試析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

張鵬

摘要：我國正在經(jīng)歷著城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快的階段，更多的人口都向著城鎮(zhèn)及城市集中，因此對于城市住房提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程而得到了快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了龐大的利潤。但是正是因為這種原因?qū)е缕髽I(yè)對自身的管理放松警惕，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到寒冬期之后就無法擺脫利潤嚴(yán)重下滑的現(xiàn)象，從而也在很大程度上威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展。所以說，提高對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，提高企業(yè)的綜合實力及經(jīng)濟(jì)效益是非常必要的。本文主要分析探討了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制情況，以供參閱。

關(guān)鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);企業(yè)成本

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著重要作用，在推動經(jīng)濟(jì)增長、帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、改善人民居住和生活條件、增加國家財政收入等方面貢獻(xiàn)極大。近幾年來，為了規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家開始著力對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力。如何在當(dāng)前不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開展市場競爭，謀求良好經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)注的一個迫切問題。成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無疑成為企業(yè)降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益、保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必由之路。

1房地產(chǎn)企業(yè)的特點

房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：（1）資金密集。因為一個房地產(chǎn)項目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。（2）管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會資源包括項目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。（3）生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。（4）投資風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目作為投資項目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當(dāng)他們在未知結(jié)果中尋求利益的時，會受到市場和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對風(fēng)險的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。

2新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指針對產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實現(xiàn)最佳財務(wù)目標(biāo)，提高資本增值效益為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化信息科學(xué)的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計量和多樣化手段，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預(yù)期方向發(fā)展的過程，并對資本運(yùn)動及其結(jié)果進(jìn)行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實際成本被限制在規(guī)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要內(nèi)容，科學(xué)有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革和全球經(jīng)濟(jì)化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進(jìn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個財務(wù)管理的概念，而更是一個企業(yè)戰(zhàn)略概念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項目中需要關(guān)注的重要問題。因此成本控制管理應(yīng)伴隨每一個房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個項目，涉及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項目開發(fā)的每一個階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的難點

（1）缺乏完善的成本管理系統(tǒng)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了適合本企業(yè)的成本管理制度，但部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平較低，還未能建立行之有效的成本管理體系，仍處在事后的成本核算和成本數(shù)據(jù)分析階段，沒有全過程成本管理的理念，未能實現(xiàn)項目前期成本計劃、過程成本管控、項目后評估等工作，尚未實現(xiàn)通過管理達(dá)到降本增效的目的。（2）缺乏行之有效的成本策劃體系。房地產(chǎn)項目成本涉及各個階段，貫穿多個環(huán)節(jié)，涉及多種成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制僅僅局限于建設(shè)、融資等環(huán)節(jié)，而忽視了項目成本策劃的重要性，導(dǎo)致好鋼沒用在刀刃上;有些在開發(fā)過程中忽視了動態(tài)監(jiān)控，導(dǎo)致大量的無效成本支出，且未能及時的反映出成本的變動，以致決策依據(jù)不足或者失真，延誤了成本動態(tài)調(diào)整時效，最終導(dǎo)致項目成本超支，利潤降低，不能實現(xiàn)項目既定的經(jīng)營目標(biāo)。（3）缺乏系統(tǒng)的資金管控體系。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、開發(fā)周期長、銷售回款慢、經(jīng)營風(fēng)險高的特點。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控的加強(qiáng)，強(qiáng)化銷售回款的速度、加快資金周轉(zhuǎn)、減少財務(wù)成本的占用成為企業(yè)降本增效的一個重要手段，系統(tǒng)性的資金管控體系的建設(shè)顯得尤為重要。（4）全員積極參與成本管理的意識薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理目前還存在著全員成本管理意識不強(qiáng)的情況，部分企業(yè)存在成本管理就僅僅是成本部人員的責(zé)任這種錯誤的認(rèn)識，而當(dāng)成本管理與工程管理、開發(fā)進(jìn)度等產(chǎn)生矛盾的時候，往往要求成本給開發(fā)進(jìn)度讓路的情況，導(dǎo)致成本失控。

