淺析存量房交易計(jì)稅價(jià)格監(jiān)管問題

鄭紅

摘要：存量房交易計(jì)稅價(jià)格監(jiān)管已經(jīng)長期困擾著征管部門，并且社會(huì)對(duì)其并沒有引起足夠重視。此問題處理對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)稅制創(chuàng)新改革起到關(guān)鍵性作用，此文在研究目前存量房交易計(jì)稅價(jià)格管理機(jī)制缺陷的前提下，制定了有效的監(jiān)管方案。

關(guān)鍵詞：存量房交易;計(jì)稅價(jià)格;監(jiān)管

目前伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，而存量房的交易市場(chǎng)愈發(fā)活躍，在交易之中不可避免也出現(xiàn)了不少問題。比如：交易資金托管問題由于社會(huì)重視已經(jīng)得到處理，然而存量房交易計(jì)稅價(jià)格監(jiān)管問題到現(xiàn)在還沒有得到相關(guān)單位的重視，進(jìn)而使得計(jì)稅價(jià)格長時(shí)間處于較低水平。這既會(huì)對(duì)我國稅收收入合理性造成影響，而且對(duì)使市場(chǎng)秩序更為混亂，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展與房地產(chǎn)的稅制改革會(huì)產(chǎn)生很大影響，分析此問題的處理措施對(duì)于稅收征管部門是有關(guān)鍵性指導(dǎo)價(jià)值的。

一、存量房交易計(jì)稅價(jià)格管理機(jī)制

存量房交易會(huì)包含非常多的稅種，依據(jù)先稅后征以及先營后契的征稅程序，需要賣方首先向相關(guān)地稅單位申報(bào)土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅與營業(yè)稅的繳納，在完稅之后買方向相關(guān)財(cái)政單位申報(bào)契稅與印花稅的繳納。依照國務(wù)院所頒布的條例要求，在存量房交易當(dāng)中的個(gè)人所得稅、印花稅、契稅與營業(yè)稅計(jì)稅價(jià)格都是成交價(jià)。而為防止成交價(jià)的低報(bào)問題，在《稅收征收管理法》中有要求，納稅人的申報(bào)計(jì)稅依據(jù)過低，且沒有正當(dāng)理由，稅務(wù)部門有權(quán)對(duì)稅款進(jìn)行核實(shí)。但是，不管納稅人的計(jì)稅根據(jù)過低評(píng)判，或者應(yīng)納稅款核實(shí)，稅務(wù)部門都應(yīng)當(dāng)制定相對(duì)公平的評(píng)判要求，避免出現(xiàn)課稅糾紛問題。

為了處理這方面問題，稅務(wù)部門普遍運(yùn)用兩種管理機(jī)制。第一，強(qiáng)制性計(jì)稅價(jià)格判定制度一如果出現(xiàn)商品房的交易，一定要由專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估。第二，小區(qū)最低指導(dǎo)價(jià)評(píng)估制度，稅務(wù)部門或者委托由國土房管單位定期來制定，對(duì)小區(qū)最低評(píng)定指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行更新，納稅人所申報(bào)成交價(jià)如果高于小區(qū)的最低指導(dǎo)價(jià)，便能夠通過核查工作。表1就是對(duì)兩種計(jì)稅價(jià)格管理機(jī)制的對(duì)比。

二、存量房交易計(jì)稅價(jià)格過低產(chǎn)生的影響

計(jì)稅價(jià)格過低會(huì)使得稅收調(diào)控政策約束力下降。計(jì)稅價(jià)格過低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)打擊力度極大降低，這對(duì)房價(jià)上漲趨勢(shì)抑制來說是非常不利的。另外，計(jì)稅價(jià)格過低還會(huì)造成房地產(chǎn)主管單位與財(cái)稅單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不真實(shí)，若是實(shí)踐過程中應(yīng)用不真實(shí)數(shù)據(jù)，決策就會(huì)更容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。其次，計(jì)稅價(jià)格管理較為混亂會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅制改革造成很大影響。征收物業(yè)稅屬于房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵方向，全方位征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件就是處理稅基評(píng)估的相關(guān)問題，到時(shí)候計(jì)稅價(jià)格管理就會(huì)更為復(fù)雜。對(duì)存量房交易計(jì)稅價(jià)格管理的相關(guān)問題進(jìn)行科學(xué)處理，就是為房地產(chǎn)稅制改革工作作有效鋪墊。（見圖1）

三、存量房交易計(jì)稅價(jià)格監(jiān)管措施分析

（一）構(gòu)建健全的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)價(jià)管理系統(tǒng)

傳承以往計(jì)稅價(jià)格強(qiáng)制性評(píng)定與小區(qū)最低評(píng)估指導(dǎo)價(jià)管理理念，依靠健全計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理方法，利用新型計(jì)算機(jī)信息技術(shù)與批量評(píng)估措施，制定一種更加高效、經(jīng)濟(jì)、合理、科學(xué)與客觀的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。此種方法的思路假設(shè)納稅人所申報(bào)成交價(jià)缺乏真實(shí)性，并且不能有效確保納稅人所申報(bào)的真實(shí)成交價(jià)，因此一定要由稅務(wù)局來制定合理科學(xué)的計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

（二）構(gòu)建完善全存量房交易信息管理機(jī)制，確保納稅所申報(bào)價(jià)格準(zhǔn)確真實(shí)

假設(shè)若是計(jì)稅價(jià)格監(jiān)管制度的設(shè)計(jì)是合理的，納稅人一定會(huì)講真話。所以，現(xiàn)今存量房交易信息管理機(jī)制是不能確保納稅人講真話的。想保證納稅人講真話，第一要強(qiáng)化立法工作，嚴(yán)厲打擊一些違法交易問題。第二確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的誠信公平。現(xiàn)今設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營業(yè)務(wù)都不必進(jìn)行行政許可申請(qǐng)，政府盡管能夠監(jiān)管房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為，然而因?yàn)榍啡卑l(fā)牌機(jī)制行政許可，監(jiān)管工作常常無法有效落實(shí)。因此，制定有效的行政許可機(jī)制來強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作是能收獲一定成效的。不僅如此還應(yīng)當(dāng)施加一定的激勵(lì)約束制度來使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)計(jì)稅價(jià)格的申報(bào)行為更加規(guī)范。

（三）完善涉稅價(jià)格認(rèn)定工作

專門建立起獨(dú)立性涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定的科室，并設(shè)置精通工程造價(jià)與土地房產(chǎn)的人員，要提供現(xiàn)今的硬件裝置與充足的資金。并制定出一套科學(xué)合理的涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定章程與機(jī)制，依照各流程步驟要求來進(jìn)行表格與文書設(shè)計(jì)。

為確保涉稅房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的結(jié)論足夠精確，價(jià)格認(rèn)定人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)造價(jià)、土地與房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的掌握，而且對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，房地產(chǎn)認(rèn)定措施，土地類型用途與評(píng)估認(rèn)定手段，不同地區(qū)結(jié)構(gòu)建筑造價(jià)信息都應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)掌握。

四、結(jié)束語

存量房交易計(jì)稅價(jià)格管理長期都處于混亂狀態(tài)，然而其危害一直都被低估，因此長久以來社會(huì)都沒有重視起來。要處理這方面問題政府職能單位必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的誠信公平性，要強(qiáng)化立法工作嚴(yán)厲打擊違法行為活動(dòng)，真正處理存量房交易計(jì)稅價(jià)格監(jiān)管問題。

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