互聯網金融背景下中小型商業地產企業融資渠道研究

張譯尹

摘 要：在我國互聯網發展的大背景下，金融投資模式逐漸興起，為各地商業的房地產企業提供了更多的資金。但對于中小型商業房地產企業來說，融資過程相對較為困難，受到多方面因素的限制，如融資渠道少、成本高，內源融資不足等問題。本文探討了在互聯網金融的背景下，中小型商業地產企業融資的渠道，從而促進企業更好的發展。

關鍵詞：互聯網金融背景;中小型商業地產企業;融資渠道

隨著經濟的快速發展，我國房地產項目越來越多，對于商業地產企業來說，為確保項目的進行，它們需要大量的資金作為保障。而對于中小型企業，融資過程存在過度依賴傳統模式，融資速度慢等問題，嚴重影響了中小型地產企業的發展。但如我國互聯網發展迅猛，為中小型商業地產企業擴充了融資渠道，更加有利于新型融資模式的推廣，從而更好的促進企業的發展。

一、互聯網金融對中小型商業地產企業的影響

目我，國傳統的融資渠道較為復雜，如：銀行貸款、國家預算資金、企業自籌資金、債券等。而在互聯網快速發展的帶動下，企業的融資模式也越發變得多樣化。將業務和信息進行了充分的融合，促進了行業的整體發展?；ヂ摼W所帶來的融資模式越來越多，改造了傳統的運營流程，金融機構逐漸得到完善。所來帶的新型模式有：第一眾籌模式，向互聯網網友籌募自身，以團購預購的方式來進行群眾籌集資金。企業將項目提交給眾籌平臺進行審核后，在網站上建立自己的頁面，來向公眾介紹項目從而籌得資金。企業拿到錢后建好項目、交房，無須再擔心資金的問題。第二是P2P網貸模式，企業通過第三方平臺找到愿意出借的人群，借到資金，一同分擔借款風險，幫助借款人選擇有利的條件。這種模式變價適合資金需求較少的小型地產企業。第三是互聯網小額貸款，利用互聯網對借款和貸款人的信息進行登記，相對監督，保證了小額貸款的安全性。第四是第三方支付模式，一些有實力的非銀行金鉤，通過信息技術與銀行簽約，建立系統的電子支付模式，保障企業和銀行間借款的暢通。

互聯網金融模式將信息技術，大數據、金融行業有效的結合在一起，將資金的需求通過平臺相連接，保證借貸雙方資金的暢通，促進行業的更好發展。對于商業地產企業來說，互聯網更好的解決了資金的問題，滿足了企業的需求。但這種模式對企業的影響有積極的，也有消極的。積極的影響有：有效的降低了企業融資的成本，更好推動了利率的發展，使得傳統融資的利率有了相應的降低。更好的實現資金需求信息的共享，保證了信息的有效流通，更好的促進融資和投資活動的發展，保障產品流通性。與傳統抵押式的金融模式相比，使得信息溝通的更加便利。擴展了新的融資渠道，更好的為商業地產提供大量資金。同時，門檻相對較低，有效避免了局限性，提升了可投資性。而帶來的消極影響有：互聯網的發展在時間和空間上均比傳統融資業有一定的優勢，產生了一定的替代效應，降低了傳統金融業對商業地產方面的需求。

互聯網金融的發展更好的提高了企業融資的能力，擴寬了融資的渠道。但在融資金額方面比起傳統的金融渠道略有遜色，唯有兩者相輔相成共同發展，才能更好促進商業房地產行業[1]。

二、中小型商業地產企業的融資渠道

我國現商業地產行業的發展已經處于相對完善的狀態，大型的地產企業的上升空間有限，而中小型地方企業則有更大的發展機會。而今零售業的發展快速，為中小型商業地產企業起到了一定的促進作用。

中小型企業現有的集中融資渠道，一是政府財政撥款。我國市場經濟發展較為迅速，這與國家政府機構是分不開的，有效的提高的經濟發展水平。在房地產開發方面，我國政府采取了政策上的支撐和優惠，提供了稅收減免和資金的補貼。最大程度的幫助商業地產公司提升了綜合實力。二是房地產自身資金的積累。在企業運營的過程中，內部的機構也對資金的擴大起到一定的支撐作用。根據企業自身的實際情況，制定了發展的計劃的目標，并通過自身累計資金的方減輕財務的負擔。三是售后回租。房地產開放商在投資的項目出售之后，將物業委托給他人經驗，從而進行回租。開放商將物業的所有權讓出，減少資金的占用，取得第二次利潤的營業額。同時，回租的方式，使得開放商對物業的使用權得到了保留，幫助其在以后的租賃過程中，受到較高的收益。四是房地產信托融資。信托投資公司根據市場中委托人的委托，通過信托合同的方式，匯集所需要的資金。在貸款之后，開發商需要在規定的時間內向信托公司歸還本金和相應的利息。信托公司同時將受益的情況及時反應給投資者，此類模式具有一定的靈活和快捷性。但與銀行的貸款相對，利率相對較高，對企業的盈利情況要求的較為嚴格。五是民間貸款方式，受房地產市場波動較大的影響，企業在開發初期需要大量資金來購置土地，但對中小型企業來說其內部資金不足，而且銀行的貸款金額有限。為了快速的籌得資金，部分企業選擇了門檻比較低，容易借貸的民間借貸。但自此同時也要支付相對較高的利率。這個方式的形式透明性不高，集中行不強，而且貸款沒有統一的標準，范圍有限。缺少標準的借貸合同，同時利率較高。六是私籌投資基金，對象多為一些特定的投資人，利用較為隱蔽的方式，籌到資金用于房地產開發目的。當投資模式達成之后，投資企業將進行上市，把相關的股份拋出，或通過轉讓的方式售出股權，或在投資的成熟暑期，將基金收回，以達到產業基金退出的目的。

