不“安份”的房屋中介

邢夢妮

01-04 Open A與靜岡縣沼津市合作，將延續(xù)了30多年的公共建筑“少年自然之家”，改建為能讓人們在里面過夜的公園項目——Inn the Park。

01為旅館主樓

02為樹林中提供兩張床鋪的帳篷。

03是室內(nèi)改造前

04是室內(nèi)改造后。

注：很多公共空間項目由Open A參與，這些業(yè)務(wù)也會放入東京R不動產(chǎn)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

任何房屋中介都致力于納入優(yōu)質(zhì)房源，那意味著更多成交機會。東京R不動產(chǎn)的創(chuàng)始人馬場正尊卻對“垃圾建筑”情有獨鐘。

這些所謂的“垃圾建筑”中，既有停業(yè)的電影院、無人問津的倉庫，也有占地面積幾百平方米的古舊民居——為了不斷適應(yīng)日本建筑基準法的各項規(guī)定，或者迎合買家或租客的需求，它們必須接受各種改造。

馬場正尊和“垃圾建筑”產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，始于他在2003年創(chuàng)辦建筑事務(wù)所Open A的時候。受美國舊屋改造經(jīng)驗啟發(fā)，他想在日本做一樣的事，可一旦找中介咨詢，又總遇到各種障礙——對于日本房屋中介來說，“原樣奉還”是絕不能打破的原則。

有意思的是，屋主卻常常會給出完全相反的答案。在一次改造中，馬場正尊把一層的停車場改成了辦公室，“竟然還能變得這么酷。”屋主評價說。

“這個業(yè)界已經(jīng)僵住了，明明是需要的信息，卻無法流通、傳遞。”這也是馬場正尊在2003年開始他自己的房屋中介事業(yè)——東京R不動產(chǎn)——的初衷。他曾經(jīng)用來記錄、介紹空房子的個人博客，也是東京R不動產(chǎn)的雛形。

馬場正尊的多重身份為他的選擇開拓了更多可能性。他是建筑師，因而東京R不動產(chǎn)有資格重新設(shè)計、規(guī)劃“垃圾建筑”。他曾經(jīng)擔任建筑設(shè)計雜志《A》的主編，也在廣告公司工作過，明白話題可以在—定程度上推動潮流。

馬場正尊和他的R不動產(chǎn)公司出版的有關(guān)公共空間營造與改造項目的書籍。他也曾擔任建筑設(shè)計雜志《A》的主編。

即便是不受人待見的“垃圾建筑”，在馬場正尊看來，它們都有自己的風格標簽——復古風、商店街、出租屋，或者天臺……他的中介公司為此設(shè)計了十來種標簽。他也知道“好故事”在營銷中的重要性，只要跟房東打聽打聽，他們就能挖掘出建筑物的歷史、特色，獲得一個吸引人的廣告文案。

這種與其他中介不同的做法，很快在一堆無趣的租售信息中脫穎而出。自2003年以來，東京R不動產(chǎn)以東京為起點，其“垃圾建筑”改造項目現(xiàn)已覆蓋鐮倉、金澤、大阪、京都、神戶、鹿兒島等9個城市。這些建筑也不僅僅是私人用途，有些也改造成了公共空間，R不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍，也由住宅拓展到辦公大樓、零售空間等領(lǐng)域。

2013年，馬場正尊以東京R不動產(chǎn)為主體，將自己8年間的實踐改造經(jīng)驗編輯成書，陸續(xù)出版《REPUBLIC：公共空間的改造》《PUBLICDESIGN：新型公共空間的做法》等書。

這個話題如今在日本城市更新領(lǐng)域備受關(guān)注。東京本身就不是一個公共空間特別充足的城市——與歐洲不同，東方的文化與建筑形態(tài)，讓東京這種人口高密度城市無法設(shè)置足夠多供人小憩的廣場。在這種前提下，如何在既有建筑中創(chuàng)造出新的公共空間，就成為一個東京的建筑師們都試圖解決的課題。

更何況還有那么多空房子——日本已進入老齡化社會，人越來越少，房子卻太多了。日本總務(wù)省曾在2017年出臺一份“空屋報告”，僅在東京首都圈及周邊地區(qū)，就存在近82萬間被廢棄的空屋，日本全境內(nèi)的空屋數(shù)量則約為東京地區(qū)的10倍。由此，東京R不動產(chǎn)開始主動參與公共空間改造項目。

