房地產企業目標成本管控問題與對策探討

蘇淑賢

摘要：本文首先從管控體系不完善、管控意識不到位、激勵制度不科學三個方面入手，分析了房地產企業目標成本管控的主要問題;其后，由建立健全管控體系、落實全程化重視、構建有效激勵制度三個角度出發，提出了房地產企業目標成本管控問題的可行性對策。

關鍵詞：房地產企業;成本管控;經營效益

成本管控在企業管理體系中占有重要地位，其在很大程度上反映出了企業財務管理的真實水平。因此，房地產企業要想獲取到更大的項目開發效益，實現成本風險的合理規避，就必須要做好目標成本管控方面的優化提升。

一、房地產企業目標成本管控的主要問題

（一）缺乏完善的成本管控體系

從當前來看，我國房地產行業雖已經歷了二十余年的快速發展，但仍未形成專業化、統一化的成本管控標準，進而導致大部分房地產企業缺乏良好的體系建設依據。基于房地產行業的經營特殊性，其目標成本管控行為需要市場管理、財務會計、工程造價等多種學科的專業知識作為基礎，因此對財務部、市場營銷部、項目部等部門人員的工作協調存在高度依賴性。但從當前來看，我國多數房地產企業并未建立起有效的部門協調機制，成本管控活動都是交由財務部門獨立完成的，進而經常出現數據歸類不一、對比數據不足、預測方向不準等問題，導致成本管控的低效化甚至無效化，使房地產企業蒙受較大的經營風險[1]。

（二）缺乏強有力的成本管控意識

意識對行為具有決定性作用，若房地產企業領導者缺乏對成本管控質量的高度重視，勢必會在決策規劃中埋下一系列的成本風險隱患。同時，房地產項目的開發建設具有周期長、環節多、要素雜、投入大等特點，對采購、運輸、施工等基層人員的工作能力提出了較高要求。此時，若基層管理人員、業務人員缺乏高度的成本管控意識，在土地購買、材料采購、設備配置、市場營銷等工作環節就會存在隨意性、盲目性等問題，也會導致房地產企業經營成本的大量浪費。

（三）缺乏科學的員工激勵制度

上文提到，相關人員的重視程度將直接影響到成本管控行為的實施效果。因此，“如何端正人員工作態度，如何挖掘人員工作潛力”就成為了房地產企業領導人員必須關注的焦點問題。從當前來看，多數房地產企業并未建立起高效的員工激勵制度，在業務培訓活動設置上也存在一些灌輸化、說教化的問題，導致員工很難產生積極、主動的工作熱情與自主提升意識，其工作態度、工作質量也很難得到保證。

二、房地產企業目標成本管控問題的可行性對策

（一）建立健全房地產企業目標成本管控體系

首先，應圍繞成本管控，做好隊伍管理工作。為了從根本上保證目標成本管控工作的專業性，必須要強化房地產企業的人才隊伍建設。一方面，應加強財務、采購、造價等相關崗位人員的資質管理，將國家認證的職業資格證作為“準入門檻”，制定并實施階段性的知識技能考核辦法，以此保證成本預測、成本核算、數據分析、工程造價等工作的專業性;另一方面，應保證成本管控的具體責任落實到崗、分工到人，對房地產企業人才隊伍的工作質量實施外部約束，進一步降低工作偏誤問題的發生幾率。

其次，應圍繞成本管控，做好部門管理工作。基于房地產項目的復雜性，財務管理、工程造價、商務合約、市場營銷等部門的工作人員必須做到群策群力、緊密配合，才能保證成本管控具有完整的知識、資源和信息作為支持。同時，在房地產開發項目的實際運行過程當中，各部門工作人員還應做好工程信息的實時交流，并定期進入現場進行專業視察，確保工程項目保質保量完成。此外，在每筆工程款項支付期間，財務人員都應結合工程款項的具體內容，與其他部門人員進行討論交流，以此保證自身核算工作的準確性，并以此為基礎實現成本控制方案的不斷優化。一旦發生物資加購、施工變更等問題，財務人員與造價人員也應第一時間與工程部門、管理部門進行溝通，并將相關文件材料、價格變化落實到成本管控記錄當中，以便從最大程度上保證成本管控行為與項目運行狀態的同步性[2]。

（二）落實房地產企業目標成本管控的全程化重視

相關人員僅實施事中控制，是導致房地產企業目標成本管控不到位的重要根源。現階段，要想保證房地產企業成本投入的經濟效益最優化，就必須要提高領導人員及基層人員的重視程度，將成本管控行為落實到房地產企業項目開發的全過程當中。首先，在房地產開發項目的決策規劃階段，領導人員應與設計、監理等崗位人員做到群策群力，并將管控眼光落實在土地成本、開發成本、招標成本三個方面;其次，在房地產開發項目的施工運行階段，領導人員應與財務、采購、造價、工程等崗位人員做好協同管理，并將管控眼光落實在物資采購成本、人力資源成本、工期成本三個方面;最后，在房地產開發項目的竣工驗收階段，領導人員應與財務、審計等崗位人員做好全面分析，并將管控眼光落實在融資成本、滯留資金成本兩個方面。除此之外，為了避免“爛尾樓”、“鬼樓”等問題的發生，房地產企業相關人員還應做好行業動態、國家政策的解讀研究，制定出合理可行的房地產開發與供給方案，從而在符合客戶需求的同時，避免政策風險、社會風險對投入成本的影響。

（三）構建行之有效的員工激勵制度

在構建員工激勵制度的過程當中，房地產企業可結合階段性的成本指標及達成情況，對相關部門實施合理的獎勵措施。同時，對于項目工作業績突出、成本管控理念優秀的員工，給予進一步的獎金發放、稱號表彰等激勵支持;對于工作態度消極、成本浪費嚴重的員工，則應制定出獎金減免、通報批評等懲罰辦法。此外，還可圍繞成本管控質量，將員工業績水平與崗位晉升機制相掛鉤，從而在企業內部形成創先爭優的良性競爭氛圍，進一步端正員工的工作態度，強化成本管控的人員基礎。

三、總結

總而言之，只有保證房地產企業各層人員對成本管控的全面重視，并制定出健全、科學的成本管控制度體系，才能落實行之有效的成本管控措施，將房地產企業的生產成本控制在最低水平。

參考文獻：

[1]范佳楠.我國房地產企業成本管控存在的問題及對策[J].遼寧經濟，2016（10）：54-55.

[2]閆晶，尹立新.房地產企業目標成本管控問題與對策研究——以Y房地產開發公司為例[J].建筑經濟，2011（02）：79-81.