房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算相關(guān)問題分析

摘 要：成本核算要在國家制定的會計(jì)制度的基礎(chǔ)下，全方位地考慮稅收、會計(jì)、內(nèi)部管理等相關(guān)要求，同時(shí)也要盡量參考稅收文件，提升納稅申報(bào)的效率。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算，顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：核算對象；成本項(xiàng)目；歸集與分配

成本核算要在符合國家制定的會計(jì)制度的基礎(chǔ)下，滿足企業(yè)內(nèi)部的管理要求，并且遵循稅務(wù)部門的規(guī)定。由于認(rèn)定和計(jì)算成本的方法常常會出現(xiàn)差異，以及成本核算人員很難去理解工程費(fèi)用的概念這兩個(gè)方面的因素，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，經(jīng)常出現(xiàn)成本核算不系統(tǒng)全面的現(xiàn)象。所以本文將探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的項(xiàng)目、核算對象、歸集和分配等。

一、確定成本核算對象

（1）確定開發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要經(jīng)歷立項(xiàng)、前期開發(fā)、工程建設(shè)、營銷四個(gè)階段。相關(guān)的手續(xù)辦理是前期開發(fā)中必不可少的流程，并且許可證照也要必須取得。我們知道成本核算時(shí)的單位要與土地增值稅的一致。往往在一項(xiàng)比較常規(guī)的開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目中，應(yīng)先取得許可證照，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核算單位。并且該項(xiàng)目如果想要具有法定意義，那么就需擁有獨(dú)立的許可證照。而且具有法定意義的項(xiàng)目才能最終作為土地增值稅清算單位的劃分對象。

（2）開發(fā)項(xiàng)目分期以及產(chǎn)品類型劃分

開發(fā)項(xiàng)目分期的劃分標(biāo)準(zhǔn)沒有具體的規(guī)定，所以稅務(wù)局的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)在不同的地方也不統(tǒng)一。而產(chǎn)品分類可以根據(jù)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，分為普通型住宅、非普通型住宅和其他類型房地產(chǎn)。并且在同一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目中需要進(jìn)一步將產(chǎn)品類型進(jìn)行分類。這些規(guī)定反映了房地產(chǎn)企業(yè)中的分類和歸集的原則，以及定價(jià)差異和成本差異。除此之外，上述所得稅處理辦法中還提出了一項(xiàng)比較特殊的規(guī)定，即在停車場所使用了基礎(chǔ)設(shè)施的情況下，它則是一個(gè)公共配套設(shè)施。企業(yè)如果是單獨(dú)建造的情況下，則應(yīng)將作為成本對象單獨(dú)核算。

二、成本項(xiàng)目的確定

對組成成本的各費(fèi)用通過經(jīng)濟(jì)用途來分類即為成本項(xiàng)目。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本項(xiàng)目包括前期工程、房屋拆遷補(bǔ)償、安裝工程、公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、借款、開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用。并且稅收在具體的費(fèi)用種類中的規(guī)定在開發(fā)間接費(fèi)用與前期工程費(fèi)用中存在著一定的差異。如果一項(xiàng)費(fèi)用要計(jì)入成本，則要符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，且某些預(yù)提費(fèi)用及借款費(fèi)用要滿足資本化條件。同時(shí)在取得的土地使用權(quán)的相關(guān)金額，由于土地增值稅法中有規(guī)定，所以應(yīng)從“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中進(jìn)行分離單獨(dú)列出來。而在對其它具體的費(fèi)用種類進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)再根據(jù)其差別進(jìn)行納稅調(diào)整。

由于安裝工程的費(fèi)用、管理項(xiàng)目的費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用在消防、水、電等方面的具體核算中十分混亂，導(dǎo)致在實(shí)際工作的過程中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定成本項(xiàng)目時(shí)比較混淆。所以我們需要根據(jù)該工程費(fèi)用是否屬于主體之外還是主體之內(nèi)進(jìn)行劃分，如果該工程費(fèi)用屬于過程的主體之外，則屬于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。相反，則屬于安裝工程費(fèi)。

三、成本歸集與分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以生產(chǎn)能力的水平為基礎(chǔ)，結(jié)合生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，根據(jù)耗費(fèi)資源的方式確定分配標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)相關(guān)費(fèi)用如果要確定核算成本對象，則需要根據(jù)成本的核算對象所負(fù)擔(dān)的數(shù)量。如果成本的核算對象負(fù)擔(dān)只有一個(gè)，則就可以直接計(jì)入。而有幾個(gè)成本對象共同負(fù)擔(dān)時(shí)，則需根據(jù)預(yù)算造價(jià)、建筑面積、占地面積等比例確定合理分配標(biāo)準(zhǔn)。其分配方法和會計(jì)規(guī)定與兩個(gè)稅收文件基本一致。由于在實(shí)際應(yīng)用中測量占地面積數(shù)據(jù)的方式不同，有的使用基地面積，有的默認(rèn)為提交的占地面積的數(shù)據(jù)，最終導(dǎo)致每個(gè)地方的稅務(wù)局的標(biāo)準(zhǔn)并不完全相同。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是一件比較困難的工作，因?yàn)槎悇?wù)成本受限于土地增值稅與企業(yè)所得稅的規(guī)定，并且這個(gè)過程和最終的產(chǎn)品都具有一定的復(fù)雜性和特殊性。同時(shí)對成本核算人員也有一定的要求，其必須對行業(yè)特點(diǎn)和工程開發(fā)的內(nèi)容熟悉，積極參加工程部門的預(yù)算、規(guī)劃及簽訂合同等相關(guān)工作，需及時(shí)向相關(guān)部門交流工作中遇到的不明確的問題。深入了解稅收和會計(jì)方面的規(guī)定，并且在會計(jì)核算時(shí)應(yīng)合理采用，使納稅申報(bào)工作效率提高。企業(yè)內(nèi)部需要管理時(shí)，須按照內(nèi)部的要求來核算。所以成本核算應(yīng)全面滿足各方要求，并且成本項(xiàng)目以及成本對象一定要清楚詳細(xì)，合理運(yùn)用分配方法，系統(tǒng)、全面、地呈現(xiàn)企業(yè)成本。

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作者簡介：金俊紅（1973.11），性別：女，民族：漢，籍貫：浙江龍泉，職務(wù)/職稱：副總經(jīng)理，職稱：中級會計(jì)師，學(xué)歷：本科，單位：嘉興市永電房地產(chǎn)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)成本及稅收。