在這一次次公共空間改造實踐中，馬場正尊意識到一個問題——政府與民間企業(yè)、民眾的關(guān)系正在變得不太一樣。

為應(yīng)對日益嚴峻的財政狀況，日本政府正在向海外學習，推廣“公民連攜”（Public Private Parternship，簡稱PPP）模式，引入民間企業(yè)，讓它們參與改建、修繕、重建公共設(shè)施，分擔行政機構(gòu)的運營職責。

可以想象，不同性質(zhì)的組織在一起做事會有怎樣的摩擦。“民間企業(yè)和行政機構(gòu)的節(jié)奏、話語和邏輯，實在是相差得太多了。”馬場正尊說。

南池袋公園就是一個例子。這座位于東京鬧市的公園，曾因治安問題無人愿意靠近，如今卻顯得生機勃勃。藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）就有一家選址在公園邊上，公園里既有讓人休憩的草坪，也有足夠的臺階與長凳，甚至還有乒乓球臺、滑板練習場等運動設(shè)施。每個月，這里還會定期舉辦臨街集市、戶外電影院等主題活動。公園地下建造了停車場，其中一部分出租給電力公司的變電所，確保了收益。馬場正尊很喜歡自己參與的這個改造項目。

然而，在此之前，公園的行政網(wǎng)站上刊登了許多禁止事項，管理人員也非常抵觸伴隨改造出現(xiàn)的各種活動企劃，他們普遍認為，公園“不能被人隨意占用”。

這些矛盾真的毫無緩和的余地嗎？在南池袋公園改造完成后的一次活動中，興奮的參與者離開了規(guī)定的活動區(qū)域，但在那種氣氛下，管理人員也沒法阻攔什么。“雖然規(guī)則很重要，如果我們積極去推動某些事情，規(guī)則也可能因此而改變。”馬場正尊說。

不僅是政府，在一個項目中，任何利益相關(guān)方都有可能成為“反對者”。最近，在日本山形縣的一所廢校里，馬場正尊和團隊在推進藝術(shù)中心改造計劃——盡管市長大力支持，年輕的藝術(shù)家們躍躍欲試，一些老人和畢業(yè)于這個學校的校友卻頻頻到工地抱怨，說改造破壞了回憶。從未接手過改造的施工負責人也并不信任項目。

馬場正尊建立了一個專項組來應(yīng)對這種情況。這是他探索到的一個解決方案——政府派遣專人與民間企業(yè)對接，解決建筑、財政、項目、法務(wù)等各方面的難題。

“現(xiàn)在東京R不動產(chǎn)還是民間和政府的‘翻譯’，幫助雙方溝通……做公共空間項目的時候，我們意識到行政機構(gòu)是樹形構(gòu)造，機構(gòu)之間并無橫向關(guān)聯(lián)，所以我們想創(chuàng)建一個橫向的組織。”馬場正尊說。

當然，居民也不是那么頑固，他們有可能改變態(tài)度。在另一個項目中，經(jīng)過改造的商店街登上報紙，名氣越來越響，原本的“反對者”紛紛把功勞攬到自己身上。有一家店本來特別反對，但改造完成后，那家店得到了不錯的評價，店主立刻改了口：“雖然花了點時間，但干得還不錯。”

“人類真麻煩。”馬場正尊嘟囔說。因為需求不斷增加，他的公共空間改造事業(yè)還是在不斷發(fā)展。2015年，他成立了公共R不動產(chǎn)，專營公共空間改造事業(yè)。近來，他還與日本神奈川縣小田原市聯(lián)手，改造當?shù)氐臍v史建筑物——不止開放參觀，還在宅邸內(nèi)開設(shè)畫廊、咖啡店。

實際上，馬場正尊或許已經(jīng)改變了公共空間改造的規(guī)則。每開始一個更新項目，他們通過網(wǎng)站征求民間意見與企業(yè)方案，也在線下舉辦座談會，邀請行政機構(gòu)、企業(yè)、公眾三方參與。

2018年，毗鄰琵琶湖的大津市啟動水邊設(shè)施更新計劃（Otsu Lakeside Renovation Project），公共R不動產(chǎn)和市政府的社區(qū)營造部門承辦了一次意見征詢會，一同整理了調(diào)查結(jié)果。

