完善我國不動產登記的若干思考

杜剛

摘 要：中國開展不動產統一登記制度是當前市場經濟發菜的需求，也是城鎮化發展的形勢所在。當前不動產統一登記已在執行，但仍有很多問題存在，從開始執行到登記體系的有效構建還有很久的時間要走，為了能確保登記工作的順利開展，一定要抓住現階段過渡的矛盾并采用有效方法，一步一步構建起不動產統一的登記體系，保護好權利人合法權益，確保市場經濟條件下不動產交易的安全以及社會經濟的良好發展。

關鍵詞：不動產登記；問題；對策

前言

隨著城市化水平的不斷提高，社會經濟快速發展，不動產交易越來越突出，因此不動產登記工作變得越來越重要。從廣義上講，不動產就是不能移動的資產，如房子、土地等。一般意義上所說的不動產是指實物形態的不動產土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產不一定是實物形態的，如探礦權和采礦權。不動產登記又可稱為不動產物權登記，是我國物權法中的重要制度，是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。通過這種方式來確認和表現物權權屬情況，可以讓外界通過物權公示對其所有權產生認可，并明確歸屬者應承擔的責任。

1 不動產統一登記現狀分析

當前，中國的不動產統一登記正在穩步推進的過程中。但從2007年《物權法》頒布首次勾勒不動產統一登記法，到2014年11月24日《不動產登記暫行條例》的公布，期間歷時七年，2015年底，國內各大省的不動產登記有關融合工作基本完成，但市（州）一級及縣（區）一級登記整合仍未完成，這都說明作為一項復雜的系統工程，不動產統一登記工作的實施并不是能夠一蹴而就的，而是需要一個長期逐漸完善的過程。當前，對于阻礙不動產統一登記實施的原因探討主要集中在以下幾個方面。

1.1 缺乏法律根據

2007年《物權法》就對明確了要對不動產開展登記，但這僅僅是原則上的規定，缺乏具體的操作細則指導。包括2014年出臺的有關條件，也無法完全實現不動產登記工作提供的法律方面的指導依據和實施細則，對不動產統一登記的實施有阻礙作用。

1.2 權利界限不明，從業人員知識欠缺

不動產要保證物、權一致，對登記的客體要更明確界定。然而，當前的登記體制導致的權屬界定不清、界限不明的現狀，與不動產統一登記工作要求的權責明晰存在根本上的矛盾。且相關從業人員知識結構單一，相關知識欠缺，民眾平時對于自身財產權利保護意識較弱，都是不動產統一登記過程中需要克服的一個瓶頸，這實際上是一個龐大的項目工程，無法一次性解決這類問題，是復雜、長期的過程。

1.3 技術方法不完善

不動產統一登記工作的實施需要建立統一的不動產登記信息管理平臺，這就要求整合數據、業務流程及信息查詢系統等等相關內容。加之目前分散狀態下，各登記機關技術標準不一致，這讓共享、成果轉化極為困難，且不動產信息查詢系統怎樣才能實現不動產交易市場信息提供與權利人隱私保護的平衡，這都需要相關技術手段的支撐，而目前技術的不成熟，也成為不動產統一登記工作實施的阻礙，這就需要加強各級的專業培訓和技術研發，進一步提高人員專業素質和登記技術的適用。

2 不動產統一登記制度經驗借鑒

2.1 多數國家明確不動性統一登記制度

目前，不動產統一登記制度在絕大多數國家地區已經確立。這一方面是由不動產的自然性來明確。此外，制度有其優點，對于保護不動產交易、權利明確均有極為重要的作用。雖然地區不同，其程度也不一樣，但都離不開法律的支持：登記機關統一登記→統一規定流程→審核標準→核定登記→發布證書。1.德國。全世界第一個把不動產登記系統化的國家。在《土地登記簿法》中明確規定的，登記簿共記三類：土地簿、土地權簿、住宅所有權簿。2.日本。擬定了專項《土地登記》法律，并對不動產登記作出了明確規定。在日本，土地和建筑物分別屬于獨立的不動產。3.瑞士。在瑞士的法律中，不動產的只有土地，地上定著物，如建筑等，歸入至土地所有權。

2.2 機構選擇

從現有的登記機構來看，很多國家、地區選擇的是普通行政機關，以這些機關來做好不動產登記的工作。但也有日本、德國、英國、澳門地區等是由司法機關、司法行政機關來處理不動產登記的工作。

2.3 不動產登記信息系統建設

澳大利亞：在不動產登記方面采用的是功能性數據庫實現。數據庫中保存了上千萬份資料。政府部門以及不動產數據是相互連通的，可通過網絡直接查詢不動產的信息，并為遠程辦理不動產登記提供了方便。

瑞典：在這個國家所采用的地籍登記制度處在世界領先地步，國內的地籍資料保存完好，更新及時。第一，國家對地籍使用科學合理、管理有效得當，這為國家開展不動產登記提供了強而有力的支撐。第二，登記技術完善，信息更新及時，執行制度實現了數字化、信息化，以此提高了業務處理的準確度、效率。

2.4 不動產登記信息公開查詢制度

新加坡：幾乎所有人均可利用電子系統對某塊地契的信息詳細查詢，如戶主的詳細內容、房屋信息，各類交易信息等等。同時，如果想查看這塊地的規劃計劃，只用支付相應的費有即可。利用規劃圖的信息判斷將來房子的周圍環境情況，且所有人均可查詢。但是，不能通過房子信息反查業主信息，認為這是對他人隱私的一種侵權。

美國：完全公開查詢制度。通過地方政府網、商業網，可查詢個人房產信息。實際上，美國基本信息均在網絡上可查詢。在這一些特定網站，可要把準確的地址輸入，房產信息即可查詢。同時，如果查詢者想獲得更多資料，還可通過到各地政府的網站查詢。

3 結束語

不動產物權對于公民行使其基本權利以及實現其在國家和社會中的安身立命，均具有基礎性作用。我國的不動產登記制度還存在一些不足，只有解決這些問題，才能促進不動產登記制度的完善，實現對相關權利人合法權益的有效保護。在不斷的進步和發展中，我國的不動產登記將會越來越規范，更好地為公民的權利提供基礎性保障。

參考文獻

[1]陳立.完善我國不動產登記制度的構想[D].泉州：華僑大學，2013.

[2]中國資產評估協會.資產評估[M].北京：經濟科學出版社，2012.