多地項目連環爆雷狂奔的龍湖集團“暗傷”曝露？

張哲

近日，龍湖集團公布了2019年中期業績報告。上半年，龍湖實現合約銷售金額1056.2億元，同比增長8.8%;營業額385.7億元，同比增長42.2%;歸屬于股東的凈利潤為63.1億元，核心溢利為47.0億元，同比增長26%。

然而，在這份亮麗的成績單背后，龍湖的盈利能力卻在走下坡路，其上半年銷售毛利率和凈利率分別較去年同期下滑4.51個百分點和3.26個百分點;資產報酬率和投入資本回報率也均較去年同期下滑0.21個百分點。而公司毛利率和凈利率的下滑，又和公司多個項目爆發質量問題有一定關系。據《紅周刊》記者了解，龍湖多地項目均存在各種違規銷售及施工問題。

業績會突現業主維權插曲昔日“龍湖質量”遭質疑

8月26日，龍湖集團董事長吳亞軍正在業績會上展望公司的未來發展，一位來自長沙的維權業主打亂了現場的節奏。香港《明報》曝光的現場視頻顯示，一位自稱龍湖業主的男子在業績會上情緒激動地表示，“龍湖在長沙所有的樓盤都在維權，無一例外”。其購買的樓盤在收房的過程中發現樓盤質量出現問題，業主雖多次與龍湖溝通，但龍湖方面并未給出實際有效的解決方案。

記者了解到，涉事項目的名稱為長沙“龍湖水晶酈城”，合同約定以精裝房交付。龍湖方面于27日對外回應稱，龍湖確實存在與項目業主溝通不到位、交付品質有瑕疵的現象，公司將針對業主的合理要求迅速、積極改進相關產品和服務，且目前雙方已達成諒解。

實際上，龍湖集團口中的交付品質“瑕疵”更像是對施工標準的“放寬”。以維權業主在業績會上提及的新風系統安裝工程為例，該小區燃氣出氣口與新風系統進氣口距離僅約50公分，但根據住建部公布的住宅新風系統技術標準，室外新風口與污染物排放口的距離不能小于1.5米。房屋查驗咨詢師、名仕宜居驗房公司高級工程師王清華向《紅周刊》記者表示，專業機構一般建議業主自裝新風系統時盡量將新風口與污染物排放口安置在不同墻面。即使是水平或垂直安置，也盡量保持2米以上的距離。若新風口與燃氣出氣口僅有50公分的距離，業主在同時使用燃氣熱水器和新風系統時極有可能發生嚴重的安全事故。

王清華分析稱，上述違規安裝情況是較為典型的偷工減料行為。從施工流程來講，近距離打眼、鉆孔無須額外挪動設備位置，無須額外核對線路圖、管路圖、結構圖以防止打到鋼筋、電線、水管及其他設施，能夠節省大量人力成本;從安裝成本來講，衛生間吊頂可以隱藏管道、方便施工，如果變換鉆空位置可能會增加管道，前期施工缺陷導致的開口困難也會增加重新測距鉆孔的成本。對于上述違規安裝行為，建設單位、監理單位、施工單位及總包方都負有不可推卸的責任。

龍湖方面也承認，雖然負責該項目新風系統安置工程的只是其合作商，但公司作為精裝交付項目的開發商具有不可推卸的責任。據該項目業主介紹，目前龍湖方面已經對上述工程漏洞采取了整改措施，即在部分業主的外墻加長新風系統進氣口管道以防止進氣污染，若方案可行將面向全部問題房屋進行整改。這樣的整改勢必對龍湖今年的營收成本有所影響，若整改不利還會進一步升高總體成本。

此外，《紅周刊》記者還從該項目業主提供的一份舉報信中了解到，長沙龍湖水晶酈城項目還存在房屋精裝修沒有第三方造價清單備案文件、涉嫌違規高價搭售精裝房行為;樣板間建設違反政府規定，商品房銷售合同附件中存在違反政府樣板間政策的免責條款，且在項目交付前違規拆除樣板間，涉嫌掩蓋實際交付房屋裝修品質下降的事實等行為。

對此，龍湖方面相關負責人向記者表示，長沙市住建局對當地商品房全裝修建設實施細則的公布日期晚于水晶酈城項目的合同簽售日期，該項目不受開發商交付精裝修第三方造假清單備案文件相關條款的約束。不過，據業主提供的長沙市住建局《關于龍湖水晶酈城項目部分購房人信訪事項的答復》，龍湖擅自拆除樣板房的行為確屬違規，有關部門已責令其整改并按原標準重建樣板房。但該項目業主表示，自7月26日收到答復函以來，被拆除的樣板間一直未按規定重建，業主所質疑的項目“高價低配”問題至今沒有答案。

維權業主對于龍湖長沙樓盤陷入大面積維權的質疑引發了業內外不少唏噓，畢竟早年的龍湖一直被稱以業界翹楚，“龍湖質量”的標榜意義甚至高于以產品質量著稱的綠城中國，綠城創始人宋衛平還曾以龍湖為榜樣，帶領其領導班子前往龍湖參觀學習。“善待你一生”作為吳亞軍“一戰成名”的經典廣告語，如今卻與龍湖多地項目的“連環”爆雷形成了鮮明的對比。

多地項目連環爆雷整改及交付難題或拖累業績表現

實際上，親赴龍湖業績會的業主所代表的長沙水晶酈城項目僅僅是龍湖樓盤維權的冰山一角，《紅周刊》記者調查發現，其維權項目還遍布上海、浙江、福建等多個地區。據部分項目的業主介紹，龍湖目前已經開始針對部分存在的問題進行整改，但整改方案并未覆蓋項目存在的所有漏洞，有些項目的整改效果也并不樂觀，福建的一個項目甚至出現了二次整改的情況。

