討

劉祥 王永剛

摘要：我國經濟建設最近幾年發展非常迅速，使我國人們的生活水平和生活質量不斷提高。在社會經濟飛速發展背景下，服務行業迎來了良好的發展機遇，相關企業也因此實現了迅猛發展，物業管理企業就是其中的典型代表。不過，面對新的時代發展要求，物業管理企業缺乏對于成本管理的重視，加上傳統經營理念及經營模式的影響，物業管理企業的管理成本始終無法下降，經濟效益也因此受到了很大影響。

關鍵詞：物業管理企業;成本核算與管理

引言

隨著人們生活水平的不斷提高，對于居住環境和居住要求也是與日俱增。物業企業作為派生企業要想可持續地發展，需要重視提升其核算業務，同時加強其內部管理，以此提升自己的競爭優勢。物業企業的主要業務是從事房地產企業的一類附屬服務，隨著市場競爭同質化越來越嚴重，物業企業只有重視企業的成本管理，加強成本核算，才能在合理范圍內降低企業的經營成本，從而實現物業企業資源的優化配置。

一、物業管理企業成本核算存在問題分析

（一）基礎設施管理不善

在我國，物理管理企業是隨著房地產行業的發展而產生和發展起來的，受當時社會大環境的影響，房地產企業發展速度非常快，但是相應的，小區內部配套的基礎設施并沒有能夠與之相匹配，影響了物業管理企業的服務效果。同時，由于工藝技術、施工速度等因素的影響，早期小區工程建設周期相對較短，從而建設項目在使用過程中存在很多質量問題，導致了后期維修費用的增加，而這些問題在業主入住后，都會被轉嫁給物業管理企業，造成其管理成本的增加，如果企業無法有效應對，就會出現經營困難的現象，雖然可以通過提高物業費用的方式來保障自身的正常運營，但是這樣顯然會激化企業與業主之間的矛盾沖突。

（二）成本管理人員專業能力和素養偏低

如今企業的管理越來越趨于專業化管理，這是由于我國對經濟體制不斷完善以及企業發展需要決定的，就當前部分物業企業內部人才構成分析來看，其專業化的財務人才相對缺乏，在企業的財務管理人員中高學歷的人才相對偏少，中低學歷的人員占比較大，人才體系不完善是導致企業成本管理各效率不佳的重要原因。部分企業對人才的重視度不夠，片面的人才降低成本就是成本控制和管理，認為企業人才建設只會加大成本投入，這種看法是片面的，沒有認識到重視人才建設的積極意義。

（三）管理模式簡單

市場經濟環境下，我國企業體制改革逐漸向著各個行業延伸，不過在服務行業表現的非常緩慢，物業管理企業采用的多是簡單粗放的經營管理模式，因此普遍存在技術含量不夠、信息化程度不高、人力資源消耗巨大的問題，導致了人力物力投入的增大。而從外部環境分析，勞動力市場中的人力成本呈現出逐年增長的趨勢，簡單粗放的管理模式很難實現有效的成本控制，也給物業管理企業的長遠穩定發展造成的阻礙。

二、物業管理企業成本控制強化策略

（一）完善基礎設施建設

一是物業管理企業要參與到小區的規劃設計中，提前進入角色。在小區建設前，物業管理企業就應該參與其中，充分考慮業主存在的客觀需求，對后期的物業管理成本進行綜合考慮，提前發現其中存在的問題并對其進行解決，一定要避免將問題遺留到后期管理階段的現象，以盡可能規避額外的成本支出。二是應該對社區基礎設施進行持續完善。物業維修人員應該定期就小區內的各種設施進行檢查維護，對一些潛在隱患進行提前處理，因為如果問題爆發，維修工程量和維修費用都會增加。三是應該在小區內做好相應的宣傳教育。應該明確，小區設施的維護是每一個業主應盡的義務，物業管理企業應該在小區內做好宣傳工作，爭取得到每一位業主的理解和支持，確保其都能夠自覺參與到基礎設施維護中，減少設施損壞的現象。

（二）注重提升企業會計人員的專業素養

如今物業企業的業務也在逐漸增多，使成本管理和核算的難度增加，為了進一步優化物業企業的成本管理，企業需要認識到人才在加強成本管理過程中的重要性。企業重視內部成本管理機制的構建，可以提升管理的科學性和規范性，通過專業的成本管理人員的指導，可以將物業企業的成本管理制度化、細化，如此可以使成本管理更具有操作性。作為一個合格的成本管理人才，一是要具備專業的成本管理知識，如要對會計和財務管理理論知識有全面的理解，同時要具備較強的靈活應變能力，只有這樣才能在企業復雜多變的市場環境中為企業加強成本管理提出預見性的指導;二是作為成本管理人才，較高的職業素養也是其能力的一部分，只有具備一定的職業素養，才能在工作中按要求履行成本管理的各項工作。企業應重視對內部成本管理人員的培訓，培訓時要結合物業企業的實際情況，將成本管理理論與實踐相結合;三是企業可以重視選拔優秀的外部成本管理人才，完善物業企業的人才機制，是提升企業管理和成本核算的重要保障。

（三）優化成本核算方式

物業管理企業在落實成本核算工作時，所采用的成本核算方式需要立足于企業真實狀況，同時從企業運營發展角度入手。在進行核算方式選擇的過程中，物業管理企業不可以僅局限于一種核算方式，應該結合企業當前所處的運營環境以及發展趨勢，采用多種核算融合的方式，讓成本核算方式更具合理性和操作性，以此迎合當前物業管理企業管理需求。除此之外，物業管理企業在選擇成本核算方式以后，需要對物業管理企業成本核算主體進行明確和探究，同時結合各個核算主體實際狀況和需求，進行適當修整和完善。

（四）重視成本控制業績評價

物業企業成本控制業績評價應建立在財務分析基礎之上，運用數理統計和運籌學原理，采用定量分析與定性分析相結合的方法，對運營期間所發生的成本費用進行綜合評判。物業企業應以企業總體發展戰略為指導思想，結合實際成本費用發生情況，制定關鍵績效評價指標體系，并對項目經理、主管、班長等管理人員進行考核。

結語

而言之，物業管理企業是服務產業中一個非常重要的新生力量，其在房地產行業飛速發展的帶動下，呈現出了蓬勃發展的態勢，在未來必將成為拉動我國經濟增長的重要力量。

參考文獻：

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[3] 寧慧.試析物業管理成本核算中存在的問題及對策[J].納稅，2019（21）.

（作者單位：成都信息工程大學銀杏酒店管理學院）