產權交易機構拓展存量房市場業務的可行性探究

唐建 覃湘陽 姚陽

我國產權交易機構的出現具有一定的歷史因素，亦是市場經濟發展的必然結果。為更好地發揮市場在資源配置中的決定性作用，進一步促進要素有序流轉、資產盤活，產權交易機構作為產權資本市場的一員，隨著市場競爭的加強，需要進行提升、變革、創新，圍繞市場方向轉型，不斷增強服務能力，拓寬服務范圍。在產權交易機構原有業務板塊基礎上進行存量房交易新業務的拓展，不僅是市場化的強力要求，更是主動適應市場的發展需要。

1 存量房市場發展情況分析

《中國房地產市場2017總結與2018趨勢展望》顯示，由于一線城市土地資源稀缺，新房供應日趨減少。大量購房需求已轉向二手房市場，存量房交易量不斷擴大，未來存量房成交主導市場的趨勢將不斷強化。隨著全國市場二手房存量的增加，存量房交易占總體成交量將不斷提高。

1.1 存量房市場前景

2016年，全國存量房交易額5萬億，新房交易額約10萬億，存量房交易額占總交易額比已達1/3。其中，北京、上海、深圳和廈門的存量房交易占比從2015年開始已經超過了總成交量的50%。

2017年，全國部分重點城市房產交易概況如表1：

數據顯示，北京、廣州和深圳等熱點城市2017年存量房交易數量遠遠超越新房。不僅僅在一線城市，這一趨勢正在向二三線城市蔓延。隨著城市化進程的加快，城市土地供應量的縮緊，房地產行業投資的多年高增速，現房存量的增加，可開發的土地不斷變少，未來幾年內，存量房交易量將不斷增加。

1.2 存量房服務市場現狀

在近十幾年的快速發展過程中，眾所周知，我國的存量房中介行業，魚龍混雜，良莠不齊，主要以中小機構為主。成立房地產中介所需要的資質條件及規定要求都不高，往往是租個店面，借幾張經紀人資格證書，買點辦公用具，再招一些銷售人員就可以開展業務了。無論是行業門檻、人員素質、機構誠信度、市場規范程度，都差強人意，給企業和整個行業帶來了不良影響。因此，中國的房產中介行業，急需規范和健康發展，趨向于規范化、公開化、透明化。

2 產權交易機構發展存量房業務的可行性分析

在國家大力推動產權交易市場化的大背景下，隨著我國產權交易市場的不斷發展和國有企業改革的不斷推進，國有產權業務的開展已無法滿足瞬息多變的市場需求，拓展產權交易的服務能力，延伸平臺的服務范圍是產權交易行業轉型升級的必經之路。基于產權交易機構的發展趨勢和存量房行業的現狀，以下通過SWOT分析法分析產權交易機構拓展存量房業務的可行性。

2.1 拓展存量房業務的優勢分析（Strength）

利用產權交易機構既有平臺交易模式，解決存量房相關主體痛點，獲取更高信任度。產權交易機構對入場交易項目，按照申請登記、掛牌公示、咨詢洽談、公開競價、結算交割、交易鑒證和變更登記的程序進行，遵循誠信、公開、公平、公正的原則，確保入場交易項目依法依程序規范有序組織，陽光操作。產權交易機構拓展存量房的業務，交易通過公開掛牌的方式，采取公開競價、公開交易的形式，由市場供求關系自主決定成交價格，不僅提高了交易的透明度，而且成交的價格是買賣雙方都滿意的價格。既解決了買賣雙方對中介誠信度的顧慮，也解決了雙方因掌握房源信息的不對稱性而對成交結果的擔憂。到產權交易機構進行房產交易，沒有顧慮與擔憂，賣方更愿意將房源信息通過交易機構對外披露，買方也愿意通過交易機構買入需要房源。銀行等金融貸款機構通過交易機構相對完整的房源信息登記與披露，減少了放款前盡職調查的工作力度，減小了貸款風險的擔憂，也化解了對中介機構公信力的顧慮。同時，可以通過既有的會員機制讓渡更多的利益與中介機構進行合作，中介機構通過產權交易機構具有品牌影響力的門戶網站、開展項目推介、專業策劃等方式從市場發現潛在買家和發現項目潛在價值，提高客戶的認可度，并可通過產權交易機構獲得更多的銀行等貸款金融機構金融服務，提高成交量，也最大限度化解了相關主體對其自身信用的顧慮。