目前，我國中小型商業地產企業存在著諸多問題，融資渠道狹窄，成本高。中小型企業在開發過程中，其融資的渠道多以傳統的同時為主，如銀行貸款。中小型企業的項規模普遍比較小，在市場中的信譽度也遠遠不及大型商業地產企業，因而在申請銀行貸款的過程中主力重重。獲取的貸款較為困難，同時銀行的申請過程復雜，審核時間長，在一定程度上降低了貸款的時速。若銀行貸款的申請不成功，將對中小型企業的發展、健身產生惡劣的影響。除了銀行之外另一個渠道是民間的借貸，但這類融資方式的利率相對較高，因而也增加了中小型企業的融資成本。缺乏互聯網的融資渠道，部門中小型企業的融資仍采用了傳統的模式，而它們所需要的資金少于大型商業地產公司，更加適合互聯網金融融資[2]。

三、擴寬中小型商業地產企業融資渠道的對策

（一）整合生產實力

目前，部分中小型企業由于自身實力的不足和經營管理能力的欠缺，并未對新型融資渠道有充分的了解，而導致融資的困難。相對發展規模大的大型企業而言，其有較為完善的管理運營模式，獲取資金的渠道相對較多。因此，中小型企業應當整合自身的實力，加強對企業的管理，發揮自身優勢，完善財務信息。引進在融資方面的專業人才，為企業量身定做相對的戰略計劃，更好的建立企業的獲取資金渠道。在謀內在的同時，更注重與外資的合作，在國內市場上提高自身的知名度。提升外在的認可度，才能更好的獲得開發和建設的資金來源。

（二）培養專業的融資專業團隊

中小型商業地產企業只有通過不同的模式案例吸引融資，才能實現更好的發展。傳統的銀行貸款已經不能滿足現狀，因此企業要培養出專業的融資團隊，不斷的進行企業品牌的宣傳，更好的吸引融資。首要對企業進去全面、專業的分析，發揮凝聚力，打造出與眾不同的品牌。擴張發展策略，并推出相對的適用，進行品牌的優質化，加大異化的推廣。其實是提升品牌的知名度，從而獲得更多投資方的認可。其次是發展企業的優勢，尋求多企業的合作性發展，擴寬多元化的發展模式，走在吸引投資的第一梯隊中。最后是實時專注市場動態，了解市場發展的方面，勇于創新，加強品牌設計，利用市場中新型的工具來擴寬融資渠道。

（三）加強與高榮譽企業合作

由于中小型企業的資金較為有限，發展規模小，在融資過程中信任度不高，投資方很難關注到。想要改變這一問題，就需要中小型企業多余知名度大的大企業合作，因為大型企業的實力和知名度相對較高。中小企業應該抓住發展的契機，多向大企業展示自身的實力，幫助其獲得融資資金。在房地產開放領域，中小型企業多為沒有重組的開發成本、強大的招商能力和良好的發展規劃。而且地產行業多是一個大規模，周期性較長的行業，對中小企業來說是一個較為困難的挑戰。因此中小型企業應該發揮自身靈敏的優勢，增加和大企業合作的機會，具體的方法有合作開發或股權轉讓。在合作的過程中不僅能學到開發經驗，提高自身實力，更能有效的規避自身的缺點。綜上和大型企業的合作，對于中小型企業獲得融資資金有一定的益處[3]。

商業房地產項目融資周期長、成本較高，需要多元化的渠道進行融資。我國目前的金融環境，對于中小型房產企業而言，融資渠道單一，傳統的模式不能有效的解決融資方面的問題。同時，中小型企業仍有管理能力弱、信用等級低、規模小等缺點的存在。因此，在互聯網金融的背景下，應擴展中小型企業融資的渠道，整合生產實力，培養專業的融資專業團隊，加強與高榮譽企業合作等方式來擴寬融資渠道。

參考文獻：

[1]藏波，滕永樂，謝剛.房地產市場發展趨勢與商業銀行融資機遇[J].新金融，2017（08）：41-48.

[2]李俊生，臧瑩.我國資產證券化稅制問題探討[J] 稅務研究，2017（07）：81-86.

[3] 王慶德，閆妍.我國房地產信托投資基金稅收制度的問題與建議[J].稅務研究，2017（08）：102-104.