國內外農地發展權非市場價值評估研究綜述

任艷勝 吳凡 熊瑋

【摘 要】農地發展權定價研究已成為國際上土地科學和經濟學等研究熱點之一，近年來嘗試將農地發展權應用于中國實踐及研究日益增多。本研究采用文獻資料法和對比分析法等，通過分析該方法形成機理，總結出農地發展權非市場法價格模型，從而為中國特色的農地發展權價值研究和實踐提供借鑒，具有重要的理論價值及現實意義。

【關鍵詞】國內外;農地發展權;非市場法;評估; 綜述

引言

農地發展權（Land Development Rights）是西方土地產權制度研究中的重要內容。自上世紀40年代西方國家土地發展權制度創設以來，農地發展權作用日益重要（陳佳驪，2011）。在我國，土地發展權并未正式寫入法律法規中，但農地發展權制度在我國土地利用等實踐中已有運用，且已發展到相當大規模，當前將其引入國內的呼聲很高（張新平，2014）。

充分發揮農地發展權轉移等政策工具必須科學準確測算農地發展權價格（價值）。但當前國內有關農地發展權估價方面研究整體上處于起步階段，尤其缺乏對于農地發展權估價理論及價格形成機理等剖析（王克強，2015），這必然使得農地發展權估價結果缺乏說服力及可信度（Kathryn，2005），從而影響農地發展權制度在國內探索及實踐。

農地發展權非市場價值評估方法作為國內外日益增多的估價方法，在整個農地發展權估價理論方法體系中地位重要，作用突出，值得進一步深入研究。因此，本研究對于豐富我國農地產權理論體系、完善我國土地估價技術、推動城鄉統一建設用地市場建設、構建科學的土地增值收益分配機制等具有重要的理論及現實意義。

1農地發展權價值內涵

國際上關于農地發展權定義較統一，指對農地在利用上進行再發展的權利（季禾禾，2005）;國內近些年引入農地發展權后多數研究都認為農地發展權是土地發展權的重要組成部分，農地發展權是農地轉變為非農建設用地的權利等。

綜合國內外研究成果（張占錄，2015），農地發展權主要是由于開發管制或者政府規劃等產生;因此，本文中農地發展權價值主要指農地原用途或開發利用強度（集約度）變化等帶來的價值增值，其價值大小受到政府指導或規劃管制等制約，還受到地塊區位、產權供需、利率等影響。同時，隨著經濟發展與環保力度深入，農地發展權內涵也會發生變化，如開發容積率、土地利用結構調整等變化也將導致其價格變化。

2農地發展權估價的非市場法

2.1價格形成機理

該估價方法形成機理與其他同類研究結論相符（Lawrence，2003）。根據特征價格理論等（Rosen，1974），具有異質特征的農地發展權（或農地）價值均衡模型可表示為：，其中p為該產權（或農地）價格，f為函數關系，，……為該產權（或農地）的各特征，如地塊質量特性、人口數量、區位、地塊通達性、分區規劃或用途管制等;偏導表示農地發展權（或農地）第i個特征變動對該產權（或農地）價值的影響幅度，即隱含價格，體現了異質的因素特征對農地發展權（或農地）價值的影響。

因此，若P本質上是農地發展權價值，則可直接構建農地發展權價值模型進行估價;若P是不同內涵的農地價值，則通過特征價格法分別構建農地發展權賦予前后的農地價值模型，并計算兩者之差來間接估價。

2.2直接定價模型

該方法根據農地發展權價格與價格影響因素的回歸分析等構建價格模型直接估價農地發展權。影響農地發展權價格的因素主要有土地面積、宗地距州首府之間距離、宗地臨路狀況、宗地離最近城鎮中心或最近宗教中心距離、景觀、開發密度、交通便利性（Arthur，2011）。

2.3農用價值恒定的農地發展權定價模型

該方法在農地農用價值不變時（農地農用純收益恒定下）構建可開發農地價值模型，該價值減去該地塊農用價值從來估價，即采用非線性函數構建某時間點開發未受限農地的價值函數，然后扣除農地農用價值，國內也有學者據此方法開展定量研究（汪晗，2011）。

