城市地價與房價互動關(guān)系理論及實證研究

季偉根

[摘要]文章首先分析了地價與房價的互動關(guān)系理論，而后結(jié)合嘉興市的實際情況對房價與地價的關(guān)系進(jìn)行了實證分析，最后提出了穩(wěn)定嘉興市地價與房價的相關(guān)策略。這對于未來房價與地價方面的研究工作有一定的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]地價；房價；互動關(guān)系；實證研究

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621184

1地價、房價的互動關(guān)系理論分析

11地價對房價的影響具有滯后性的

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國內(nèi)各城市房價呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢，房價與地價也成為廣大人民關(guān)注的重點問題之一。作為房價的重要組成部分，地價的上漲會帶動房價的上漲，但是，這并不是說地價上漲，房價也一定會馬上隨之上漲，這種相應(yīng)的上漲趨勢帶有一定的滯后性。也就是說，一定時間內(nèi)地價的上升會在很長時間之后才能在房價方面反映出來。

12房價上漲會帶動地價上漲

隨著生活水平的提高，人們對住房有了更高的要求，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，也帶動了房價的不斷上漲，作為房屋建造的必要的生產(chǎn)要素，住宅類用地的需求量也迅速擴(kuò)大。土地作為重要的物資資源，具有較高的稀缺性，可用土地總量在不斷減少，而需求卻在不斷上漲。同時房價的不斷上漲，也促使開發(fā)商以更大的熱情，更高的價格去獲得土地，以期獲得高額的收益回報，從而導(dǎo)致土地價格的上漲。由此可以看出，房價的提高會帶動地價的提高。總之，房價與地價之間是存在較大的關(guān)聯(lián)的。

2嘉興市地價與房價的關(guān)系實證分析

21嘉興市區(qū)地價水平及變化趨勢

在金融危機(jī)的沖擊和房地產(chǎn)市場的大力調(diào)控下，嘉興市區(qū)的地價水平一直呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢。2011年，嘉興市區(qū)的平均地價為2489元/平方米，其中住宅地價為3842元/平方米，商業(yè)地價為3206元/平方米。而2015年，商業(yè)地價的價格為3689元/平方米，住宅地價為4024元/平方米。雖然受2011年起各級政府相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳的影響，但就嘉興當(dāng)?shù)囟裕恋厥袌鲚^為健康、價格水平也較為合理，客觀上又存在較為強(qiáng)勁的剛性用地需求，因此地價呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢，上升幅度不大，見圖1。

22嘉興市房價與地價關(guān)系分析

地價占房價比重指樓面地價與房屋售價的比例關(guān)系，是衡量地價合理與否的一個重要指標(biāo)。一般來說，國際上以40%的比例來衡量地區(qū)的地價是否發(fā)生泡沫現(xiàn)象。就我國來說，如果該比例在30%～50%是相對合理的。2011年嘉興市商業(yè)用地價格在地價中的比例達(dá)到211%，住宅用地價格在地價中的比例高達(dá)456%，而2015年，住宅地價在房價中所占的比重下降至238%，商業(yè)用地在地價中的比例為194%。總體而言，這幾年受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，嘉興房價逐漸回歸理性，地價房價比與2009年國土資源部公布的232%平均水平值相比，處于較為合理范圍內(nèi)，泡沫化程度不高，見圖2。

土地與房屋密不可分，地價是房價的重要構(gòu)成因素，也對房價有預(yù)期影響。2011—2015年嘉興地價與房價的變化趨勢呈現(xiàn)一定的相關(guān)性，但受到多種因素影響，彼此變化并不是完全同步，互動機(jī)理比較復(fù)雜。房價與地價雖然有一定的聯(lián)系，但都不是決定對方的因素，地價只是作為眾多因素中的成本部分影響房價，市場供求狀況才是影響房價與地價的決定性因素；同時，貨幣政策、稅收政策、