如何在新時代經濟背景下利用大數據做好房地產成本管理

婁永紅

摘要：我國自1998年住房市場化改革以來，到今天房地產市場已經走過蓬勃發展的20余年。在這個過程中，廣大人民的住房和生活條件得到了極大的改善，而房地產業的迅猛發展也帶動了國家經濟的騰飛，房地產業發展的二十年也是我國城鎮化迅猛發展的二十年，現在隨著國際貿易保護主義的現象，以及國家穩定房地產市場，進行國家和地區調控，房地產市場的發展迎來歷史性的時刻，房住不炒的定調更是決定了房地產市場未來發展的導向。

關鍵詞：經濟背景;大數據;房地產;成本管理

很多人說經歷了2016年房地產市場的迅猛發展，到如今2018年2019年房地產市場的掙扎，到如今市場下行壓力逐漸增大，更多的人保持著觀望，大多數人對房住不炒有了堅定的認識，以往對于房地產行業的熱情不再。其實冷靜下來看，任何行業發展到一定程度都必然會走向式微，畢竟巔峰過后必然會變為向下的趨勢。在當前整個中國經濟下滑壓力增大的情況下，房地產作為國民支柱產業必然要承受經濟下行的壓力和國家經濟轉型多帶來的陣痛，其實長遠來看，這也并不是壞事，畢竟，轉型陣痛是為了行業長久健康的發展。

房地產作為一個具有長期性、固定性、不可重復性的特性項目，本身具有獨特性，這意味著房地產行業的投資行為面臨一定的風險，這也對成本管控提出了更高的要求。一個房地產項目從拿地到立項、開發報建、再到具體設計施工再到最后的營銷運營，每一步都涉及到巨大的資金投入，所以就要求項目成本管控要有較高的水平。新世紀是互聯網的時代，是大數據的時代，作為時代的弄潮兒各種新興事物層出不窮，房地產業作為傳統行業應該不斷的兼容并包，擁抱新生事物，利用新技術新生事物，為行業的發展謀求新的發展機遇。

從拿地開始，就可以利用對地塊周邊的人流、交通、教育、醫療各項環境進行分析，才有可能精準的出擊，做出最適合的決定，而對于這些資源數據的掌握，從一開始便決定了這個項目未來的命運走向，畢竟買房子很多人首先就是買位置，而要確定這些最終要的還是要有數據，而要作出精準的判斷，大數據可以作為很好的參考，畢竟很多大數據的收集以及合理運用往往可以得出較為精確的結論，也能揭示項目未來的發展潛力。

再者從項目的開發報建過程中，利用以往已完項目的經驗數據積累，重點攻克難點以及制約項目推動過程的關鍵節點，可以為項目開發過程節約寶貴的時間，也可以是對資金的占用成本降到最低，這都是行業喜聞樂見的。利用大數據提前預判可能遇到的困難已經難點可以提前做好預案，提高辦事效率。

第三，在項目的圖紙設計過程中，可以通過行業或者企業自身以往經典項目相關數據的收集，積累豐富的資源數據，做到戶型的優化設計，對鋼筋含量等作出精準控制，通過大數據的積累和篩選，做到對項目的具體情況與設計的最優化組合，對于以往設計項目過程中遇到的易出錯的節點進行篩選剔除，可以有效避免類似狀況的發生，為未來的設計提供優秀的經驗，對于以往設計較為不足的項目也可以加以總結，避免類似情況的發生。

第四，在項目招投標及確定中標單位及后續施工過程中，也有大量可以運用大數據的地方，比如，在招投標階段，通過建立指標臺賬，建立合作單位優選庫，在招投標階段篩選出優秀的合作單位，可以最大程度的規避風險，使得項目的施工得以順利進行。在確定中標單位時也可以根據以往經驗積累，確定合理的中標單位以及中標價格，最大程度的優化項目點額工程成本。確定了良好的合作單位，在后續施工過程中，與施工單位合作共贏，項目才有良性發展的可能。在施工單位申報進度工程款時，作為建設單位應嚴格要求，按照結算要求對合作單位提交的申請資料及算量計價文件進行嚴格審核，這樣做既有利于建設單位嚴格把控資金占用，避免超付進度款，盡量減少資金占用成本，另一方面這對合作單位也是有好處的，因為過程中的嚴格要求，可以使得結算中容易出現糾紛及分歧的內容提前暴露，有利于合作單位提前多資料的收集掌握，對最終的工程結算也是有好處的，所以說項目的建設單位和施工單位很多時候利益是對立統一的，并不是絕對矛盾的。在項目的施工過程中，建設單位可以通過在項目現場設立工程部，派駐現場工程師，以及成本管理工程師隨時對項目的進度、質量、成本進行精準把控，隨時掌握了解項目的實時進展，將對項目發展不利的因素掌握主動權，精準控制項目進展及成本耗用。

第五，對于項目的竣工結算階段，這也是對項目成本控制的最后一道掛卡。在結算過程中，發承包雙方應在不違反國家及地區相關法律法規的前提下，依照雙發簽訂的工程合同，進行最終竣工結算。最終竣工結算的過程也是雙方斗智斗勇的過程。作為建設單位自然希望以最小的成本支出取得最終的結算結果，但是作為施工單位自然是希望通過最后的結算過程，獲得最大的收益。雙方的最終目的雖然都是完成項目的竣工結算，但是利益出發點的不同必然導致雙方的分歧，這是在所難免的。在結算過程中，建設單位可以利用以往豐富的項目管理經驗，對已完工程的結算成本數據進行收集整理分析，利用大數據平臺對數字進行處理，總結出成本把控重點及容易產生分歧的內容，在將來的項目合作過程中，利用合同法務工作進行合同相關條款的增設，以期避免將來可能產生的糾紛，降低企業的可避免風險。對于結算過程中，施工單位主張的各項費用，都應查明實際證據，并且應該注意政府相關部門的最新規定要求，比如營改增、比如稅率調整，比如工程排污費用以及環境保護稅的相關費用的要求，只有與時俱靜，隨時利用好數據積累，做好基礎工作，在結算過程中做到件件有據可依，事事追根溯源，才能最終完成準確的工程結算，從而把控好項目的成本支出。

最后，對于項目的營銷操盤階段以及后續物業服務階段其實也是大有可為的。項目到了可以銷售的階段，為項目配置一個優秀的營銷團隊，必然可以為項目的成功運營錦上添花。好的營銷團隊特別善于判斷當下整個社會的經濟發展形勢，也是優秀的心理學大師團隊，他們對于當前市場廣大投資者購房者的心理有著精準的把控，善于利用電話營銷，廣告營銷，地面推廣等各種形勢，掌握最新的市場動態，收集大眾對于各種營銷形式的反應，這也是大數據的收集整理過程，利用以往豐富的經驗數據，加以總結凝練，對人群進行精準定位，才有可能做到項目營銷工作的最大成功，為企業發展提供現金流支持。對于房子銷售后續的物業服務也可以效仿大型房地產企業的做法，成立對應的物業公司，做到產業服務一條龍，為用戶體驗提升進行改進自己的服務。

結束語

新時代，隨著數字時代的飛速發展，利用好互聯網這個大平臺與各大電商平臺的合作是可以做到合作共贏的，未來時代通過掌握大數據，精準掌控用戶的需求，才有可能提供出更符合時代需要的優秀產品，做到名譽資本的雙贏。

（作者單位：恒大地產集團濟南置業有限公司）