用該方法可測算連片地塊的農地發展權價值，也可結合GIS等分析整個區域不同地塊的農地發展權價值等。但本方法未考慮地塊農用價值對其發展權價格的影響，忽略了很多對農地發展權價值起作用的其他因素。

2.4農用價值變化的農地發展權定價模型

準確測算某地塊農地發展權價值須考慮具有充分開發潛力的農地地塊價值及該地塊受限為農用的農地價值，采用本方法構建這兩種土地價值模型并求差估價農地發展權。如國外有學者采用hedonic價格模型測算可開發農地發展權價格（David，2002），其中，不存在開發管制土地的價格受宗地類型及特性、溫度、通達時間、分區類型等影響，開發受限為農用的農地價格受到地塊區位等因素影響，最終這兩種農地價值模型求差來估價。

3結論與討論

3.1當前農地發展權估價方法與農地估價總體上具有一致性

通過分析，不難發現，總體來講，國內外農地發展權價值測算與農（土）地估價等在測算方法上具有很多相似之處。多數非市場估價法都依據農地發展權價值內涵，從被評估地塊的本身特性出發，選擇可能的農地發展權（或農地）價格影響因素，通過模型構建等直接測算或計算兩種農（土）地價值之差來估價。

3.2重視結合信息技術等研究農地發展權定價，開拓農地發展權定價研究的適用范圍

當前，“3S”、信息技術等在空間信息采集、存儲、處理及信息可視化等方面具有越來越大的優勢，國外常結合3S等信息技術等開展農地發展權估價研究，國內目前尚未看到這些研究;今后可嘗試將研究結果等落到具體空間位置上，提高農地估價信息化水平，拓展農地發展權估價結果的應用領域等。

3.3今后須從多學科角度出發，深化農地發展權定價理論、選擇科學合理的估價方法

當前國內農地發展權非市場法定價研究總體處于起步階段，國內對于農地發展權價格內涵、尤其對農地發展權各種價格形成機理等尚需深入研究。當前多學科交叉研究已成為共識，今后國內可嘗試從公共管理學、地理學、城鄉規劃學等多學科出發構建具有中國當代特色的農地發展權估價理論基礎，系統分析農（土）地發展權價格形成機理及研究假設等，從而進一步豐富完善農地發展權估價理論及方法等。

參考文獻

[1]陳佳驪，美國新澤西州土地發展權轉移銀行的運作模式及其啟示[J].中國土地科學，2011（5）

[2]張新平，試論英國土地發展權的法律溯源及啟示[J].中國土地科學 2014（11）

[3]王克強等.基于帶約束動態最優化模型的土地發展權價值及其影響因素分析[J].財貿經濟，2015（10）

[4]Kathryn A.， Diana W.， Do Conservation Easements Reduce Land Prices？ The Case of South Central Wisconsin [R]. Research Gate， 2005.

[5]季禾禾等.試論我國農地發展權定位及農民分享實現[J].經濟地理2005，25（20）

[6]張占錄等，中國土地發展權的經濟分析與配置設計[J].地域研究與開發，2015年4期

[7]Lawrence W. Libby. “Federal， State， and Local Programs to Protect Farmland. Taken from conference”， What the Public Values About Farm and Ranch Land， No.12， 2003.

[8]Rosen.Hedonic prices and implicit markets： Product differentiation in pure competition[J]. Journal of Political Economy，1974.

[9]Dr. Arthur C. Nelson. The TDR Handbook Designing and Implementing Transfer Development Rights Programs. Island Press，2011.

[10]汪晗等. 武漢市農地發展權定價研究[J].中國土地科學，2011（7）

[11]David，A.N.. Spatial Economic Models of Land Use Change and Conservation Targeting Strategies.（Ph D dissertation）.University of Californial，Berkeley，2002.

基金項目：江西省社科規劃一般項目：基于主體功能分區的農民農地發展權補償模式及政策研究（13GL42）;江西省科技廳軟科學項目（20141BBA10070）（20141BBA10069）;江西省教育廳科研項目（GJJ14257）;江西省教育廳人文社科項目《區域差異視角下江西農村土地經營權資本化引導機制及政策選擇》

作者簡介：任艷勝（1981-），男，博士，主要從事土地資源經濟與管理、城市經濟與生態經濟研究