每個城鎮(zhèn)面臨的困境各不相同，有時，一次活動顯然不夠。位于琵琶湖北岸的長濱市，早在30年前便引進了社區(qū)營造的理念，吸引了大量觀光客，但繁榮一時的商業(yè)街，近年又出現(xiàn)了不少空店。馬場正尊聯(lián)合政府和當?shù)芈糜螐臉I(yè)者、居民，分別舉辦了4場實地考察和意見征詢會，重新探討長濱的魅力。

如今，馬場正尊和他的東京R不動產(chǎn)，已成為“不務(wù)正業(yè)的房產(chǎn)中介”的代名詞。也正因為有這些希望創(chuàng)新的機構(gòu)存在，變化正在日本各處陸續(xù)發(fā)生。“大丸有地區(qū)”的公民連攜計劃，就是一個在提到東京公民聯(lián)攜經(jīng)驗時繞不開的經(jīng)典案例。

這片街區(qū)地處東京站和皇居之間，土地所有者在1988年成立了社區(qū)營造協(xié)會，近年來，通過與政府協(xié)作，靈活置換容積率，一系列改造項目在此“發(fā)芽”，不僅更新了老建筑，還拓寬了人行道，改造地面、地下零售商圈，讓整個街區(qū)重新吸引更多人群。那些參與改變的公司與機構(gòu)，也獲得了更多商業(yè)機會。

這種案例對馬場正尊他們是一個正面的鼓勵——無論是商業(yè)回報還是改造帶來的社會價值。“因為節(jié)奏、話語、邏輯上的差異，很容易形成與行政機構(gòu)對立的局面，沒辦法共乘一艘船，現(xiàn)在也沒有解決辦法。但通過逐漸積累成功案例，我們相信局面會有所不同。”馬場正尊說。

未來預想圖采訪了前來上海參加城事設(shè)計節(jié)的馬場正尊，他與我們分享了他理想中的公共空間事業(yè)。

建筑設(shè)計事務(wù)所Open A代表

大約15年前，我創(chuàng)建了東京R不動產(chǎn)，本意是制作一個能將民間的建筑物和民間的企業(yè)或者人聯(lián)系起來的網(wǎng)站。當時，我察覺到日本興起了一股改造建筑的潮流。我認為接下來不得不接受改造的，將會是公園、道路、圖書館這些公共設(shè)施，所以，大約七八年前，我開始主動尋找這方面的改造機會。

目前，東京R不動產(chǎn)覆蓋日本全國9個城市，主要是配對房源與客戶、設(shè)計并銷售建筑物，還有很多其他的業(yè)務(wù)。東京R不動產(chǎn)和我主持的Open A建筑事務(wù)所有關(guān)聯(lián)，會參與一些城市更新企劃，另一個就是“團地R不動產(chǎn)”——團地就是日本的老公寓，我們會去改造它們。除此之外，還有線上建材商城Toolbox。

因為開設(shè)了公共R不動產(chǎn)，我的建筑事務(wù)所Open A現(xiàn)在有了更多接觸公共空間改造項目的機會。R不動產(chǎn)集團的特征是橫斷型，并通過網(wǎng)絡(luò)形態(tài)的架構(gòu)，逐漸擴大從事的領(lǐng)域。一般來說，設(shè)計事務(wù)所就是設(shè)計事務(wù)所，房地產(chǎn)公司就是房地產(chǎn)公司，建材制造者就是建材制造者，媒體就是媒體，但是我認為面對社會問題，需要一種“應(yīng)對的力量”，所以在R不動產(chǎn)集團，我們結(jié)合多種手段，去尋找最好的解決辦法。

我覺得是能讓每個人都覺得“這是自己的空間”的地方。迄今為止的公共空間，比如公園、道路，都會給人“由行政機構(gòu)管理的空間”的印象，因此人們大多滿不在乎，當然，我也認為會有人站出來說要維護環(huán)境。正因如此，如果人們能把大家的公共空間當作自己的空間，不就會積極快樂地、珍惜地去使用它了嗎？

最近我覺得很有趣的，是一個叫Inn the Park的項目，那是一個能讓人們過夜的公園。乍聽到露宿公園這個說法，很多人會驚訝，不過那個公園現(xiàn)在變得非常有名！還有就是南池袋公園，最近在東京很受關(guān)注。那里原先治安很差，但現(xiàn)在氛圍變得很好，開起了咖啡店，我們也在實行集市之類的企劃。去年，—對夫妻在那里舉辦了結(jié)婚儀式，周圍的路人都向他們獻上祝福。我們還在公園里放映電影，找到了公共空間的新用途。