2.2 拓展存量房業務的劣勢分析（Weakness）

存量房交易領域品牌知名度欠缺，專業的業務服務能力不足，業務發展模式有待摸索。產權交易機構拓展存量房業務雖然在平臺、資源、技術等方面占有優勢，但國有產權交易與存量房交易在交易流程上仍然有一定的區別，在存量房市場發展的歷程中，經紀公司無可非議是其中一個橋梁，經紀公司的地位也逐步獲得了更多的百姓認可，市場上已經呈現一批具有一定品牌影響力的經紀公司。產權交易機構拓展存量房業務，首先在存量房交易領域的品牌知名度是欠缺的，其次在存量房交易的業務流程上，欠缺專業的業務能力和業務團隊。

2.3 拓展存量房業務的發展機會分析（Opportunity）

2.3.1 產權交易機構的功能與存量房市場的發展趨勢一致。隨著我國市場經濟的快速發展，存量房行業的市場競爭不斷加大，存量房市場的發展也趨向于規范化、公開化、透明化。產權交易機構設置的目的是為了保證國有資產的公開、公平、公正交易，為更好地發揮市場在資源配置中的決定性作用，進一步促進要素有序流轉、資產盤活功能。產權交易機構拓展存量房業務可以發揮既有平臺優勢，為國有產權及私有產權有序流轉提供專業化的服務，使存量房交易流程公開透明，充分發揮價格發現和資源優化配置的功能，這是符合存量房市場的發展趨勢。

2.3.2 政策發展趨勢有利于產權交易機構拓展存量房業務。為了促進我國房地產行業穩定健康發展，近年來，伴隨存量房交易數量的上升，從中央到地方陸續出臺的樓市調控政策無不涉及存量房交易規定的調整，核心皆是不斷采取措施加強對存量房交易的監管力度。在市場上，中介經紀公司魚龍混雜，良莠不齊，主要以中小機構為主，加大了國家對存量房交易監管的難度。各地產權交易機構作為國資和財政監管系統的一員，多年來，在服務地方國企并購重組、促進各類權益要素陽光流轉、企業資產盤活和企業融資、優化資源配置等方面發揮了重要作用，成為支持我們經濟社會持續健康發展的重要平臺。產權交易機構拓展存量房業務不僅符合國家政策法規的需求，也能促進各地政府通過產權交易機構更好地開展對當地存量房交易的監管。

2.4 拓展存量房業務的外部威脅分析（Threat）

存量房中介行業競爭激烈，大品牌經紀公司強強合作，行業出現“火拼”現象。存量房市場正在快速發展，雖然這個蛋糕很大，但搶蛋糕的機構更多。存量房中介市場，競爭特別激烈，總體來看，呈現以下幾個新趨勢：一是強強聯合，跨區域并購重組。如鏈家在全國多地迅猛擴張，鏈家的大本營在北京，2015年3月，向上海擴張，合并了上海排名第二的德佑，通過并購德佑地產，拿到大量現成的團隊和各種資源，迅速擴大市場份額；二是異軍突起，互聯網企業紛紛進入存量房市場。以“58同城”“Q房網”“房天下”“蘇寧有房”為代表的互聯網企業紛紛介入存量房市場；三是行業愈演愈烈，出現“火拼”現象。各大經紀公司高速擴張，大規模高薪招募經紀人，同時對買房人收取低傭金，爭奪市場份額。

3 產權交易機構拓展存量房市場策略

通過對產權交易機構拓展存量房交易業務的綜合分析，產權交易機構利用自身平臺的優勢和存量房市場發展的機會，拓展存量房交易業務不僅可以以各地產權交易機構的品牌影響力整合市場房產經紀機構，規范存量房交易市場行為，而且可以增強產權交易機構服務能力，拓寬服務范圍，實現產權交易機構收入的可持續增長，同時也能延展現有業務，如不良債權轉讓、國有存量房產轉讓等，為國有資產的保值增值保駕護航，形成良好的戰略協同效應。面對自身的劣勢和存量房市場激烈的競爭現狀，產權交易機構拓展存量房業務的應對策略：