4新形勢下房地產(chǎn)項目成本控制措施

4.1更新成本控制觀念

成本控制理念在整體控制過程中有重要的作用，基于現(xiàn)有設(shè)計形式的重要性，在具體設(shè)計過程中必須結(jié)合發(fā)展趨勢，對成本控制觀念進(jìn)行合理有效的控制。由于房地產(chǎn)項目涉及到的影響因素比較多，成本控制人員要以現(xiàn)有管理形式為出發(fā)點，在具體設(shè)計過程中對項目工程體系進(jìn)行合理有效的分析，強(qiáng)化預(yù)算和核算體系的應(yīng)用效果，重視經(jīng)營管理層面的設(shè)計形式，不斷優(yōu)化設(shè)計理念，進(jìn)而達(dá)到全局控制的目的。房地產(chǎn)項目在初期設(shè)計過程中要以項目運(yùn)行形式為研究點，在竣工結(jié)算階段貫徹科學(xué)成本的形式，選擇科學(xué)有效的控制模式，進(jìn)而達(dá)到降低成本資金投入的目的。不同控制觀念起到不同的作用，在整體設(shè)計階段要按照固定的操作系對其進(jìn)行分析，最終達(dá)到降低經(jīng)濟(jì)效益的目的。

4.2培養(yǎng)具有較強(qiáng)市場反映能力的管理人才

市場是不斷變化的，尤其在我國的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場的變化不單單是一種市場作用的結(jié)果，更多可能是政策的變化引起的，這就需要有較強(qiáng)市場嗅覺和政策嗅覺的人員來進(jìn)行跟蹤和預(yù)測。在獲得了房地產(chǎn)市場信息之后，如何的對信息進(jìn)行處理也是關(guān)系到最終結(jié)果，因此需要有專門的人員對信息進(jìn)行處理，并且要有豐富的社會資源來對相應(yīng)的結(jié)果進(jìn)行處理，尤其是在政策調(diào)整的間隙，很多政策是有調(diào)整余地的，如果能夠運(yùn)用合理，最后的結(jié)果就會對企業(yè)有利。因此在房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲備，這種人員的儲備和培養(yǎng)可以不斷的節(jié)約成本，同時可以在重要階段幫助企業(yè)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3投資決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對擬建房地產(chǎn)投資項目的可行性進(jìn)行分析，對不同方案進(jìn)行比較評價，最終選擇某一方案的過程。這一環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要對所取得的地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上著重對項目成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及影響、資金計劃、投資風(fēng)險評估及相應(yīng)對策等成本控制內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的分析和判斷，采取相關(guān)的具體措施，如工程、預(yù)算部門應(yīng)配合前期策劃部門等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項目全過程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項目需籌劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做出正確的投資決策服務(wù)。另外，企業(yè)前期規(guī)劃部門還要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益。

4.4設(shè)計階段控制

設(shè)計階段的費(fèi)用在整個建設(shè)費(fèi)用中所占的比例較少。但是設(shè)計環(huán)節(jié)卻能決定項目后期建設(shè)的成本，工程如何施工、材料設(shè)備如何選取、投資金額的高低很大程度受到設(shè)計階段的控制。因此，企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計階段的控制。企業(yè)可通過招標(biāo)等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計公司，選擇性價比較高的設(shè)計方案。企業(yè)也可以通過限額設(shè)計法在設(shè)計階段進(jìn)行成本的控制。此外，關(guān)于設(shè)計除了這些內(nèi)容，企業(yè)還要嚴(yán)格控制設(shè)計變更。設(shè)計變更一直都是影響成本變化的最大因素。設(shè)計變更一般是為了追求施工速度，但是這種情況下倉促間而設(shè)計出的變更圖紙存在著設(shè)計粗糙、無法滿足規(guī)劃需求、專業(yè)相互矛盾等問題，會引發(fā)一系列造價增加，在項目進(jìn)行中一定要避免這一點。

