我國房地產金融創新面臨的問題與對策

王拔旭 周功璟

摘要：我國對于房地產業提升了重視程度，也迫切需要探索和解決房地產金融問題。眾所周知，房地產業具有高風險、高回報的特點，資本流動的規模可能對房地產行業產生非常重要的影響。因此，房地產金融決定了房地產之后的發展趨勢。總之，本文將首先關注房地產金融創新性的分析研究，針對存在的問題提出了更加科學合理的對策。

關鍵詞：房地產金融創新;渠道探討;問題與對策

一、房地產金融的概念及特點

所謂房地產融資是指房地產企業在項目開發或消費過程中的過程，由于該行業具有一定程度的高風險和高收益特征，因此需要通過某些財務渠道籌集資金，因此把這一過程稱為房地產金融。在這個過程中，它主要包括準備、使用和計算貨幣三個方面。從一個小的角度來看，房地產金融是房地產公司為房地產信貸和資本市場融資提供金融服務的總稱。房地產金融包括幾種類型的特征：第一，高額度。由于房地產的特殊性，使用房地產需要的資金數額將非常大。在某些地方，房地產融資的金額將在數千萬甚至數億之間，甚至更大。第二，差異很大。房地產業遍布全國，每個地區都有不同的特點，這使得一些城市的房地產業非常受歡迎，而一些城市的房地產業卻很蕭條。第三，抵押差異。我國一些大型房地產公司甚至不使用抵押貸款就可以輕松準備所需的資金，但是一些規模較小的公司則更難獲得資金，有些公司甚至無法募集資金。

二、房地產金融創新所面臨的問題

（一）金融格局單一

我國房地產業籌資的主要渠道是銀行貸款，占資金的比重最大。當前，我國國家宏觀調控能力的提高帶來了貸款難度的增加，貸款額度也相應減少，這將對房地產行業產生非常大的不利影響。資本較少，房地產行業容易陷入停滯。到目前為止，我國的房地產投資格局還不是多元化的，而是更加單一，狹窄的渠道，一旦貸款發生變化，將引起房地產業的重大動蕩，從而影響我國房地產業的發展。

（二）信托資金額受限

銀行信托金融在我國房地產行業中起著非常重要的作用，因為它是籌資的最重要渠道。但是，這種信托金融具有一定的時間性和周期性。在平穩，逆周期中，房地產企業可獲得的財務金額會有一定程度的波動，從而影響貸款渠道。自2005年左右以來，我國的銀行信貸融資已開始表現出明顯的逆周期特征，其中房地產業受影響最大。因為當時，如果我國的房地產業能夠得到更好，更快的發展，那么就離不開銀行的信貸來為資金做準備。對于一些整體房地產投資增加的情況，房地產信托基金的數量不是很高，而整體基金的收益卻很小，一旦房地產處于開發過程中，可流動的資金就不多了，將會嚴重影響房地產項目的發展，影響其獲得的收益，并且相應的財政支持也很小。與其他類型的財務方法相比，盡管當前的銀行信托更安全，更靈活，但其收到的資金量卻無法滿足房地產的資本要求。

三、促進房地產金融發展的有效策略

（一）完善房地產金融創新市場，促進資源優化配置

對于我國的房地產行業來說，金融創新是當務之急。如果要使房地產業穩定發展，就需要對房地產市場進行更全面的整合。因為我國的房地產市場是多層次的，結構大致可以分為一級市場和二級市場，較為全面，但相對而言，還存在發展不平衡的問題。二級市場與一級市場相比有一定的劣勢，但是一級市場的發展還不是很完善。因此，針對這種情況，有必要對房地產業進行全面的改善和完善，以優化和完善房地產金融市場，在此基礎上，還需要房地產金融完善信用評價機制，適當提高房地產資產證券化水平，分散風險，提高資產質量，為二級市場投資者提供選擇。

（二）加快金融創新

鑒于我國房地產業的當前發展，如果要房地產金融實現全面發展，就需要在這一領域進行全方位的創新。因為只有創新性金融才能加速房地產業的發展，并為房地產金融注入新的活力，還可以在一定程度上促進資金流動，并增加企業可以獲得的收益。如果我國的房地產公司可以在原有基礎上進行金融創新，然后開發一些新的金融產品，那么它們可以重建一個相對較新的金融投資體系。目前，在我國所有地區，我們都充分認識到金融產品對其發展道路的重要性，因此許多公司將增加對金融產品研發的投資，以獲得更大的經濟效益，但是金融產品的發展在房地產行業仍存在一些不足，且發展緩慢。因此，對于這種現狀，有必要根據發展狀況進行金融創新。只有這樣，我國房地產業才能解決長期存在的財務問題。

（三）建立多格局金融體系

如果要使房地產業取得長足發展，則需要建立科學、合理、穩定的多業態金融體系，這主要是因為我國現在有許多不同層次的企業，如果能與其中一個有良好的發展中關系，有必要建立一個多元化、多形式的金融體系，不再像傳統的開發模型，只有金融創新才能帶來繁榮。長期以來，房地產行業使用資金的最準備方法是通過銀行作為主要的資金來源。這也從側面解釋了我國房地產業的金融體系并不完善。迄今為止，我國唯一的住房儲蓄銀行位于天津，即天津的中德儲蓄銀行。而且，根據許多實際情況可以看出，房地產的財務困難將給房地產的未來發展帶來很多障礙。由于房地產對金融的限制很多，它將帶動房地產企業的不好的發展影響。但是，其他類型的資金籌措渠道也將有較高的門檻，我國制定了新的房地產金融改革策略，使得房地產行業資金籌措比以往更加困難，這也證明了目前我國的房地產行業，有必要緊急進行多種形式的金融體系建設，以解決當前房地產行業的財務困境。

四、結語

當前，我國房地產業的金融創新不像以前那樣簡單，但呈現出多元化的發展趨勢。當然，這將帶來一定的好處并帶來一定的不利影響。在這種情況下，我國的房地產公司必須更加謹慎，并需要了解自己企業的發展以做出金融創新選擇，以便他們能夠更好地準備所需的資金，并且還能夠在很大程度上促進我國房地產業更好更快發展，為房地產業注入新的活力。

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