3.1 以市場化為準則，普惠制為導向

在存量房交易方面，產權交易機構遵循陽光交易、有效監管的原則，滿足存量房交易實際需求，增強交易平臺的服務功能，有效利用國有產權掛牌的交易模式，線上發布項目信息和成交結果公告，線下與線上結合，組織競價和簽約。存量房交易可以依托國有產權交易積累的優勢資源，利用成熟的交易制度、多元的交易模式、海量的客戶資源，通過線上、線下協同服務，充分挖掘存量房的公允價值，實現買方與賣方的精準匹配，節約交易成本，提升處置效率，同時通過專業化和規范化的操作更容易獲得賣方的信任與支持，最大限度地滿足賣方需求，進而獲取更充足的房源信息，為存量房交易儲備業務資源。

3.2 打造專業團隊，延伸服務鏈條，提供一體化、全流程的綜合性交易服務解決方案

組建專業的存量房交易運營團隊，為優化交易各方的服務體驗，延伸服務的廣度和深度，通過與中介經紀公司合作，進駐社區，實現產權交易項目信息的精準推送，獲取更高的社會認可度，提高項目的成交率和品牌的知名度。產權交易機構同時利用已有的平臺資源，為存量房交易打通金融機構的貸款通道，充分發揮產權資本市場的融資服務功能，創新產權交易行業房產融資服務模式。從存量房交易前端的市場推廣、咨詢方案設計，交易中端的規則制定、流程設置、交易組織，交易后端的投融資服務、資金托管、項目反饋等，切實為交易主體提供一體化、全流程的綜合性交易服務解決方案。解決存量房交易中各相關主體的需求痛點，獲取更多的市場份額。

3.3 成立專業的運行部門或子公司，發揮會員機制的優勢，與中介經紀公司合作

成立專門的運營部門或子公司，結合產權交易機構已有的資源優勢整合存量房中介資源，運用產權交易機構已有的會員制度，引入更多的存量房中介經紀公司加入會員群體，讓渡更多利益給中介經紀公司，建立“合作”而非“競爭”的關系。采取市場化的競爭策略和團隊激勵管理機制，吸引行業的業務精英加盟，培養存量房業務的專業團隊，立足地方市場打造存量房交易的流程服務體系。

3.4 建立存量房交易流程服務“網絡平臺”

面向行政管理部門、房地產經紀機構、房地產經紀人和公眾等用戶，建立存量房交易流程服務“網絡平臺”。首先，平臺要打通當地房產行政管理部門的服務渠道，成為房地產行政管理部門特許的網上簽約服務點，為買賣雙方網上簽訂存量房買賣合同等服務，解決偽造產權證、陰陽合同、一房多賣問題，同時可以使房產行政管理部門能夠通過產權交易機構的服務平臺加強對房地產經紀行業的監管；其次，該平臺要對接好房地產經紀機構的需要，使其可以網絡平臺申報完成房地產經紀機構備案、年檢以及跟蹤在本機構委托過的房源的交易情況；最后，該網絡平臺要成為專業的房產（存量房）交易網絡發布信息平臺，公眾可以利用平臺提供的全面、準確、即時的房源出售信息、求購信息、政策信息、房地產經紀機構及房地產經紀人誠信檔案來選擇中介服務。

另外，在存量房中介市場激烈的競爭中，產權交易所拓展存量房業務要立足于當地的存量房交易市場，需要重點加強建設存量房交易業務制度、流程及風險控制體系，摸索出適合自身業務架構的發展模式，加強存量房交易業務能力的修煉，才能提升市場競爭能力。

4 結語

縱觀全國產權交易機構，有部分產權交易機構已經涉足存量房業務，建立了相對專業的服務平臺，如青海省產權交易機構建立房產市場517平臺，廣州產權交易機構設立存量房交易服務中心。北京產權交易機構、上海聯合產權交易機構、深圳聯合產權交易機構、青島產權交易機構等也有涉及存量房租售的業務。

產權交易機構拓展存量房交易業務，可以充分利用其廣闊的信息發布渠道、專業規范的操作制度流程及網絡競價功能，以市場化手段促進存量房交易市場進退有序、合理流動與優化配置，助力城市化發展進程。未來，產權交易機構應基于現有的平臺優勢融合存量房交易業務，大力推進規范型、功能型、創新型產權交易行業和產權交易資本市場建設，打造統一、規范、高效、服務功能強的產權交易資本市場，打造各類權益要素有序流轉的陽光平臺，更好地服務深化供給側結構性改革、服務國資國企改革、服務混合所有制經濟發展、服務要素資源市場化配置，促進國有資產保值增值，規范存量房交易市場的亂象行為，為建設現代化經濟體系，全面建成小康社會貢獻力量。