商品房預售許可規劃監督測量的實施

盧國豪

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

近年來，隨著粵港澳大灣區發展規劃綱要的提出，粵港澳大灣區已成為國家發展的重要空間載體，珠海市也在其中扮演著重要的角色。加之港珠澳大橋的通車以及珠海所處的地理位置，進一步加速珠海的房屋開發建設，從而滿足人民對房屋的需求和保障人民正常生活[1]。城市建設必須嚴格按照城市規劃部門審批的方案進行建設施工，如何保證工程能夠順利高效地進行，是我們亟待解決的問題[2]。進行工程全過程規劃監督測量，能有利保證城市建設井然有序地進行，商品房預售許可規劃檢驗可以保障權利人的合法權益。珠海市自實施建設項目規劃檢驗制度以來，有效杜絕違法建設現象的發生[3]。

2 商品房預售許可規劃監督測量

商品房預售具有較強的國家干預性，不僅規范了房地產市場，同時也保護了權利人的利益。依據珠海市相關部門規定，對建設項目在建設過程中各個環節的規劃檢驗內容及檢驗的時間要求，做了詳細的規定。規定建設項目未經規劃檢驗或者規劃檢驗不符合要求的，不得進行后續工序及后續工程施工，從而規范檢驗內容和程序，提高工作效率[3]。以珠海市某棟商品房為實例，詳細介紹預售許可規劃檢驗。該商品房位于珠海市斗門區湖心路，建筑物名稱為7#樓，規劃許可總層數為11層，建筑物現場施工至8層頂板，達到預售許可條件。

2.1 作業內容及時間節點

城鄉規劃監督測繪中對房屋建設不同階段都有時間和檢驗內容的要求，建設項目施工到不同的節點，進行相應的規劃檢驗，進而保障建設項目的工程質量，以及項目后續工作的順利開展。商品房預售許可規劃檢驗內容：實地驗測商品房屋已建相關建筑層(設計僅有一種標準層時，指已建最高建筑層；設計有多種標準層時，指已建最高建筑層和已建中間建筑層)外圍輪廓邊長或輔助驗測結構外圍輪廓驗測點坐標、已建最高層結構頂板上緣高程，檢核已建相關建筑層結構外圍輪廓形狀、外圍輪廓邊長、已建最高層結構頂板上緣高程、當前建設層數與規劃條件是否相符。時間要求：應在低層或多層商品房房屋封頂后、取得商品房建設項目預售許可前實施；高層建筑在房屋完成地上2/3樓層施工后、取得商品房建設項目預售許可前實施。

2.2 作業標準及精度要求

房屋預售許可規劃監督測量以國家標準、行業標準以及珠海市地方標準為準則，制定適合珠海特色的作業標準：當采用GPS-RTK布測建設項目規劃檢驗平面控制網時，GPS-RTK規劃檢驗控制點相對于起算點的點位中誤差不得大于 ±5.0 cm[3]。建設工程驗測點驗測限差規定：建(構)筑物驗測點相對于許可點位，驗測限差規定為 ±21 cm[4]。建設工程層高驗測限差規定：房屋建筑物檢驗層高相對于許可層高，檢驗限差規定為 ±6 cm[5]。房屋建筑物驗測點高程驗測限差規定：房屋建筑物驗測點驗測高程相對于許可高程，驗測限差規定為 ±14 cm[6]。

2.3 資料準備

在實施商品房預售許可規劃檢驗外業測量之前，應核查委托單位送達的建設項目的相關文件和圖件是否完備齊全，核查內容為：《建設用地規劃許可證》及其紅線圖、《建筑工程施工許可證》、經相關規劃部門審批加蓋公章的總平面圖、分層平面圖、大樣圖、立面圖、剖面圖等報建圖紙。施工單位還需要提供商品房預售許可之前該棟建筑物規劃檢驗各個環節的檢驗成果報告，查看其各項指標檢驗結果是否符合要求，符合要求的再進行商品房預售許可規劃檢驗。

2.4 外業數據采集

在商品房預售許可檢驗之前，該項目已經完成了首個標準層(±0)規劃檢驗測量[3]，此項規劃檢驗已將平面驗測點進行了檢驗，故在商品預售許可檢驗不再對平面驗測點的坐標進行檢驗。根據檢驗內容對檢驗層結構外圍邊長進行數據的采集，以及對其已完成建筑物的高程及層高進行數據的采集，即完成第8層外圍邊長的量取以及(±0)層至第8層的層高及高程，

對于建筑物高程的測量可以采用兩種方法：直接使用校核沒問題的全站儀進行測量；另一種則是利用測距儀量測層高，結合(±0)層的高程計算得出建筑物每層的高程。從而得到商品房預售許可規劃檢驗的各項詳細數據。

2.5 內業數據整理繪圖

根據上述外業采集的數據進行內業整理繪制圖表，生成商品房預售許可檢驗報告。因外業觀測環境的影響、施工工藝的限制，所以現場觀測到的數據在內業繪圖時并不能完全地閉合，所以要對數據進行簡單的平差處理，進而與《建設工程規劃許可證》核準的房屋外圍輪廓邊長進行比較如表1所示，最終繪制出相關建筑層結構外圍輪廓驗測邊及驗測點點位略圖如圖1所示，完成預售檢驗層規劃邊長的檢測。為了規范建設單位施工行為，在商品房預售許可檢驗成果資料中，繪制預售檢驗層圖時，將現場有梁或中空的位置表示出來，以防出現后期加建或違建現象，繪制相關建筑層結構外圍輪廓檢驗圖如圖2所示。

將外業通過全站儀觀測的各自然層的高程，利用委托單位提供的經相關規劃部門審核的總平面圖、建筑施工立面圖、剖面圖上提供的許可高程及許可層高，計算得出房屋相關建筑層高度成果表如表2所示。

相關建筑層結構外圍輪廓邊長成果表 表1

補充說明：①許可高程是指依《建設工程規劃許可證》核準的商品房屋±0室內地坪豎向定位條件高程和相關建筑層設計層高推算的已建最高層的結構頂板上緣高程；②許可高度是指依《建設工程規劃許可證》核準的商品房屋相關建筑層設計層高推算的、已建最高層結構頂板上緣相對于±0室內地坪的高度。

圖1 相關建筑層結構外圍輪廓驗測邊及驗測點點位略圖

圖2 相關建筑層結構外圍輪廓檢驗圖(雙實線：外墻內外墻線、單實線：陽臺邊線或分界中線)

3 結論與意義

依據商品房預售許可規劃檢驗具體測量內容，通過以上的方法和流程，對外業采集的數據經內業進行相應的比對處理得出檢驗結果：建筑物形狀與規劃許可條件相符；驗測邊長與規劃許可條件相符；高程與規劃條件相符、層高與規劃條件相符。經檢驗，各項指標均與規劃許可條件相符，能夠進行后續施工任務。在整個商品房預售許可規劃檢驗中，運用到的測量技術，完全能夠滿足檢驗內容的需求，進而科學合理高效地完成相應的檢驗內容。

總之，城鄉規劃監督測繪是城鄉規劃主管部門依法實施規劃檢驗核實、科學高效地履行規劃建設管理職能的重要技術手段。規劃監督測繪的形式和內容與當時當地的經濟建設發展水平密切相關。近年來經濟較發達地區的監督測繪以貫穿建設項目監督管理全過程為目標，制訂了地方標準，實現了數字化生產，取得了顯著的執法效果和社會效益，實施規劃監督測繪后珠海市違規建設發生率顯著降低，獲得社會的廣泛認可。