現(xiàn)在，日本的“公民連攜”，也存在“官民連攜”的說法，意思是一樣的。確切地說，這個名詞大概是最近5年出現(xiàn)的。至今為止，日本的公共空間改造大都是由行政機構(gòu)主導，但是，日本現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況不是很好，難以周轉(zhuǎn)公共設(shè)施的管理資金。如果不把這件事情交給民間來做，機構(gòu)可能會破產(chǎn)，不如說，我認為地方政府今后一定會破產(chǎn)。在日本經(jīng)濟衰退的現(xiàn)狀下，民間企業(yè)分擔行政機構(gòu)的職能是一種必然，我們就想著盡興、盡力地完成這些項目。

01 2008年，Open A也參與了無印良品改造老舊公寓的企劃。

02 2008年，Open A也參與了無印良品改造老舊公寓的企劃。

其實我也深受困擾。民營企業(yè)會擁有一種公共思維，相對的，讓行政機構(gòu)去理解這種思維，在最初階段是很重要的。最初，我創(chuàng)建東京R不動產(chǎn)，只想做一個媒體網(wǎng)站，但是我發(fā)覺民間企業(yè)和行政機構(gòu)的節(jié)奏、話語和邏輯，實在是相差得太多了，所以現(xiàn)在東京R不動產(chǎn)還是民間和政府的“翻譯”，幫助雙方溝通。這很麻煩，但我們不得不去做。做公共空間項目的時候，我們意識到行政機構(gòu)是樹形構(gòu)造，機構(gòu)之間并無橫向關(guān)聯(lián)，所以我們想創(chuàng)建一個橫向的組織。

日本的地方政府現(xiàn)在很流行搭建數(shù)據(jù)庫，所以我們想創(chuàng)立日本第一家記載公共空間改造的數(shù)據(jù)庫。另外，我們還想制作一本記載了不同交流模式的案例書。好不容易遇上了這樣一個風向，我們想做一個民間企業(yè)和政府都能使用的系統(tǒng)——這就是公共R不動產(chǎn)的誕生。

有很多這樣的例子。因為節(jié)奏、話語、邏輯上的差異，很容易形成與行政機構(gòu)對立的局面。怎么在這個節(jié)點上，讓大家乘上同一艘船，現(xiàn)在還沒有解決辦法，但是通過逐漸積累成功案例，我們相信局面會有所不同。目前來說，合作既可能成功，也有可能失敗。

03改造后的東京南池袋公園，在都市叢林中提供了與商業(yè)結(jié)合的新型公共空間。04為該項目的空間分布企劃示意圖。

重要的是，行政機構(gòu)里要成立一個專項組，有專人負責建筑、財政、項目、法務(wù)。還有就是需要民間企業(yè)和政府對話，建立共同目標，一起思考需要簽訂什么樣的合同。如果只是某一邊給出合同，那肯定就完了。能否坐下來好好對話，一起商定合同，通過溝通來決定實現(xiàn)目標的方法，我認為很重要，但這很難實現(xiàn)。

政府的話，其實不可能有什么理想，因為必須要做的事情太多了。為了理想的風景一起奮斗，這種模式他們從沒有做過，對我們來說倒是很常見。有時，他們會說“只要這樣做就好了吧”。

這方面的案例其實有很多。最近我們在做的一個項目是把山形縣的廢校再生為藝術(shù)中心。市長很支持我們，但是施工負責人說這很麻煩，況且他們也從來沒做過廢校的改造，所以一直阻止我們，于是我們成立了專項組來應(yīng)對這種情況。居民們亦敵亦友——年輕的藝術(shù)家、創(chuàng)作者會想要實驗性地嘗試一下，但是那所學校的畢業(yè)生、老爺爺老奶奶會專程來抱怨。

改變想法的人很多。之前商店街的改造就是這樣，我們?nèi)桥水數(shù)氐睦先恕⒋笕宋铮琼椖客瓿珊螅痰杲稚狭藞蠹垼踔吝€在議會發(fā)表了，他們就會說“看吧，這都是托了我的福”。這件事成了大家的功勞當然是最好的。有一家店鋪本來特別反對，改造完成后，這家店被大家夸獎了，那個老爺爺就說“雖然花了點時間，但干得還不錯”。人類真麻煩。