關于城市產(chǎn)業(yè)用地地價相關規(guī)定及探討

文/李寶璽 吉林省紅石土地房地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司 吉林長春 130000

1、產(chǎn)業(yè)用地價格相關調(diào)查

作者通過網(wǎng)絡查詢及電話咨詢的調(diào)查方式，共搜集到13個城市的基準地價成果資料及相關資料，經(jīng)整理，其中7個城市將基準地價制定細分到了用途二級類，體現(xiàn)出不同產(chǎn)業(yè)用地價格有差異的思想，詳見表1-1。其中福州市、廣州市、沈陽市、青島市等6個城市更為明顯的提到新興產(chǎn)業(yè)地價相關規(guī)定，部分城市產(chǎn)業(yè)用地規(guī)定詳見表1-2至表1-4。

以上城市的對產(chǎn)業(yè)用地地價相關規(guī)定，不包括所有的新興產(chǎn)業(yè)，對于新出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)用地如何確定供應價格，需要進一步明確思路。

2、產(chǎn)業(yè)用地價格確定思路

2.1 相關文件規(guī)定

在《自然資源部辦公廳關于印發(fā)產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年度版）的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）、《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）等相關文件中已給出了指導原則。

在《自然資源部辦公廳關于印發(fā)產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年度版）的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）中指出：“（產(chǎn)業(yè)用地基本原則）地方各級自然資源主管部門應當遵守國家有關法律法規(guī)規(guī)章和產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定，落實國土空間規(guī)劃的管控要求，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地中堅持規(guī)劃確定用途、用途確定供應方式、市場確定供應價格的原則”；《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）中相關規(guī)定“（二）明確新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地類型。國家支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目，屬于產(chǎn)品加工制造、高端裝備修理的項目，可按工業(yè)用途落實用地；屬于研發(fā)設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測的項目，可按科教用途落實用地；屬于水資源循環(huán)利用與節(jié)水、新能源發(fā)電運營維護、環(huán)境保護及污染治理中的排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用、處理以及通信設施的項目，可按公用設施用途落實用地；屬于下一代信息網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)（通信設施除外）、新型信息技術服務、電子商務服務等經(jīng)營服務項目，可按商服用途落實用地。新業(yè)態(tài)項目土地用途不明確的，可經(jīng)縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門會同國土資源等相關部門論證，在現(xiàn)有國家城市用地分類的基礎上制定地方標準予以明確，向社會公開后實施?！?/p>

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2.2 確定思路

從上述文件規(guī)定，可以看出新興產(chǎn)業(yè)用地確定供應價格，主要是依據(jù)市場確定供應價格，當然前提條件是確定好供應土地的用途，用途跟供應價格有直接關系，用途明確后在結合具體產(chǎn)業(yè)收益情況及土地市場情況確定供應價格。具體方式可以直接制定具體新興產(chǎn)業(yè)用地的基準地價，也可以確定具體新興產(chǎn)業(yè)用地地價參照用途地價，制定用途修正系數(shù)。若存在多種用途混合的新興產(chǎn)業(yè)用地，則可以按照綜合用地確定供應價格。