不得不說，面對多地項目的“連環爆雷”，龍湖不僅面臨著整改成本拖累盈利表現的壓力，還極有可能因整改效果不佳而陷入項目無法按期交付的違約困局，進而影響當期營業收入的結算。

以龍湖在福建晉江的觀宸項目為例，據項目業主介紹，原本應當于2019年12月份交房的觀宸項目二期、三期工程，在2018年便陸續出現開發商擅改大門建設方案、綠化縮水、外墻大面積空鼓不平等問題。經業主多次維權后，龍湖雖然還原了大門建設方案并修補了外墻，但修補后的外墻仍存在色差明顯、大面積空鼓脫落等質量問題。如今，龍湖方面未同意業主關于重建外墻的訴求，僅承諾在現有基礎上繼續修補并延長項目工程質保期限以及改善小區內綠化情況。該項目業主表示，如果工程質量及相關配套在交付日期還未有合理改善，業主們或將拒絕交房并繼續維權，這意味著龍湖觀宸項目或面臨因無法按期交付而承擔違約責任的風險，并影響到該項目預收賬款的結轉。

無獨有偶，2016年12月交付的南京龍湖春江紫宸項目，僅不到一年的時間便出現了外墻大面積開裂、脫落等問題，2018年8月份臺風過境后，該樓盤一期的4幢住宅樓的外墻因頻發脫落事故而被鏟掉重鋪。據澎湃新聞報道，龍湖方面為此已新增成本數千萬元。《紅周刊》記者注意到，龍湖近年來營業支出（不含包括地價等在內的營業成本）的增速遠高于其營收和凈利的增速，2016年至2018年間，龍湖的營業支出分別為34.5億元、50.9億元和85.9億元，三年內增幅高達149%（營收增幅為112%），2019年上半年更是同比增長35.7%至35.9億元。

此外，上海龍湖天璞項目也因存在虛假宣傳、故意隱瞞事實、二期工程減配遭遇業主維權，后期的整改方案將增加龍湖多少“計劃外”的營業成本，還是個未知數。該項目業主向記者表示，龍湖在銷售期間將規劃中的外部公共道路虛假宣傳為小區內部道路，并且該項目的綠化情況及車道等配套設施也均與龍湖在銷售宣傳階段的承諾相差甚遠。目前龍湖僅向業主提供了小區綠化的整改方案，而嚴重影響甚至誤導業主購房判斷的小區河邊道路及車道等核心問題均未解決。

值得一提的是，目前龍湖位于廈門的春江彼岸項目已經出現了交房日期已到，但部分業主因精裝交付標準未達成一致而拒絕收房的情況，若項目方一直無法打破與業主之間的“交房僵局”，將直接影響到該項目預收賬款的結轉。

《紅周刊》記者向龍湖集團相關負責人核實相關項目的整改情況，但截至發稿前公司并未回復。

狂奔之下的“暗傷”曝露？

總結龍湖業主維權項目的具體情況不難發現，這些項目的交付時間基本集中在2018年至2019年，商品房預售合同的簽訂時間則集中于2016年至2017年。這個時間段也正是龍湖“變速”的關鍵階段。

2016年，無論對于龍湖還是整個房地產行業而言都是一個重要的年份。彼時的房地產行業迎來了一個“新的周期”：宏觀調控高光時刻到來，TOP5龍頭房企的銷售規模達到2000億，第二梯隊的門檻也上升到了千億級。面對行業大環境的變化，主流房企加快了“拼規模”的步伐，龍湖投身這場巨變，開啟了變速模式。

那一年，龍湖立下了多個里程碑：全年共拿下43幅土地并新落子合肥，新增土地數量較2015年近乎翻倍;全年實現合同銷售881.4億元，同比增長率高達61.6%。此后龍湖延續了這股增長勢頭，于2017年完成了千億目標，并在2018年加入2000億陣營，躋身十強。

進入2019年，龍湖的變速模式有些許降溫，公司開始強調以財務穩健為主。不過與此同時，龍湖在規模高速擴張的過程中埋下的諸多違規銷售與施工的隱患，也伴隨著多地項目的“連環爆雷”浮出水面。

有資深業內人士向《紅周刊》記者分析稱，近年來由于受一城一策、因城施策影響，部分城市的開發商面臨較大的限價限貸等政策壓力，利潤空間有所縮減，加之部分項目對承包方、施工方監管不嚴等，有些項目開始出現偷工減料、虛假宣傳、亂收費等違法違規行為，這也是整個行業亟待規范的亂象。但如果某一家房企在多個城市的多個項目都面臨嚴重的維權糾紛，甚至出現大面積的項目爆雷，就說明該企業管理層的管理模式已經出現了問題，部分項目負責人的價值也出現了偏差，需要企業管理層反思和糾正。

從公司業績表現來看，龍湖近年來在維權項目上“消耗”的整改成本，或成為其毛利率和凈利率走低的一個原因。據Wind資訊數據，2019年上半年，龍湖集團的銷售毛利率和凈利率分別較去年同期下滑4.51個百分點和3.26個百分點;資產報酬率和投入資本回報率也均較去年同期下滑0.21個百分點。

值得一提的是，龍湖集團2016年至2018年的土地儲備平均成本占營業銷售均價的比重一直處于39%至41%之間。三年來，龍湖土地儲備平均成本的增幅僅約為29.2%，但其在此三年間的營業成本和營業支出增幅卻分別高達100.5%和149%。在土地成本占房企營收成本較大份額的情況下，土地成本相對穩定的龍湖，其快速增加的營業成本和支出來自哪里？

經過三年狂奔的龍湖，在眾多項目爆發業主維權的糟糕時期，其還有哪些“暗傷”需要排查？這需要龍湖給投資者作一個交代。