4.5加強(qiáng)對招投標(biāo)階段的成本控制

在項目招投標(biāo)階段，財務(wù)部門應(yīng)積極參與其中，具體工作任務(wù)不僅僅是簡單的財務(wù)核算，還可以是進(jìn)行全過程監(jiān)督，監(jiān)督工程工作流程是否嚴(yán)格按照順序完成，預(yù)防作弊。首先，財務(wù)部門應(yīng)監(jiān)督招標(biāo)部門在選擇投標(biāo)單位過程中作到公平、公正、合理，擇優(yōu)入選，監(jiān)督監(jiān)理方、供材商、承建商的名冊及資料庫是否完整，監(jiān)督招投標(biāo)工作小組是否嚴(yán)格按照規(guī)定步驟對3家以上參與招標(biāo)審查的投標(biāo)單位進(jìn)行篩選。其次，規(guī)范招標(biāo)文件，無論是哪種類型的合同，其招投標(biāo)書內(nèi)容均應(yīng)包含工程工期、工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的規(guī)范式格式化條款。最后，加強(qiáng)評標(biāo)和定標(biāo)的管理工作，工程部門、造價部門應(yīng)仔細(xì)閱讀審核投標(biāo)文件，充分預(yù)測、分析及評價工程造價因素。財務(wù)部門應(yīng)全過程監(jiān)督招投標(biāo)部門的工作。

4.6施工中的控制對策

首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實地考察不能省。它是決定工程造價控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對項目實際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。

4.7加強(qiáng)結(jié)算階段的成本控制

在竣工決算階段，財務(wù)部門應(yīng)注意以下幾點：第一，結(jié)算審計必須按相對固定的步驟進(jìn)行。第二，工程結(jié)算文件必須保證完整性。第三，甲方提供的資料文件是否齊全，相關(guān)人員的簽字完成情況，以及如果出現(xiàn)材料問題如何處理等。第四，施工單位的發(fā)票是否真實可信，沒有遺漏和重復(fù)。第五，工程結(jié)算中會涉及到的稅收必須符合真實情況。第六，工程結(jié)算過程中出現(xiàn)的罰款必須結(jié)清。第七，財務(wù)部門應(yīng)與開發(fā)商業(yè)務(wù)部門、施工方、供貨方的付款情況經(jīng)對比無顯著差異。第八，質(zhì)保金是否留足。第九，財務(wù)人員在結(jié)算過程中堅持以上原則，以發(fā)票的完整真實性為主要的依據(jù)。

4.8科學(xué)運(yùn)用科學(xué)信息化管理系統(tǒng)，對成本進(jìn)行合理評估管理

在信息化模式高速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在行業(yè)內(nèi)得到廣泛應(yīng)用，信息管理系統(tǒng)的使用有效解決了企業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題，使房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率有了明顯提高，一些信息相對滯后，規(guī)范能力和執(zhí)行能力差等缺點得到有效解決。在具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)與軟件公司取得聯(lián)系，將IT軟件引用到公司管理內(nèi)部，在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)比較大的波動情況下，有效保證企業(yè)內(nèi)部的穩(wěn)定和健康管理。具體應(yīng)用過程，房地產(chǎn)管理軟件要充分與企業(yè)內(nèi)部管理保持一致，它的主要職能是控制成本，在成本控制工作中，管理系統(tǒng)軟件需要和企業(yè)內(nèi)部的成本控制流程相匹配，并隨著成本控制流程的變化而做出改變。在具體的使用操作中房地產(chǎn)管理對企業(yè)工作的不同工作環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)，財務(wù)人員通過軟件操作，能夠有效的達(dá)到各個部門之間的協(xié)調(diào)工作，形成一個全員參與的系統(tǒng)，為了企業(yè)更方便進(jìn)行管理，軟件系統(tǒng)必須要貼合工作實際，在系統(tǒng)引入到實際工作中后，必須要在企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)格推廣，真正在實際管理工作中發(fā)揮作用，避免一些系統(tǒng)外的成本管理事項，將企業(yè)所有的成本管理信息都納入到管理信息系統(tǒng)中，在企業(yè)內(nèi)部形成科學(xué)的動態(tài)管控機(jī)制。

5結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項綜合性很強(qiáng)的工程，需要整個企業(yè)的每個人員，通過共同的協(xié)作才能夠完成，并不是一個人、一個部門或者是企業(yè)管理者的任務(wù)，因此，首要任務(wù)是企業(yè)的管理者帶頭樹立成本管理的觀念，提高對于成本控制的認(rèn)識，并且能夠帶動全體員工提升成本控制的管理意識，落實成本管理責(zé)任制，合理的規(guī)劃人員的分配和支出的配比，減少項目沒有必要的消費(fèi)，爭取更大的經(jīng)濟(jì)效益，降低工程成本，提升整個企業(yè)的成本控制水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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（作者單位：中農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）